"A lo mejor es buen momento para promover menos para la venta y más para alquiler"

Entender un mercado antes de invertir en él. Esta es una de las máximas de Daniel Mazin (Madrid, 1963) que le ha acompañado desde que decidió aparcar las energías renovables y el mundo del petróleo para invertir en el inmobiliario. Lo hizo en España en 2013, cuando el mercado estaba a punto de tocar fondo, pero pocos supieron atisbar la luz al final del túnel y arriesgarse a entrar en un mercado vetado por los grandes fondos internacionales.

Mazin apostó por la promoción residencial, a pesar de la tradición hotelera de su familia, confiando en que, tarde o temprano, de la misma manera que se recuperaba el mercado al otro lado del charco, la recuperación acabaría llegando a España. Desde entonces, Dazia Capital ha levantado casi una treintena de proyectos y ha puesto en marcha más de un millar de viviendas.

Ha construido para vender, pero también para alquilar en sus diferentes modalidades (coliving, apartamentos de media y larga estancia y apartamentos con servicios), y en un momento en que el residencial anticipa un cambio de ciclo, Mazin agradece encontrarse en plazas tan fuertes como Madrid, Costa del Sol, Barcelona y Málaga.

PREGUNTA. Dazia nació hace dos décadas. Sin embargo, hasta 2013 no irrumpe en el inmobiliario. ¿Por qué tardó tanto en entrar en el ladrillo?

RESPUESTA. El vehículo originalmente de Dazia se monta para inversiones en el sector de renovables en 2003-2004. Los primeros veinte años de mi vida laboral trabajé en el departamento de petróleo de una empresa que se dedicaba al comercio de las materias primas, una empresa muy grande, líder mundial que hoy se llama Glencor. No vivía en España, estaba viviendo en Inglaterra, Suiza, Estados Unidos... viajaba mucho hasta 2002-2003, cuando regresé a vivir a España, en pleno boom inmobiliario. Mi familia sí que era una familia inmobiliaria y hotelera y aunque yo miré ese sector, a mi padre, que tenía mucha experiencia en ese mercado, en esa época, ya no le gustaba lo que veía, por lo que decidí no entrar. Yo no tenía experiencia en ese mercado y, además, era la época en la que las energías renovables estaban arrancando fuertemente y empezamos a invertir en ese sector. Hasta 2008, cuando llegó el cambio de normativa que apoyaba a las renovables, dejó de ser un negocio viable y dejamos de invertir en ese sector.

"La mía era una familia inmobiliaria y hotelera y a mi padre, que tenía mucha experiencia en ese mercado, en 2003, ya no le gustabalo que veía"

P. 2008, aquel año todo saltó por los aires.

R. Sí. Llegó la crisis financiera y aquí había muy poco que hacer. Aquí y en cualquier sitio. En esa época, pasé tiempo en Estados Unidos porque también estuve mirando posibilidades de hacer energías renovables allí, iban por detrás de España, pero se empezaban a hacer cosas y había un know how español que se podía aplicar. En esa época viví el despegue del mercado inmobiliario americano postcrisis. Ellos salieron de la crisis antes, salieron muy rápido y muy fuerte y yo viví todo aquello. Empezamos a seguir alguna operación allí, pero la verdad es que entre que yo no era americano y que no conocía bien el sector, no hicimos nada. Entonces, hacia el año 2012 y 2013 pensamos que la recuperación llegaba a España, todavía no se veía, pero lo que pasa en Estados Unidos tarde o temprano acaba pasando en Europa y pensamos que era el momento correcto para entrar en el mercado inmobiliario. Y decidimos darle ese nuevo contenido a Dazia. Y ahí empezamos.

P. No debió de ser fácil entrar en 2013, cuando el mercado estaba a punto de tocar fondo pero casi nadie se atrevía a comprar ladrillo en España.

R. Sí, bueno, yo vi lo que pasó en Estados Unidos, vi que ahí se recuperó el mercado. Nada es eterno, tarde o temprano te vas a recuperar. Yo vengo del mundo de las materias primas, sabes que las cosas no son eternas, los mercados cambian y los valores del inmobiliario en España eran tan bajos, tan bajos, que si ibas a empezar un nuevo negocio, ése era el momento, porque yo creo que meterte a hacer un nuevo negocio en un mercado que está muy maduro, con precios muy altos, con todo el mundo haciendo muchas cosas, si quieres empezar es bastante difícil. Es como si yo me pusiese ahora a montar una cadena de supermercados. En España se daban las condiciones para empezar algo y la verdad es que podíamos haber hecho cualquier cosa porque que todo estaba disponible y no había prácticamente inversión.

P. La situación actual no es comparable a la de entonces pero ahora la inversión también se ha retraído, aunque a nivel de precios aún no se ha producido ningún ajuste.

R. El mercado sigue caro. El primer edificio que compré, la verdad que yo creo que no era consciente del todo del precio que pagué por él. Era un edificio completo, es decir, construido, con inquilinos, en un estado razonable y en la zona de Madrid Río. Creo que pagamos 1.500 euros el metro cuadrado por él. Inaudito. Pero bueno, en esa época no sabíamos si estábamos pagando demasiado.

"Podíamos haber hecho cualquier cosa porque todo estaba disponible y no había prácticamente inversión en España en 2013"

P. Y en esos primeros años 2013, 2014, 2015... ¿Qué tipo de operaciones miró?

R. Como te decía, nosotros cuando decidimos entrar en el mercado, podíamos haber hecho cualquier cosa. Lo que vimos en esa época en el mercado inmobiliario en Estados Unidos era que la gente volvía de las afueras al centro de las ciudades, al contrario de lo que está pasando ahora como consecuencia de la pandemia. Y, precisamente, por eso decidimos centrarnos en el centro de las ciudades. Empezamos con capital propio y pensamos que era un mercado más de nicho, en el que nuestra intención era crear una promotora, crear una marca y ocupar un espacio. Y entonces, con razón o sin razón, pensamos que si íbamos a las afueras, a los PAU, eso iba a ser un negocio industrial, tarde o temprano vendría el gran capital y empezarían a construir industrialmente. Y ese no era el capital que nosotros teníamos y tampoco nos apetecía mucho ese tipo de negocio. Decidimos centrarnos inicialmente en el centro de las ciudades y en crear marca. Compramos edificios, compramos suelos... todo dentro de la M-30 y nos pusimos a construir para la venta.

P. Desde que se creó la rama de real estate han sido casi una treintena de proyectos y más de 1.000 viviendas.

R. Incluso más. Hay proyectos en marcha.

P. E inicialmente era comprar para vender.

R. Sí, inicialmente era comprar para vender porque es verdad que los precios eran muy bajos y podías comprar muy bien, retrospectivamente hablando, claro. Y luego el mercado empezó a moverse, empezó a subir, lentamente al principio, y luego más rápido. Entonces, desde el punto de vista del negocio, el mejor uso para el dinero era comprar, promover, vender y reinvertir el dinero porque el mercado iba subiendo y te daba esa posibilidad. En un mercado alcista, el retorno sobre el dinero es muy bueno durante esos años, y eso básicamente fue lo que hicimos. Y lo hicimos sobre todo en Madrid y en Costa del Sol.

"El mejor uso para el dinero era comprar, promover, vender y reinvertir, porque el mercado iba subiendo y te daba esa posibilidad"

P. El negocio se abrió posteriormente a otras fórmulas relacionadas con el residencial como alquiler turístico, coliving... ¿En qué momento se produce el punto de inflexión?, ¿cuándo se decide diversificar el negocio?

R. Sí, una vez que el mercado de promoción empieza a entrar, digamos, en unos niveles más normales, cuando la subida de precios ya no era las de los primeros años, empezamos a mirar el alquiler. Y, al igual que en la promoción, vimos que en Madrid había muy poca vivienda de alquiler de calidad, sobre todo para la media estancia y la corta estancia y decidimos empezar una división para hacer ese negocio y creamos nuestra propia operadora. Actualmente algunos de nuestros edificios los tenemos dedicados a ese tipo de alquiler y también gestionamos el alquiler de edificios de terceros. Lo que hemos estado viendo a través de los años es que el mercado apenas había cambiado, era alquiler o venta. Y en estos últimos diez años, de repente, no sé si por internet, la pandemia... han surgido otros tipos de vivir y otros tipos de vida. Empieza el coliving, empieza el living en general... y nosotros identificamos la oportunidad de participar en estas maneras diferentes de vivir, ya sean los apartamentos con servicios, ya sean los apartamentos turísticos, ya sea el coliving o este último negocio de los apartamentos flexibles en las afueras de la ciudad. La empresa ha estado evolucionando de una empresa puramente promotora a una empresa que va a seguir siendo promotora, y que es su principal característica, pero también involucrada en todo tipo de alquileres, ya sea en edificios o suelos residenciales, pero también terciarios, porque la forma de vivir ha cambiado y nosotros nos movemos con los tiempos.

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P. La normativa abre también esa oportunidad de que en ciertos suelos se permitan usos más flexibles.

R. La normativa influye, naturalmente, porque todo está basado en el tipo de uso que puedes hacer en los suelos. Lo que pasa es que una cosa es el alquiler tradicional, que es un alquiler basado en larga estancia para familias y con apartamentos relativamente grandes porque la gente se queda ahí mucho tiempo y otra cosa son estas nuevas maneras de vivir que suelen ser apartamentos bastante más pequeños, donde la gente no tiene intención de vivir a largo plazo. Son estancias temporales, desde un par de meses hasta unos meses. Pero verdaderamente no es para vivir ahí años. Estos suelos son terciarios y hoteleros te permiten este uso. Son más baratos en las zonas tradicionalmente residenciales y te permiten, por tanto, hacer este negocio, aunque también los gastos operativos de este tipo de promoción y de este tipo de negocio son mucho más altos que en el residencial. Es decir, si el suelo no es más barato, no se podría hacer. Este tipo de edificios donde está todo incluido, lo alquilas amueblado, con electricidad, con internet, con servicios, en los que te limpian habitación, te cambian las sábanas, tienes zonas comunes fantásticas... eso tiene un coste operativo alto, por lo tanto, el suelo tiene que ser más barato. Habiendo dicho eso, sí que te permite ofrecer a la gente joven una solución habitacional temporal competitiva, porque hoy los jóvenes están alquilando habitaciones en el centro de Madrid por, no sé, 600, 700, 800 euros, solo la habitación, en pisos que yo creo que dejan mucho que desear.

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P. ¿Qué operación es de la que se siente más orgulloso o satisfecho?

R. Las operaciones que más me gustan son las operaciones donde hemos tenido la oportunidad de cambiar la zona a través del edificio que hacemos o mejorarla o verdaderamente mejorar el edificio y en verdad hacer un cambio sustancial. Nosotros somos un promotor de lujo en ciertas zonas, pero en otras, no. Por ejemplo, hemos comprado en Cuatro Caminos cuando en el barrio todavía no había nada de promoción. Estamos construyendo dos edificios en la zona de Delicias, edificios que están un poco perdidos y en muy mal estado. Los hemos comprado, los hemos reformado, los hemos vuelto a construir y verdaderamente es un cambio sustancial. O, por ejemplo, tenemos un edificio en La Latina que era una ruina, era una casa palacio y lo hemos transformado en viviendas en alquiler... En Tetuán, en Madrid Río... Nos gusta identificar zonas donde hay que ser más local, porque hay que entender bien la ciudad, trabajar con activos que suelen ser complejos, porque hay inquilinos... Y luego cambiarlos. Esa clase de cosas que da placer hacer. Coger un edificio de lujo en el barrio de Salamanca, hacerlo bonito y venderlo tampoco es lo que más me gusta.

P. ¿Y alguna operación que se le haya escapado y le hubiera gustado hacer?

R. Si quieres que te diga la verdad, cuando vamos a por un negocio, la mentalidad mía es, todas. O sea, no hay una operación que no me dé pena, porque cuando vamos a por algo es porque lo queremos de verdad. No te puedo decir una operación especial que se haya escapado. Lo que sí que es verdad es que lo que uno aprende, con experiencia y con tiempo, es que cuando pierdes algo y crees que es una pena, que era la mejor operación y has perdido una oportunidad fantástica, siempre viene otra. Tardará un poco más, un poco menos. Nada se acaba con una operación que has perdido. Vamos a por todas como si fuese la última.

"Coger un edificio de lujo en el barrio de Salamanca y hacerlo bonito y venderlo tampoco es lo que más me gusta"

P. A pesar de que su familia estuvo muy vinculada al sector hotelero, a usted nunca le interesó este mercado, ¿por qué?, ¿no se ha presentado la oportunidad?

R. El hotelero no me interesó. Mi familia estaba en hoteles y yo, durante toda esa época, estuve trabajando en materias primas. La compañía hotelera se vendió alrededor del año 2000, es decir, cuando yo regresé a España ya se había vendido. Y la verdad es que no me atraía ese sector. Tampoco lo conocía particularmente bien.

P. Madrid, Costa del Sol y Barcelona son los tres mercados principales de Dazia Capital. ¿El objetivo inicial era Madrid?

R. Madrid y Costa del Sol fueron simultáneos. Luego vino Barcelona. La verdad es que en Barcelona podíamos haber hecho muchas cosas durante esta época de la recuperación del mercado inmobiliario, pero estábamos tan enfocados en Madrid, había tantas oportunidades... Éramos una empresa pequeña, cuando empezamos éramos tres personas. Desde entonces hemos ido creciendo, pero en aquel momento no podíamos hacerlo todo. Y lo que teníamos muy claro es que si íbamos a hacer algo, íbamos a hacerlo bien, no a medias. Entonces nos dedicamos a Madrid y Costa del Sol, zonas que conozco personalmente, por lo que fue más fácil. En el negocio inmobiliario es importante conocer la zona. Y a día de hoy estamos en Madrid, Costa del Sol, Barcelona y Málaga, una ciudad que es muy interesante.

"Nada se acaba con una operación perdida. Vamos a por todas como si fuese la última"

P. ¿Se perdió la oportunidad de Barcelona?

R. Nosotros en aquella época no podíamos hacer más. En Madrid teníamos mucha actividad y era una época en la que era relativamente fácil encontrar activos, porque todavía los inversores estaban entrando en el mercado. Se puede decir que se perdió la oportunidad. Pero luego empezamos a ver los cambios normativos en Barcelona y ya dejó de tener interés para nosotros.

P. ¿Madrid es su gran apuesta a nivel de negocio?

R. Madrid supone un 70%, Costa del Sol y Málaga un 20%, digamos, y Barcelona, un 10%.

P. Mercados todos ellos, disparados a nivel inmobiliario, ¿Han tocado techo o aún les falta recorrido?, ¿cuesta encontrar operaciones?

R. Bueno, son mercados muy fuertes, muy profundos, donde hay mucha demanda y que en tiempos como estos te reconforta estar en ellos porque en un momento en el que la actividad económica puede empezar a decrecer, prefieres estar en plazas sólidas. En Madrid sigue viniendo la gente, se siguen comprando pisos.... La actividad de venta no es la misma que hace un año, se ha ralentizado, se tarda más en vender, pero seguimos vendiendo. Costa del Sol, por su parte, sigue fuerte, se vende bien. Y Málaga, también. Málaga se ha vuelto la ciudad de moda después de Madrid. A lo mejor estoy exagerando un poco, pero verdaderamente es una ciudad con mucho futuro. Si te vuelves local y conoces tu mercado, siempre hay oportunidades porque el mercado inmobiliario es enorme. Hay centenares y centenares de edificios. Sobre todo si tienes la capacidad de trabajar con activos un poco más complejos, claro, porque si lo que quieres es comprar es un edificio en la mejor calle de la ciudad y prácticamente hecho, tienes muchísima competencia. Pero si eres una empresa más local y sabes trabajar con activos un poco más complejos, sí hay oportunidades.

"En Madrid, la actividad de venta no es la misma que hace un año, se ha ralentizado. Se tarda más en vender, pero seguimos vendiendo"

P. Lo estamos viendo en la más prime de Madrid, apenas hay edificios en venta y los precios están disparados.

R. Hay mucho inversor que viene de fuera a Madrid, que solo va a las zonas prime, pero Madrid es mucho más que las zonas prime. Es más, yo casi prefiero comprar algo en una zona que está en movimiento, que está empezando a subir, pero que todavía no es una zona, digamos, de esas obvias y que están de moda, porque ahí vamos a poder capturar mucho más valor y ahí mi condición de local en el mercado inmobiliario es muy importante.

P. Para comprar bien, también hay que tener un buen equipo asesor, que vea las posibilidades del activo, el tiempo que puede tardar a desarrollarse para no llevarse desagradables sorpresas...

R. Nosotros tenemos un equipo muy formado en casa. Trabajamos con técnicos y arquitectos especializados en este tipo de edificios y eso lo cuidamos mucho. Por eso nosotros, en este mercado que va cambiando y donde se empiezan a hacer toda clase de promociones de otro tipo como colivings, apartamentos con servicios... la parte promotora y la parte de saber construir bien un edificio y saber cómo gestionar esos riesgos para nosotros es importantísima y la vamos a mantener siempre con know how interno, porque al final es lo que te permite en tiempos más complejos poder seguir operando y traer valor a todo ese capital, porque en el mercado inmobiliario, el capital puede ser infinito, pero que hay que darle un know how, y ese know how más especializado lo queremos mantener, aparte que también nos sirve para construir nuestros propios proyectos.

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P. En este contexto más complejo de inflación al alza, subida de los tipos de interés, costes de construcción elevados, ¿cómo lo ha gestionado Dazia?

R. Durante la guerra de Ucrania, los costes de construcción subieron y nosotros nos sentamos con las constructoras y acordamos algunas subidas de precios porque, verdaderamente, eran subidas extraordinarias y entendimos que entre todos teníamos que participar en esta subida. De no hacerlo, las constructoras probablemente no hubiesen podido acabar las obras. Eso sucedió, digamos, en el momento inmediato tras el inicio de la guerra y la gran subida de precios que se produjo hubo en ese momento. Lo manejamos. Gracias a dios, nosotros estamos en zonas, el centro de las ciudades, donde la construcción influye en el valor de la promoción, pero porcentualmente menos que en otras zonas. Me explico, si tu suelo vale 4.000 euros el metro cuadrado y tu construcción vale 2.000 y te sube la construcción un 10%, el efecto sobre el total de la inversión es mucho menor que si tu suelo vale 400 euros porque aún está en desarrollo, y te sube ese mismo 10%. Ahí el impacto es mucho mayor. A nosotros, aunque la subida de precios nos afectó, porcentualmente no nos afectó tanto.

"Nosotros nos sentamos con las constructoras y acordamos algunas subidas de precios, de lo contrario podrían no haber terminado las obras"

P. ¿Se retrasó algún proyecto?

R. No. No tuvimos que retrasar ninguno. Hubo algún retraso puntual de materiales porque era la era post pandemia y se juntó todo. Pero, francamente, no hubo retrasos importantes.

P. ¿Y se pudo trasladar ese sobrecoste al producto final?, ¿ha podido la demanda absorber ese incremento adicional?

R. Sí, en el centro de Madrid lo pudimos trasladar. En Madrid, los precios han estado subiendo los últimos años porque la demanda es muy fuerte y sí lo pudimos trasladar.

P. Dazia comenzó con capital propio, pero se han ido firmando alianzas con diferentes socios internacionales. ¿En qué punto están esas alianzas?, ¿está abierto a nuevos acuerdos con nuevos socios?

R. Nosotros empezamos con capital propio y fuimos creciendo y adquiriendo know how y reputación, porque para trabajar con fondos tienes que enseñar que eres capaz de promover y de llevar las cosas bien y a buen término. Hicimos una primera operación puntual con el fondo Chenavari, una promoción que se terminó muy bien. Un proyecto en Cuatro Caminos de 104 viviendas, que se vendió el 100% y se liquidó la alianza. En aquel caso fue algo puntual. Posteriormente firmamos una joint venture con Eurazeo (Dazeo), un fondo francés para invertir en la promoción en venta. Con ellos llevamos desde 2018. Invertimos un primer paquete de equity con éxito y luego renovamos la alianza para otra segunda joint venture, donde estamos prácticamente invertidos.

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P. ¿De cuánto capital o inversión estamos hablando?

R. Lo que es el capital era 70 millones en euros en el primero y 90 millones en el segundo. Esto se traduce en volumen de inversión de 450 millones de euros, aproximadamente. Muchos de los proyectos que tenemos en Madrid, sobre todo los de venta, se han hecho con Eurazeo. El edificio en la calle Alcalá, Santa Engracia, Santa Isabel... Por otro lado, dos de los edificios que teníamos con Eurazeo se los vendimos a un fondo, Aberdeen Investment, una venta forward y hemos hecho un build to rent (BTR) para ellos... Algunos de estos proyectos están terminados y entregados y otros están en construcción, pero el capital está invertido. Por ejemplo, un coworking que hicimos también con Eurazeo, se lo acabamos vendiendo a Mapfre.

P. ¿Se va a mantener la alianza con Eurazeo?

R. Primero tenemos que acabar esto, que ya es bastante y luego ya veremos.

"La alianza con Aermont supondrá una inversión de 350 millones de euros. Ya hemos comprado suelos e invertido un tercio del dinero"

P. ¿Y la alianza con los británicos Aermont?

R. Recientemente anunciamos otra inversión importante para construir apartamentos flexibles, apartamentos que se construyen en suelo terciario-hotelero, apartamentos temporales para gente joven y corporativos. Con ellos tenemos un programa para construir unas 3.000 unidades dentro de la Comunidad de Madrid. El fondo está basado en Londres y es un fondo muy importante en el inmobiliario. La relación empezó el verano pasado, estamos en pleno proceso de inversión y ya hemos comprado los suelos.

P. ¿Con qué volumen de inversión?

R. 350 millones de euros. Y ya hemos invertido un tercio del dinero y hemos comprado suelos para promover ya las primeras 1.000 unidades. El mes que viene empezamos con el primer edificio que se va a construir en Alcobendas.

P. ¿Un tipo de producto que no encaja en el centro de la ciudad?

R. Esto es en las afueras de Madrid porque se trata de edificios grandes, de 300, 500 apartamentos en suelo terciario. Apartamentos temporales, pero asequibles destinados a la gente joven que viene a vivir Madrid.

P. ¿Suelos privados?

R. Privados, sí, lo que no quiere decir que no lo podamos hacer en suelo público.

P. Mencionaba antes el famoso build to rent, ¿qué papel jugará este negocio dentro de Dazia?

R. Pues mira, cuando empezó en España el boom del negocio build to rent, nosotros quisimos entrar, pero éramos conscientes de que no sabíamos construir un BTR, porque un edificio de alquiler tradicional como se construía entonces en España no es un edificio BTR y nosotros, como somos bastante perfeccionistas y nos gusta intentar hacer las cosas correctamente, decidimos que íbamos a adquirir el know how para hacer estos edificios.

P. Inicialmente lo que se hacía en España era reciclar lo que no valía para la venta.

R. Encontramos a una empresa de consultoría en Inglaterra que asesoraba a promotores a diseñar y a operar en BTR y nos pasamos casi un año aprendiendo a hacer este tipo de edificios. Invertimos en ingeniería española, arquitectos españoles, sistemas, materiales... Nadie sabía cómo se hacían y el BTR es un asset class, edificios en los que la operativa tiene que ser lo más eficiente posible, los materiales tienen que durar, los sistemas de aire acondicionado y de calefacción tienen que ser lo más eficientes posible. Es otro concepto, es un concepto de un activo que tiene que funcionar eficientemente 50 años para controlar los costes operativos.

"La promoción residencial es cíclica y hay momentos en los que vale la pena dedicarle mucho capital a ese negocio"

P. Y pasado ese año de aprendizaje, Dazia entró en build to rent.

R. Después de pasar un año estudiando este negocio dijimos, ahora es el momento de meternos en el build to rent, pero había tal furor inversor en Madrid, que el precio del suelo había subido mucho y para el capital que nosotros teníamos no estaban los retornos. Podíamos haber salido de Madrid y haber ido a otras ubicaciones en España, donde todavía el suelo te permitía hacer este negocio, pero no quisimos entrar en otros mercados y decidimos no meternos. Hasta que Aberdeen vino a hablar con nosotros y nos dijo que quería comprar dos edificios, en dos ubicaciones fantásticas en el centro de Madrid, y quería BTR. Pudimos diseñar los edificios para ellos y vendérselos, porque ya teníamos el know how. Hemos tenido suerte. Ahora estoy contento de no estar en build to rent. Cuando nosotros lo vendimos fue cuando los intereses estaban bajos y era un buen momento tanto Aberdeen como para nosotros.

P. Pero ¿será una pata de negocio más en la compañía o según vaya el mercado?

R. Según vaya al mercado siempre, porque el mercado es el que dicta en los negocios. La promoción para la venta seguirá siento parte fundamental de la empresa y siempre la vamos a mantener porque es lo que lo que está detrás del ADN de la compañía. Queremos construir bien, queremos mantener el pulso del mercado a través de la construcción y a lo mejor expandirnos a otras zonas y hacer crecer el negocio. Dicho eso, la promoción residencial es cíclica y hay momentos en los que vale la pena dedicarle mucho capital a ese negocio, porque es el momento en que los precios están subiendo y hay mucha demanda, la relación intereses-costes es correcta, pero también hay que ser conscientes de que son ciclos y cuando el ciclo se acaba, no puedes hacer nada contra el ciclo. De ahí que la empresa se haya diversificado dentro de lo que es el living. Hemos entrado en el alquiler y hemos buscado entrar en esas nuevas formas de vivir como el coliving, service apartments, grandes complejos fuera de la ciudad... Además de crear nuestra propia marca para operar nuestros edificios y edificios de terceros. Esa parte del alquiler o del living es un negocio operativo porque al final todos estos edificios hay que manejarlos, hay que saber cómo hacerlos y gestionarlos. La operadora puede ser la misma en los apartamentos con servicios situados en las afueras, en grandes edificios, que en apartamentos de lujo en el centro de Madrid. Y esto es contracíclico. Y creo que va a funcionar bien porque en el momento en que la promoción inmobiliaria decae y la gente no puede comprar viviendas, tiene que alquilar.

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P. ¿Y estamos ahora ante un cambio de ciclo?

R. Yo creo que ahora podemos estar en un cambio de ciclo. Desde luego, los intereses están altos, los costes de construcción, también y creo que esto va a afectar a la capacidad de compra de vivienda. Tal vez el ultra lujo no, porque es gente que no depende tanto de las hipotecas, pero yo creo que si los intereses se mantienen altos durante un tiempo, afectarán al mercado, no tengo duda. A lo mejor es momento para promover menos para la venta y dedicarse más a diferentes tipos de alquileres ya que el alquiler, como todos sabemos, es una gran necesidad y es un mercado muy fuerte. Y hay oportunidades para crear verticales y eso, para un promotor y un empresario, te permite un margen adicional.

"Hemos tenido suerte. Ahora estoy contento de no estar en 'build to rent"

P. En un momento como el actual, en el que se ha parado la inversión, sobre todo de grandes operaciones, ¿os ha favorecido no ser un gigante?, ¿os ha permitido entrar en operaciones con menos competencia?

R. La verdad es que España, por una vez, vamos a decir que está mejor que el resto de Europa. Aquí el empleo se ha mantenido, la demanda sigue existiendo y cómo no, los precios de los activos no han bajado mucho. Tampoco es que sea un entorno en el que haya tantas oportunidades, haya o no inversores. Como todos sabemos, en las economías anglosajonas, en Inglaterra o Estados Unidos, cuando viene una crisis todo se mueve a toda velocidad. Aquí, en cambio, las cosas van muy lento. Desde luego, al tener capital propio en estos entornos te permite hacer cosas que obviamente el dinero de fondos institucionales no puede hacer, porque el dinero institucional necesita mucha certidumbre. Las famosas TIR, tienen que saber cuándo entran y cuándo salen. Todo tiene que ser muy programado. Una empresa patrimonial, en cambio, puede esperar y en ese sentido sí que tiene ventajas y yo creo que una de las cosas que es diferencial de nosotros es que tenemos esa vertiente doble ya que por un lado manejamos dinero institucional en algunas verticales, pero también tenemos nuestro propio dinero, que nos permite hacer nuestras propias operaciones. Y eso nos da mucha versatilidad.

"La verdad es que España, por una vez, vamos a decir que está mejor que el resto de Europa"

P. Comentaba que en economías no anglosajonas, como la española, somos más lentos a la hora de reaccionar a una crisis. Por ejemplo, reconocen antes que hay que asumir pérdidas. Con la pandemia, parecía que los precios del sector hotelero se ajustarían a la baja y, sin embargo, han aguantado. ¿Bajarán los precios de los activos o el inmobiliario saldrá airoso?

R. Yo creo que depende del sector. No soy experto en otros sectores, pero creo que el mercado de oficinas, sobre todo el mercado secundario, es el que parece que va a sufrir más. En el caso de las oficinas en zonas secundarias, con el cambio de paradigma de gente trabajando desde casa un día a la semana, a lo mejor hay un 20%, 10% menos de demanda de oficinas. Hoy en día, una oficina o tiene los más altos estándares de eficiencia energética o la verdad es que los mismos inquilinos no van a querer estar en esas oficinas. Hay que invertir tanto capital en alguno de estos edificios que, además, no están en las mejores zonas, que yo creo que no van a volver al mercado. Y ahí es donde nosotros vemos potencialmente oportunidades para nosotros, porque en algún momento a estos edificios habrá que encontrarles otro uso o ahí estarán vacíos ad eternum. El retail creo que ha corregido ya mucho en los últimos años, mientras que en el residencial va a depender de cuánto tiempo estén altos los tipos de interés, porque por ahora la demanda se mantiene, por lo menos en obra nueva. Yo entiendo que en la segunda mano ya empieza a notarse bastante más, pero si los tipos de interés se siguen manteniendo altos y al final dependemos del Banco Central Europeo (BCE), tarde o temprano afectará al mercado y empezarán a bajar los valores de los activos.

P. A nivel normativo, ¿cómo puede afectar al alquiler la futura nueva ley de vivienda?

R. El tema de regular los alquileres, si está bien hecho, no debería ser un impedimento para construir este tipo de viviendas. Sobre todo teniendo en cuenta que es dinero de fondos de pensiones, de aseguradoras y no de fondos buitres como se oye y que son, precisamente, los que no invierten en este tipo de negocios. Y cómo no, este tipo de dinero y de capital, que viene en su mayoría de fuera de España, lo que necesita es mucha claridad y unas normas muy claras. Aquí han anunciado una nueva ley de vivienda, pero la realidad es que no sabemos los detalles de la ley, no sabemos cómo se van a ajustar las fórmulas, no sabemos muchas cosas. En mi opinión, hasta que no se defina con mucha claridad la nueva ley, creo que la inversión se va a parar porque el inversor necesita saber a qué atenerse, como no puede ser de otra manera. Y lo que espero es que cuando se legisle, la ley sea muy clara y balanceada, en el sentido de que hay que proteger los intereses de los arrendatarios, pero también, si queremos que se invierta en el sector, de los propietarios. Una ley que respete los derechos de los propietarios al mismo tiempo que proteja a los inquilinos no necesariamente es algo malo y creo que en toda Europa va en esa dirección.

"Hasta que no se defina con claridad la nueva ley de vivienda, creo que la inversión se va a parar, el inversor necesita saber a qué atenerse"

P. ¿Se espera o se desea un cambio político en Barcelona que pueda cambiar la situación del mercado?

R. Lo que te puedo decir es que en Madrid el año pasado los alquileres subieron un 10% porque hay falta oferta y hay una gran necesidad de alquiler. En Barcelona, llegaron a subir entre un 20 y un 25%. Esto es, en mi opinión, un resultado directo de la falta de vivienda que se ha construido en los últimos años en la ciudad. ¿Por qué no se ha construido? Ahí lo dejo.