Startuperos y 'techies' revolucionan la vivienda (de lujo) en Málaga que bate récords

Mayo de 2020. Málaga hace historia en el negocio digital. El fondo sueco EQT compra la mayor parte de la malagueña Freepik, una 'start-up' nacida en 2010 y que ha revolucionado el mercado de los contenidos visuales y el diseño gráfico. La operación está valorada en 300 millones. Febrero de 2021. Google anuncia la creación en Málaga de un centro de excelencia internacional especializado en ciberseguridad. Un espacio de 2.500 metros cuadrados para más de 40 ingenieros. Y potenciales compradores de casa.

Málaga está que arde. Desde el punto de vista tecnológico, pero también inmobiliario. El polo de atracción del Málaga TechPark, el Parque Tecnológico de Andalucía que sigue atrayendo empresas globales de referencia en el mundo tecnológico; el aterrizaje de grandes multinacionales digitales como Google, TDK o Vodafone y las lanzaderas, aceleradoras e incubadoras de 'startu-ps' que han elegido la ciudad como centro de operaciones, han revolucionado Málaga y, en especial, su mercado residencial con la llegada de un tipo de comprador dispuesto a pagar unos precios nunca antes vistos en Málaga. Ni siquiera durante la burbuja inmobiliaria.

Hablar de 10.000 euros el metro cuadrado, una cifra habitual en los proyectos más exclusivos de Madrid capital, está a la orden del día en Málaga donde, en los últimos meses, se han cerrado algunas de las operaciones más caras de la historia de la ciudad. Nunca antes se había vendido tan caro.

En los últimos meses se han cerrado algunas de las operaciones más caras de Málaga

Detrás de este impulso a la vivienda destaca la llegada de un perfil de comprador inexistente en la ciudad andaluza hasta hace apenas un par de años. Joven, procedente de una gran multinacional tecnológica o que acaba de engordar su cuenta corriente con varios ceros gracias a la venta de su 'start-up'...

Un perfil que nada tiene que ver con el comprador de lujo de Madrid —fundamentalmente latinoamericano que solo quiere comprar en la capital y en zonas muy concretas—, o el de Barcelona —fundamentalmente catalán o asiático—. Pero que existe y que ha elegido Málaga para vivir y para comprar casa.

Los datos hablan por sí solos. La promotora Sierra Blanca, impulsora junto a Metrovacesa del proyecto Picasso Towers, el conjunto residencial de lujo que se está construyendo en la zona de Torre del Río, en la capital malagueña, y que contempla la construcción de tres torres con viviendas de lujo, ha vendido una de sus unidades más exclusivas —casi 500 metros cuadrados construidos— a un comprador holandés. Según la prensa local y tal y como confirman desde la compañía, habría pagado 3,2 millones de euros. Una cifra que supone un precio de repercusión de 8.000 euros el metro cuadrado. Un precio impensable hace apenas un par de años.

Sierra Blanca Towers arrancó sus obras a principios de año y prácticamente han finalizado los trabajos de cimentación. La futura torre contará con una altura de 71 metros y 21 plantas, y acogerá 71 viviendas de lujo, 69 apartamentos de entre 1 a 4 dormitorios y 2 áticos-dúplex, cuya venta se reserva para el final, así como el secreto de sus precios.

Las unidades más 'asequibles', a la venta por 500.000 euros, están todas vendidas. "Todas las viviendas de la planta nueve hacia abajo, donde estaban las unidades más asequibles, están completamente vendidas, muchas a jóvenes que trabajan en empresas tecnológicas", reconoce a El Confidencial Carlos Rodríguez, consejero delegado de Sierra Blanca Estates.

Precios récord en el segmento de lujo

La compañía ha alcanzado casi el 60% de ventas del proyecto, a un precio medio de 1,5 millones de euros: 7.500 euros el metro cuadrado. Y subiendo, puesto que, tal y como reconoce Rodríguez, desde que el proyecto salió a la venta, "los precios han subido, fácilmente, un 10% o un 20%".

En sus vecinas, las dos torres de Metrovacesa, diferentes fuentes inmobiliarias apuntan a varias operaciones en torno a 2 millones de euros. Desde la compañía prefieren no hablar de cifras pero sí reconocen que cuentan con clientes y potenciales interesados con perfil 'start-ups', energías renovables o servicios digitales, al tiempo que aseguran que muchos de sus compradores tienen intención de trasladarse a Málaga como residencia definitiva.

Detrás de estas operaciones, un denominador común: un trabajador o un directivo de una empresa tecnológica. "Más de la mitad de las operaciones más importantes que se están cerrando en Málaga corresponden a un perfil de cliente vinculado a la tecnología. De 35, 40 hasta 45 años, que entra al mercado con mucha liquidez procedente, en muchos casos, de la venta de su compañía. Un perfil de empresario más joven de lo habitual que está entrando muy fuerte en el mercado. También hay un mix de empresarios locales que han surgido al calor del parque tecnológico, formados en escuelas ingenierías y tecnológicas en Málaga, un sector en que algunas compañías están despuntando muy fuerte. Pero también hay mucho comprador que viene de Madrid y también internacional", asegura Mario Garnica, director de Engel & Völkers Málaga.

Esta agencia de lujo ha vendido a lo largo de este año varios chalés en torno a 2,5 millones de euros, importes que, según Garnica, supone batir récords en la ciudad "Activos a la venta en torno a 9.000 o 10.000 euros el metro cuadrado que no se vendían, empiezan a tener salida entre el nuevo perfil comprador".

Al igual que ha sucedido en otras zonas de España, paradójicamente, la pandemia ha desatascado algunas operaciones. "Se están vendiendo casas que llevaban dos o tres años a la venta. Y se están vendiendo a los precios de hace tres años", asegura Mario Garnica.

"Hablamos de chalés o villas independientes para las que no era fácil encontrar comprador y cuyos propietarios tampoco tenían necesidad de vender, por lo que tampoco bajaban precios. Y ahora no solo vemos cómo sí se están vendiendo, sino que las operaciones se cierran sin margen de negociación. Es decir, hace unos meses, siempre había cierto descuento pero ahora, en las propiedades más exclusivas, los propietarios quieren que el cliente abone el 100% de la operación, y este lo está pagando".

TE PUEDE INTERESAR

De cómo la pandemia desatascó la venta del ático más caro de Madrid y otros pisos de lujo

E. Sanz

Una de las zonas más exclusivas de la ciudad, el equivalente a La Moraleja o La Finca en Madrid, es los Pinares de San Antón, con grandes villas de lujo y donde se registran los precios absolutos más elevados. Las propiedades en esta zona, según el experto de Engel & Völkers, se mueve en torno a los 2,4 millones de euros y el cliente es fundamentalmente internacional, norteamericano o asiático, con perfil tecnológico y financiero.

Además, el auge de las propiedades de lujo ha ido en aumento. Según Idealista, de las 36.368 viviendas con un precio de venta superior al millón de euros en su web, el 23% se concentra en la provincia de Málaga. Además, en el terreno del 'ultralujo', es decir, de aquellas viviendas con precios superiores a los 3 millones de euros, el 'ranking' permanece inamovible: Málaga continúa siendo la provincia que oferta más propiedades de este tipo (36,8%), seguida de Baleares (32,2%), Madrid (11,5%) y Barcelona (6,4%).

Se están vendiendo casas que llevaban dos o tres años a la venta y sin descuentos

Sin embargo, los movimientos inmobiliarios no se limitan al segmento de lujo. Al calor de las multinacionales tecnológicas y de las 'start-ups' no solo han llegado grandes directivos y ejecutivos a la ciudad, también muchos potenciales compradores de vivienda con un poder adquisitivo no tan elevado para adquirir una vivienda de lujo, pero sí para moverse en un segmento del mercado medio, medio alto.

"El trabajador de las compañías tecnológicas maneja un presupuesto entre 300.000 y 4000.000 euros. Y para este tipo de producto también hay mucha demanda", explica Garnica. Y a mayor demanda, subidas de precios, según este experto, quien asegura que el único segmento del mercado en el que no se están incrementando los precios es en los barrios más populares, zonas con una población mucho más afectada por los ERTE y el desempleo.

Este perfil va en aumento. Por poner solo un par de ejemplos. Google dará trabajo a casi medio centenar de ingenieros, mientras que el denominado Polo Nacional de Contenidos Digitales, una incubadora de proyectos muy vinculada a la creación de videojuegos, ha impulsado más de 260 'start-ups', pequeñas compañías tecnológicas que han generado medio millar de empleos. Medio millar de potenciales compradores.

Gran actividad constructora

El enorme apetito inmobiliario por Málaga no queda solo patente en los precios de la vivienda. También en el volumen de ventas y en la actividad constructora. Según datos del Ministerio de Fomento, entre 2014 y 2019, el sector residencial de Málaga experimentó un crecimiento muy significativo en el número de viviendas construidas y viviendas vendidas. De hecho, se convirtió en la segunda provincia española con mayor crecimiento en construcción de vivienda y volumen de transacciones. Estas últimas representaron cerca del 45% del total de transacciones que se realizaron en Andalucía.

Además, el de Málaga es el único entre los grandes mercados residenciales de costa que aún mantenía en 2019 la tendencia alcista en cuanto a la concesión de visados, aunque en 2020 y previsiblemente debido a la pandemia, se produjo una reducción mucho más drástica que la sufrida por otros mercados, como se puede apreciar el los dos gráficos inferiores. El mayor volumen de viviendas sobre plano, es decir, donde han aterrizado con más fuerza los promotores, se concentra en seis barrios: Teatinos, Carretera de Cádiz, Este, Martiricos-La Roca, Puerto de la Torre y zona centro.

Málaga está en el punto de mira de los grandes promotores. Metrovacesa, Neinor, Aedas, AQ Acentor... Según explica Íñigo Molina, director de Andalucía de Colliers, "antes era un mercado muy local, de promotores locales. Y, sin embargo, de un tiempo a esta parte, cada vez nos llama más gente interesada en la ciudad".

"Los promotores están apostando por proyectos de mayor calidad. En todos los sentidos. Tamaño de las viviendas, los materiales, ubicaciones. Antes, el mercado estaba más acostumbrado a proyectos más 'comodity', enfocados al comprador local y ahora, el producto está pensado para extranjeros y nacionales que viven fuera de Málaga y que ven la ciudad como una alternativa no solo para pasar las vacaciones, sino para vivir. Y este comprador, que en muchos casos llega desde Madrid, busca casas comparables a la ciudad de la que procede".

Todo esto, en opinión de este experto, ha permitido que "Málaga haya registrado una trayectoria muy positiva en los últimos años y que ahora tenga una enorme visibilidad. Google abrirá su centro de ciberseguridad, Vodafone ha elegido la ciudad para su sede tecnológica... Y con el coronavirus la ciudad ha recibido un gran impulso y ha acelerado esa transformación. Además, el parque tecnológico genera una fuerza tractora brutal a la hora de atraer talento. Y parte de ese talento, que se podría ir a vivir a Marbella, prefiere hacerlo en Málaga en una urbanización y en un edificio con todas las amenities que se pueda imaginar", añade Molina.

Este experto coincide con Mario Garnica y con Carlos Rodríguez en el nuevo perfil comprador. "Están llegando empleados desplazados a estas compañías tecnológicas y muchos superejecutivos que buscan una tipología de vivienda muy concreta y en ubicaciones zonas donde se pueden precios muy elevados".

Y en este sentido, el experto de Colliers reconoce que las futuras torres de Málaga cumplirían con los estándres de calidad y de servicios de este tipo de demanda con una gran capacidad adquisitiva alta que quiere vivienda a pie de playa, con fachada al mar y confía en que "la ciudad seguirá evolucionando y ganando atractivo".