Los inversores europeos empiezan a dudar de los valores inmobiliarios

Las empresas inmobiliarias suelen ser las más afectadas por los problemas de los bancos. Parecen especialmente vulnerables en Europa, dados sus elevados niveles de deuda. Las acciones inmobiliarias del índice MSCI Europe han caído una media del 17% este mes, incluso más que los valores bancarios de la región. El pánico causado por los recientes colapsos bancarios en EEUU y la absorción de Credit Suisse por UBS han agudizado las preocupaciones preexistentes sobre el endurecimiento de las condiciones financieras a medida que suben los tipos de interés.

Los arrendadores comerciales necesitan un buen acceso a la deuda para comprar nuevas propiedades y refinanciar préstamos ya existentes a medida que vencen. Las empresas inmobiliarias europeas que cotizan en bolsa se han endeudado más con sus propiedades que sus homólogas estadounidenses, con ratios respectivos de préstamo sobre valor del 44% y el 34% de media, según la empresa de estudios inmobiliarios Green Street.

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Ya era difícil refinanciar los préstamos antiguos. En febrero, los prestatarios pagaron hasta un 6% de interés total por los préstamos sobre los mejores tipos de inmuebles, según el Informe sobre Préstamos Inmobiliarios Comerciales en Europa de la Bayes Business School. Es probable que los bancos, que representan aproximadamente la mitad de todos los préstamos inmobiliarios comerciales, se muestren más cautelosos tras las recientes preocupaciones por la liquidez. Los prestamistas alternativos, como los fondos especializados en deuda inmobiliaria, podrían intervenir, pero cobran tipos más elevados.

El mercado de bonos también se está secando. Las principales empresas inmobiliarias europeas han emitido deuda por valor de solo 322 millones de euros en lo que va de año, según datos de la Asociación Europea de Inmobiliarias Públicas. Esta cifra es inferior a los 10.700 millones de euros del año pasado y a los 20.900 millones de 2021. Un comprador importante abandonó el mercado cuando el Banco Central Europeo puso fin a su programa de compra de bonos corporativos el año pasado. Según Bank of America, el sector inmobiliario representaba el 8% de las tenencias de bonos del banco central a finales del tercer trimestre del año pasado.

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Según Charles Boissier, analista inmobiliario de UBS, una empresa inmobiliaria alemana que quisiera endeudarse tendría que pagar al menos un 6%. Esto es un problema porque, tras años pagando precios altos por las propiedades, sus carteras solo rinden en torno al 3%. Como hay que refinanciar la deuda, el aumento de los costes por intereses podría acabar con el flujo de caja de algunos caseros y, por tanto, con sus dividendos.

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El arrendador residencial alemán Vonovia y el propietario de centros comerciales parisino Unibail-Rodamco-Westfield están especialmente expuestos. Ambas empresas se atiborraron de deuda barata para financiar costosas adquisiciones y necesitan sanear sus balances.

Lo ideal sería que vendieran algunas propiedades y utilizaran el efectivo para reducir la deuda. Vonovia —cuyas acciones cayeron recientemente por primera vez por debajo del precio de la oferta pública inicial de 2013— quiere deshacerse de propiedades por valor de unos 13.000 millones de euros. Unibail espera vender los centros comerciales Westfield que posee en Estados Unidos para poder centrarse en su región de origen. Pero se están produciendo pocas operaciones, ya que también es difícil para los compradores conseguir financiación. Es poco probable que los propietarios que se endeudaron generosamente en épocas mejores tengan un respiro pronto.

*Contenido con licencia de The Wall Street Journal.