Las claves del mercado inmobiliario que está desafiando el frenazo mundial

El mercado inmobiliario de la India está desafiando la tendencia a la baja que ha afectado a las ventas y los precios de la vivienda en Estados Unidos y en la mayor parte del mundo desarrollado.

Los indios acaudalados que siguieron trabajando durante la pandemia, pero redujeron el gasto, están volviendo con fuerza al mercado inmobiliario del país. Están impulsando el volumen de ventas de viviendas nuevas, así como los precios, que se habían estancado en los años previos a la pandemia.

Las ventas de nuevas unidades residenciales en las principales ciudades de la India en 2022 van camino de ser las más altas en al menos ocho años, según Knight Frank Research. Crisil Ratings Ltd., una unidad de S&P Global Inc., estima que los 11 grandes promotores inmobiliarios del país que cotizan en bolsa probablemente venderán viviendas por valor de unos 8.000 millones de dólares en el año que termina el 31 de marzo, un 25% más que en el periodo de 12 meses previo.

"El sector inmobiliario está saliendo por fin de un ciclo bajista que ha durado siete años", afirma Manish Shah, director gerente de Godrej Capital Ltd., una empresa de préstamos. "Vemos una oportunidad clara de convertirnos en una isla de relativa calma en medio de un océano enloquecido".

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El volumen de ventas de viviendas en Estados Unidos se ha desplomado, debido en gran medida a que los tipos de interés se han disparado este año, duplicando el tipo hipotecario fijo a 30 años hasta cerca del 6,3%.

Los compradores se han desanimado aún más ante unos precios que no han bajado mucho desde sus máximos históricos.

El tipo hipotecario de referencia en la India se sitúa entre el 8,7% y el 9,7%. Es más alto que hace un año. Pero los compradores indios no se han visto tan afectados como los estadounidenses, porque el tipo de interés no ha aumentado tanto en términos porcentuales.

Los tipos hipotecarios indios oscilaban entre el 6,5% y el 7,5% hasta este año. El Banco de la Reserva de la India no subió los tipos de interés para evitar que aumentara la inflación y que su moneda perdiera valor frente a otras divisas, como el dólar, tanto como lo hizo la Reserva Federal en EEUU.

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La demanda de viviendas nuevas en India procede de ejecutivos de empresas de nueva creación, de subcontratación y tecnología, de servicios financieros, de farmacéuticas y de otras empresas. Estos negocios florecieron durante la pandemia, mientras que el trabajo desde casa convenció a muchos de dejar de ser inquilinos para convertirse en propietarios.

Ciudades como Bombay, Delhi, Gurgaon, Bengaluru y Hyderabad, donde se encuentran empresas como JP Morgan Chase & Co., Meta Platforms Inc. y Alphabet Inc., han registrado el mayor número de ventas de viviendas y de construcción de viviendas nuevas.

Nishant Singal, un banquero de 38 años que vive con sus padres, su mujer y sus dos hijos, compró a principios de este año un piso de cuatro dormitorios en Gurgaon, más grande que su vivienda previa. "Durante la pandemia... estábamos un poco escasos de espacio", explica.

El apartamento de Singal forma parte de un complejo cerrado con torres de gran altura cuyos vestíbulos siguen el modelo de los vestíbulos de los hoteles de lujo. El complejo cuenta con piscina, pista de tenis, club, restaurantes y salón de belleza. "Tenemos todo aquí mismo", afirma.

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Para los promotores que trabajan con compradores de alto poder adquisitivo, el negocio va viento en popa. "Hemos registrado las mayores ventas de nuestra historia como empresa", afirma Irfan Razack, presidente del Grupo Prestige, uno de los principales promotores del sur de la India. Cita como ejemplo Prestige Golfshire, una propiedad de 275 acres en Bengaluru que incluye unas 200 villas independientes, un lago privado, un campo de golf de 18 hoyos y un hotel JW Marriott.

Al igual que muchos promotores, Prestige Group experimentó un lento ritmo de ventas en este proyecto durante los años previos a la pandemia. "Después del covid, se vendió todo", cuenta Razack. "En 2023, creo que veremos el mismo impulso".

La construcción de viviendas planificadas a gran escala por promotores privados es algo relativamente nuevo en la India, donde la mayoría de sus más de 1.300 millones de habitantes sigue viviendo en aldeas.

A principios de la década de los 2000, la rápida urbanización, el crecimiento de la economía y la mayor disponibilidad de financiación generaron una explosión de la construcción de nuevas viviendas dentro y fuera de las grandes ciudades. Los promotores construyeron torres de gran altura y complejos cerrados con nombres como Orange County y Wish Town, que presumían de piscinas y clubes y prometían a los indios de clase media una forma de alcanzar una vida con más lujos.

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Entre 2009 y 2019 se iniciaron las obras de construcción de unos cinco millones de apartamentos y chalés, según PropEquity, una empresa de estudios inmobiliarios. Pero los retrasos en la obtención de las autorizaciones gubernamentales y la mala gestión de los fondos por parte de los promotores provocaron una grave escasez de liquidez y muchos promotores no pudieron terminar las viviendas prometidas.

El Gobierno ha respondido con la introducción de normas para controlar la construcción de viviendas, lo que ha animado a los compradores a volver, aunque con cautela. El número de viviendas nuevas lanzadas este año en las ciudades más grandes del país sigue siendo un 40% inferior al máximo alcanzado en 2010, según Knight Frank. Unas 500.000 viviendas por valor de 43.000 millones de dólares acumulan un retraso medio de 6 años y medio, según PropEquity.

Las tendencias demográficas son un buen augurio para el sector de la construcción de viviendas. En 2030, el 40% de la población india vivirá en ciudades, frente al 32% actual, según Renu Sud Karnad, directora gerente de Housing Development Finance Corp. Ltd.

"Esto generará una enorme demanda de viviendas", afirma Karnad. "Así que seguimos siendo muy optimistas sobre el futuro del sector de la vivienda en los próximos años".

*Contenido con licencia de The Wall Street Journal.