Vuelve la fiebre del suelo: resucita el activo más repudiado tras la burbuja inmobiliaria

El suelo lleva varios años en el punto de mira de inversores y promotores. Es la materia prima del inmobiliario y su enorme escasez lo vuelven a situar en una posición privilegiada frente a otro tipo de activos.

El suelo finalista, aquel que se encuentra listo para construir viviendas o cualquier otro activo inmobiliario, es el diamante más preciado, el más escaso y, también, el más caro, especialmente en los grandes mercados residenciales.

No se han llegado a los máximos de 2008, pero en ciertas zonas los precios se han disparado

El suelo en gestión, por su parte, es aquel que necesita de tramitación urbanística para poder ponerse en carga. En los últimos años, también ha sido muy codiciado, especialmente entre los grandes promotores que han estado tomando posiciones en los principales desarrollos urbanísticos con la vista puesta en el futuro.

La enorme escasez del primero y los riesgos asociados al segundo, puesto que necesita de una lenta —y no siempre exenta de riesgos— tramitación urbanística, han provocado fuertes subidas de los precios de esta codiciada materia prima en los últimos años. Y, aunque no se han llegado a los máximos de la burbuja inmobiliaria —ver gráfico inferior—, al menos de manera generalizada, lo cierto es que en determinadas ubicaciones —El Cañaveral, Valdebebas o incluso las Islas Baleares son ejemplos claros—, los precios se han disparado.

A pesar de ello, tanto el suelo finalista como el suelo en gestión han comenzado a acusar el cambio de ciclo que empieza a instalarse en el mercado residencial —en el que se apunta hacia una caída de las transacciones y del volumen de producción, así como una estabilización de los precios—, así como la incertidumbre provocada por la guerra en Ucrania, los elevados costes de construcción —que no se pueden trasladar al completo al precio final de la vivienda— y la inseguridad jurídica que siguen provocando algunas decisiones judiciales en torno a planeamientos urbanísticos.

Sin ir más lejos, la reciente sentencia del TSJM contra Los Carriles en Alcobendas que, según varios expertos consultados, podría ir más allá de un mero defecto formal y obligar a la redacción de nuevo Plan Parcial, lo que retrasaría en varios años la puesta en marcha de uno de los grandes ámbitos al norte de la capital. Y noticias de este calado, según los expertos consultados, no favorecen la inversión en suelos en los nuevos desarrollos.

"Las dudas e incertidumbres que genera la gestión de suelo son los principales factores que juegan en su contra", asegura Antonio de la Fuente, managing director-corporate finance de Colliers.

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E. Sanz

Por lo pronto, inversores y promotores han levantado el pie del acelerador después de un 2021 récord en cuando a volumen y número de transacciones de los últimos doce años: más de 4.000 millones de euros y casi 30.000 operaciones de compraventa de suelo son las cifras del año pasado, las mejores desde 2009-2010, según datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma).

¿Batirán precios y transacciones las cifras de 2021?

Hasta el tercer trimestre de este año, las transacciones de suelo han caído un 15% respecto al mismo periodo del año anterior y un 12,5% respecto al trimestre anterior. ¿Se superarán las cifras del año pasado?

El último informe sobre el “Mercado de Suelo y Promoción” elaborado por Servihabitat Trends para Serviland fija un incremento del 4% en 2022 de las operaciones de suelo en toda España, lo que supondría romper la barrera de las 31.000 transacciones, por encima de las cifras de 2021, un ejercicio marcado por la vuelta a la normalidad, lo que habría dotado de gran dinamismo al mercado del suelo tras el parón de la pandemia, cuando las transacciones cayeron con fuerza, como puede apreciarse en los gráficos inferiores. Es decir, el mercado toma aire, pero sigue habiendo actividad.

¿Y qué pasará con los precios? Servihabitat prevé que el precio del suelo finalista supere el precio prepandemia hasta alcanzar los 167 euros el metro cuadrado —en 2019, se alcanzaron los 161 euros—, aún muy lejos del pico de 2007 previo al estallido de la crisis cuando la media de España alcanzó los 279 euros.

Samuel Población, director nacional de residencial y suelo de CBRE se muestra optimista. "El mercado de suelo, sin financiación por parte de la banca comercial desde el anterior ciclo expansivo y afrontado, pues, con recursos propios en las transacciones, sigue siendo un bien sumamente escaso en cuanto a solares se refiere y estos, lejos de poder sufrir posibles bajadas de precios en los principales mercados inmobiliarios nacionales, aguantarán muy bien su valor en 2023, subiendo de precio en determinadas localizaciones".

Un optimismo que comparte Eduard Mendiluce, CEO de Aliseda Inmobiliaria y Anticipa Real Estate. "El mercado del suelo, como materia prima del mercado de la vivienda, se está viendo afectado por el encarecimiento de la financiación bancaria para adquisición de activos inmobiliarios derivado del alza de tipos de interés. No obstante, nuestra previsión es que el ajuste en ningún caso va a ser brusco y la demanda va a seguir mostrando fortaleza en 2023. La oferta de obra nueva sigue siendo escasa y el sector inmobiliario guarda gran atractivo como refugio frente a los altos niveles de inflación que aún registra la economía, lo que nos hace ser optimistas sobre el mercado de suelo para el próximo año".

De hecho, para Gonzalo Zulueta, partner-head of residential & land de Catella, "el suelo sigue siendo un asset allocation principal en el mercado de inversión en España fruto de la escasez de oferta y gran demanda actual".

No obstante, al igual que sucede con las transacciones, los alquileres o los precios de venta de las viviendas, en algunos de los mercados más calientes, ya se observan síntomas de agotamiento. Es el caso de Baleares, donde las transacciones han caído un 10% en el último año, un 2,4% en el último trimestre. Éste es uno de los mercados donde el precio podría haber tocado techo. No en vano, el precio medio del suelo urbano subió un 21,5% interanual en las islas entre julio y septiembre hasta alcanzar los 336 euros por metro cuadrado, un dato que no solo es el más alto de las toda España, sino que duplica el precio medio nacional: 150,2 euros y se encuentra muy próximo a los niveles de la burbuja.

También Málaga ha echado el freno con un descenso del 9% interanual y del 1,1% intertrimestral en las transacciones o Barcelona, donde la caída se sitúa en el 28,5% y el 25,3%. En Madrid, por su parte, aunque las transacciones han crecido un 15% a nivel interanual y un 11% intertrimestral, de enero a septiembre registran una caída del 17% respecto al mismo periodo del año anterior. Una bajada que pondría de manifiesto el giro que parece haber dado el mercado del suelo en la capital en los últimos meses.

"A la vuelta del verano hemos visto cómo algunas operaciones de suelo en algunos de los desarrollos del sureste como Ahijones o Valdecarros no acaban de cerrarse. Por un lado, porque el banco no financia el suelo en gestión, lo que obliga al promotor o al inversor a entrar a pulmón, y por otro lado, porque son operaciones que ahora mismo les consume caja por un suelo que no saben cuánto van a tardar en viabilizar. Y en un contexto macroeconómico como el actual, con el euríbor al alza, las continuas subidas de los tipos de interés, los costes de construcción y la inseguridad jurídica, los promotores prefieren guardar la caja a ver qué pasa", explican a El Confidencial fuentes del mercado que prefieren no ser identificadas.

La financiación está cerrada a cal y canto

Sin dinero, no hay suelo. El suelo ha sido el gran quebradero de cabeza del sector financiero. El verdadero subprime en España, según muchos expertos. Un activo cuya financiación masiva permitieron bancos y cajas de ahorros y que ahora las entidades no quieren ver ni en pintura.

"Ahora mismo, la financiación está completamente cerrada. Además, la inflación y los elevados costes de construcción han obligado a modificar los planes de viabilidad de muchos proyectos. Estamos en un momento complicado del mercado, en el que se tienen que volver a encajar todas las piezas, el precio de venta de las viviendas no parece que vaya a subir, por lo que tendrán que bajar otras variables, como el coste de suelo. Y, el problema, no solo es que haya muy poca oferta, sino que los propietarios no ven alternativas en las que poder diversificar el dinero recibido por esos suelos y prefieren aguantar a esos precios antes que rebajar y vender", añade otra fuente, quien hace hincapié en cómo "el suelo es muy sensible a las variaciones del precio de venta del producto terminado, es decir, de la vivienda final, y normalmente suele replicar su comportamiento con un factor de amplitud de dos a cuatro veces la variación del precio de la vivienda"

"La gestión y tramitación de suelo es poco predecible se ve muy afectada por decisiones políticas y administrativas"

En esta misma línea se pronuncia Población. "Los propietarios actuales de suelo no suelen tener necesidad de venta y la demanda seguirá siendo superior a la oferta. Es factible que puedan surgir oportunidades puntuales de grandes propietarios, sobre todo internacionales o participados por empresas foráneas, que deseen deshacer posiciones en España, o bien de particulares o pequeñas promotoras, pero no van a penalizar significativamente el valor de sus activos. El suelo en gestión tampoco es susceptible de bajadas de precios, pues los costes asociados a su transformación (cesiones de aprovechamiento al ayuntamiento, porcentajes de VPO, costes de urbanización etc.), hasta que obtengan la condición de solar, no permiten ajustes relevantes".

Desde Serviland, filial independiente y especializada en la gestión urbanística de carteras de suelo de Servihabitat, su consejero, Ernesto Tarazona, atribuye, precisamente, la menor actividad a la falta de oferta de suelo disponible a la venta. "Hay mucha demanda y lo que sale a la venta se absorbe. Nosotros, de hecho, estamos vendiendo las mismas cantidades de suelo que el año pasado".

Una opinión que comparte Antonio de la Fuente. "En una situación normal el suelo residencial como el resto de los proyectos inmobiliarios debería verse afectado por el cambio de ciclo. No obstante, la gestión y tramitación de suelo es tan poco predecible, estable, y se ve tan afectada por las arbitrariedades de decisiones políticas y administrativas, así como por los vaivenes judiciales que han creado un recurso limitado y muy deseado. Por lo tanto, es un producto tan escaso que no prevemos que se produzcan descensos en su demanda".

"Además", prosigue, "en el caso del suelo finalista, se trata de un bien muy escaso, especialmente en Madrid. Hace 14 años que no se aprueba en la Comunidad de Madrid un nuevo desarrollo urbanístico por lo que son muy pocas las posibilidades que tiene un promotor para comprar un suelo finalista en la capital. Esto ha supuesto un incremento del precio del suelo finalista en los pocos desarrollos urbanísticos disponibles y los solares verticales que se llaman, es decir, edificios para rehabilitar".

La escasez, por tanto, juega a favor del suelo. "Hay grandes oportunidades en suelo finalista. Se trata de un bien escaso y la demanda sigue siendo alta para obra nueva, por lo que prevemos que el mercado va a seguir estando fuerte en los próximos trimestres", añade Mendiluce.

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Crece la inseguridad jurídica

La inseguridad jurídica en torno a la tramitación urbanística de algunos grandes desarrollos, sin embargo, juega en contra de este mercado.

"Necesitamos gestión urbanística activa y flexible por parte de las administraciones públicas. Queda todavía recorrido de mejora en ayuntamientos y comunidades autónomas en este ámbito", destaca Mendiluce.

En esta misma línea se pronuncia Servihabitat: "los dilatados tiempos del sector público, así como la prolijidad de normativas repartidas entre los tres niveles de la administración son los principales escollos que impiden que exista un mayor catálogo de suelo finalista. La aprobación de los planes urbanísticos es fuente de alta litigiosidad. Estas recurrentes controversias judiciales dañan a la actividad promotora, cuya predisposición para llevar a pactos de colaboración debe ser aprovechada por los organismos competentes".

"Obviamente", destaca Zulueta, "noticias como la de Los Carriles no son quizás las más alentadoras para la inversión institucional… Muchas de las actuales alianzas de promotores con capital institucional piden seguridad jurídica como base para impulsar el mercado del suelo y la gestión urbanística".

Fuentes del mercado aseguran, de hecho, que "las últimas sentencias judiciales, como la reciente sobre Los Carriles, en Alcobendas, han enrarecido mucho el clima, ya que a pesar de que la sentencia avala el Plan Parcial, ya son muchos los expertos que consideran que es muy posible que sea necesario iniciar de nuevo la tramitación de dicho plan, lo que retrasaría el arranque de este ámbito dos o tres años. Este tipo de decisiones afectan a los grandes inversores, que se dan cuenta de que no vale con tener las aprobaciones definitivas", señalan fuentes del mercado que insisten en la importancia de que "la Comunidad de Madrid deje de aplazar la nueva Ley de Suelo que es la que puede dar seguridad jurídica al sector y no acaba de llegar a la Asamblea de Madrid".

"A ver qué va a pasar en 2023. El gran problema actualmente es que el promotor ahora mismo no tiene certeza sobre cuándo podrá poner en carga un suelo no finalista. En Ahijones o Los Berrocales la urbanización ya está hecha, por lo que la seguridad jurídica es de casi el 100%. El problema está en otros desarrollos con tramitación no tan madura. Habrá que ver cómo evoluciona la situación financiera y cómo afecta al suelo en gestión, mientras que en el caso del suelo finalista, si no se vende es porque el precio no casa con el mercado o las propiedades que se van a poder vender. En Madrid, ese suelo que se encuentra disperso, es lo que se denominan remates de casco", añade otro inversor.

Empiezan a entrar inversores

El atractivo del suelo ha provocado que más allá de los promotores tradicionales, estén irrumpiendo los inversores. Según el estudio de Servihabitat, el inversor —corporativo y privado— ha ido ganando relevancia en las operaciones de suelo, si bien las operaciones siguen estando mayoritariamente protagonizadas por el particular y el promotor local, ya que acaparan el 70%, mientras que las bolsas de suelo en manos de grandes tenedores se siguen ampliando, y no solo para levantar viviendas que atiendan al modelo de tenencia en propiedad, sino también para apuntalar el build to rent.

Una tendencia que constata De la Fuente. "Hasta ahora, eran pocos los inversores institucionales que invertían en suelo en gestión. Es decir, aquellos con un plazo de inversión que ha de sujetarse a unos hitos temporales determinados no invertían en suelo, ya que la gestión es ante todo un tanto predecible. Han sido, por tanto, los promotores inmobiliarios los que han invertido en la creación de suelo mediante la gestión urbanística y prevemos que seguirán siendo ellos los que sigan invirtiendo".

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Para el directivo de Catella, "sigue habiendo un gran interés por los suelos en gestión por parte de los promotores e inversores institucionales ante la falta de terrenos finalistas. Y es que en los últimos meses la falta de suelo finalista ha provocado que promotores e inversores institucionales se lancen a la compra de suelo en gestión".

La compra de un millón de metros cuadrados en Vadecarros por parte de Azora, la apuesta de Culmia por Valgrande (Alcobendas) o la de La Llave de Oro en Ahijones o la adjudicación al Grupo Ibosa de dos solares en Los Berrocales, son varios ejemplos de esta apuesta.

Y que, a pesar del contexto macro actual, Zulueta considera que "que en las adquisiciones de suelo en gestión, la variable del actual precio elevado de construcción no impacta directa e inmediatamente. Es decir, al ser un suelo que todavía tiene un plazo intermedio para estar listo (finalista) solventas el actual momento de costes de construcción elevados por la inflación y situación macroeconómica".

Respecto a los grandes promotores, según varias fuentes del mercado consultadas, solo están comprando actualmente suelo en determinadas zonas de la Comunidad de Madrid "porque han consumido todo su suelo disponible y quieren reponerlo".

¿Y qué pasa con las pequeñas? Según el CEO de Aliseda Inmobiliaria y Anticipa Real Estate, "además de los grandes promotores, los promotores con actividad más regional están mostrando también un nivel fuerte de actividad en el último trimestre del año pese al incremento del coste en la financiación, lo que da muestras de la salud del sector en este momento".

En toda la ciudad de Madrid, el suelo es objeto de deseo por parte de los promotores

La ubicación, al igual que sucede con otros activos inmobiliarios, sigue siendo clave. Según Servihabitat, ubicaciones consolidadas como País Vasco o Baleares arrojan márgenes de rentabilidad "interesantes teniendo en cuenta la rapidez con que se drenaría el producto residencial que saliera nuevo al mercado", y destaca "casos completamente anómalos, con precios de adquisición altos y rentabilidad negativa que paralizan el inicio de nuevos desarrollos y plantean un problema serio para el equilibrio del mercado, como ocurre en Barcelona".

Todas estas grandes ciudades están en el punto de mira de promotores e inversores. Baleares, Málaga, Madrid... En todas ellas, la materia prima es muy escasa y codiciada. "Prácticamente en toda la ciudad de Madrid es objeto de deseo por parte de los promotores, incluso en la metropolitana y en municipios colindantes. Es tan alta la escasez y tanto el apetito por suelo, que los procesos de venta de suelo que se lanzan en casi todas las áreas de la Comunidad de Madrid despiertan un gran interés entre un número elevado de promotores", asegura Antonio de la Fuente.

Según Zulueta, "los inversores buscan adquirir suelos en las áreas urbanas con mayor densidad de población (+70.000 hab.), con buenas comunicaciones y servicios, que conlleve una amplia demanda en compra o alquiler, mientras que respecto a los suelos en gestión destacan Madrid Nuevo Norte, desarrollos de sudeste de Madrid (Los Cerros, Los Ahijones, Valdecarros, Los Berrocales), Valgrande (Alcobendas) y ARPO (Pozuelo)".

Además, según Mendiluce, "existen grandes oportunidades en el suelo en gestión. Tenemos un reto importante para adaptar a nuevos usos planes urbanísticos que vienen todavía de la crisis de hace una década. Creo que hay grandes oportunidades en el desarrollo de suelo para data centers, built to rent, co-living y senior living".