¿Pensando en pasar la hipoteca de variable a fijo? Evita errores que pueden salir caros

El pasado mes de septiembre, 1.708 hipotecados cambiaron de banco. Casi un 21% más que un mes antes y una cifra muy similar a la del mes de enero, justo antes de que el euríbor diera un giro e iniciara una imparable remontada al calor de las subidas de los tipos de interés.

Cambiar la hipoteca de un banco a otro es lo que en la jerga financiera se conoce como subrogación del acreedor. Una decisión en auge en los últimos meses, al calor de los rumores que apuntaban hacia las primeras subidas de los tipos de interés en años y, por tanto, a una inevitable subida del principal indicador de las hipotecas variables en España y de la cuota que mes a mes se paga al banco.

En marzo de 2021, 3.500 hipotecados cambiaron de banco, la cifra más alta en siete años

Durante 2021, se produjo un importante incremento de este tipo de operaciones, como se puede apreciar en el gráfico inferior, y la tendencia se ha mantenido durante todo este ejercicio después de las tres subidas consecutivas de los tipos de interés por parte del BCE y de que el euríbor, que ya se acerca al 3%, haya traído consigo importantes revisiones al alza en las cuotas de miles de hipotecados provocando problemas a la hora de afrontar el pago de sus deudas y empujándolos a buscar un alivio en su carga financiera a través de la subrogación hipotecaria.

En marzo del año pasado, llegó a los registros la cifra más elevada de subrogaciones de los últimos siete años. En concreto, 3.535 hipotecados decidieron cambiar de banco su hipoteca. Por aquel entonces, el euríbor se situaba en mínimos históricos, en torno al -0,48%, mientras que la oferta de la banca a tipo fijo, se movía en torno al 1,25%, si bien, había opciones al 1%.

Un año después, el contexto es muy diferente para quienes se plantean cambiar de variable a fijo, y aunque son muchos los que buscan desesperadamente una subrogación que alivie su carga financiera, las opciones ya no son tan atractivas, de ahí que la cifra de subrogaciones se haya reducido prácticamente a la mitad.

"Generalmente, la subrogación se busca cuando ya es tarde. Ése es el problema", explica Pau A. Monserrat, profesor de la Universitat de les Illes Balears, economista y perito especializado en productos financieros y socio en Futur Finances quien advierte: "Hay que tener cuidado con el banco, para que no intente cancelar tu hipoteca y firmen otra ellos. Es decir, que hagas una novación, no una subrogación".

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Según Monserrat, por norma general, al banco no le interesa mejorar las condiciones a sus propios clientes. "Cualquier solicitud de cambio o modificación de las condiciones con el propio banco es rechazada. El banco prefiere que se cambie de banco a mejorarle las condiciones de la hipoteca".

"La drástica subida del euríbor ha ayudado a que este 'negocio', que siempre ha existido, pero que muy pocos conocían, cogiera relevancia. En este punto también han ayudado los medios de comunicación contándole a los hipotecados que podían dejar de sufrir con las alzas del euríbor cambiando su hipoteca de banco. En mayo podríamos decir que fue el mes clave para este producto ya que fue cuando empezaron a llegar las solicitudes en masa", asegura Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro.

Este experto destaca cómo "hasta el mes de abril, las subrogaciones apenas suponían el 1% de nuestro negocio y en la actualidad podemos estar hablando de un 30%".

Pasos a dar para subrogarse

El proceso para cambiar de banco es, aparentemente, sencillo. En primer lugar, puedes negociar la subrogación con tu propio banco. Sin embargo, lo más probable es que este la rechace, según los expertos consultados, por lo que el siguiente paso es comenzar a tocar las puertas de otras entidades financieras para buscar y poder comparar la mejor oferta, la hipoteca con las mejores condiciones.

"El banco te pedirá toda documentación necesaria para estudiar la operación, como si fueras a solicitar una hipoteca. Y, dependiendo de su agilidad, tardará una semana o dos meses en darte una respuesta".

Si se encuentra una oferta que cumple nuestras expectativas, el banco al que vamos a subrogarnos nos hará una oferta vinculante que tendremos que comunicarle a nuestra entidad actual.

"El nuevo banco comunicará a nuestro banco por vía notarial la decisión de su cliente de subrogarse. Y, en este punto, tu banco no puede retenerte igualando las condiciones, las tendría que mejorar. Pero, en cualquier caso, no puede impedirte que cambies de banco", destaca Monserrat.

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Nuestra entidad tiene un plazo de 15 días para decidir si nos mejora la propuesta del otro banco o no. "En caso de que prefiera que nos quedemos en su entidad firmaremos una novación con las nuevas condiciones, pero, en caso contrario, nos facilitará el certificado de cancelación subrogatoria", explica Colombelli.

Una vez cancelada la hipoteca con nuestro banco, habrá que firmar la nueva hipoteca, con el nuevo banco y las nuevas condiciones ante notario.

¿Cuál es el problema actualmente? Señala Monserrat. "La oferta actual para realizar una subrogación de tipo variable a fijo se mueve entre el 3% y el 3,5% con la máxima bonificación. Es decir, respecto a la oferta de hace unos meses, las opciones son caras. A priori no tendría sentido continuar con la subrogación".

"La oferta actual para realizar una subrogación de tipo variable a fijo se mueve entre el 3% y el 3,5% con la máxima bonificación"

No obstante, como asegura Ricardo Gulias, bróker hipotecario y director de RN Tu Solución Hipotecaria, "no todo hay que mirarlo en términos económicos. También hay que pensar en la tranquilidad". A su consulta cada día llega, al menos, una consulta sobre subrogaciones.

Gulias sí cree que aún se pueden encontrar tipos fijos interesantes para una subrogación, "del 2,5%, eso sí, con la máxima vinculación y bonificación, mientras que en hipotecas mixtas en torno al 2,25%. Es posible que la cuota sea menor que ahora, pero es posible que en términos económicos no sea rentable. El problema es que el cliente solo ve cuota y si con la subrogación consigue comerse la subida de la cuota provocada por el incremento del euríbor, para él es suficiente".

Gastos asociados a una subrogación

Una vez decidida la subrogación, hay que tener en cuenta que esta operación acarrea una serie de gastos. Es decir, hay que tener en cuenta los gastos derivados de la cancelación de la hipoteca y la modificación de las escrituras del préstamo hipotecario. Gastos que tienen que ver con la comisión de subrogación, los honorarios notariales, de registro de la propiedad, de gestoría y la nueva tasación de la vivienda que exigirá la nueva entidad.

"Los gastos de cancelación registral de la hipoteca existente —notaría, registro y gestoría— corren a cargo del cliente, mientras que los gastos de la nueva hipoteca —notaría, registro y gestoría—, corren a cargo del banco, excepto el la tasación, que debe pagar el cliente", aclara Gulias.

"No todo hay que mirarlo en términos económicos. También hay que pensar en la tranquilidad"

Así lo contempla la Ley Hipotecaria de Crédito Inmobiliario 5/2019 que recoge cómo los gastos de notaría, registro y gestoría de la nueva hipoteca tiene que asumirlos la entidad financiera.

Pero ¿a cuánto ascienden estos gastos? El notario se mueve en torno a 30 euros, mientras que la gestoría puede moverse entre 100 y 300 euros. La tasación, por su parte, necesaria a la hora de firmar una nueva hipoteca, suele estar entre 280 y 500 euros, dependiendo del valor de la vivienda y de la tasadora.

También está la comisión por subrogación y que también corresponde al cliente. La ley establece que para los primeros 5 años esta comisión sea del 0,50%, y para el resto de años en el 0,25% en el caso de las hipotecas fijas, mientras que para las variables —el caso que nos ocupa— se establece como máximo en un 0,25% durante los tres primeros años del crédito, 0,15% hasta el quinto año y después no tendrá ningún tipo de comisión.

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"Si el usuario tiene alguna comisión suele ser del 0,2% por lo que sumado a la tasación podemos estar en torno a los 1.500 o 2.000 euros", señala Colombelli.

"Antes del cambio legislativo, la comisión de subrogación ya era baja, por lo que lo se paga al banco por subrogarte no es especialmente caro", añade Monserrat.

Según asegura Gulias, es habitual que el nuevo banco amplíe el préstamo para incluir todos estos gastos extra en la nueva hipoteca.

¿Buen o mal momento para subrogarse?

Es la pregunta del millón y su respuesta es la que quieren tener clara a quienes la revisión del euríbor ha puesto en jaque sus finanzas personales.

"Querer cambiarse de variable a fijo ha sido una constante durante con el euríbor en negativo. Pero muchos hipotecados han despertado cuando el índice ha empezado a subir y ha comenzado a aparecer en los medios de comunicación. La gente se ha asustado y se ha activado la búsqueda de subrogación de variable a fijo. No se debe a un proceso de raciocinio, sino de miedo que, además, llega tarde y no tiene sentido porque los tipos fijos son muy elevados", insiste Pau A. Monserrat.

"Y, si como apuntan las previsiones, el euríbor vuelve a bajar, ¿tiene sentido asumir este sobre coste durante dos años?, ¿no será mejor apretarse el cinturón, aguantar, y si vuelven las ofertas a tipo fijo, entonces, mirarlo?

"La gente se ha asustado y se ha activado la búsqueda de subrogación de variable a fijo"

Para Ricardo Gulias, por su parte, "hay que buscar las mejores opciones a fijo y mixto a través de intermediarios de crédito o pateando los bancos. Ante un fijo de salida del 3,75% o 4% igual prefiero un variable, un euríbor más 0,59%, con lo que pagaré un interés muy similar durante el primer año y ya durante el segundo si, como se prevé, baja el euríbor, algo menos de cuota".

Una opinión que comparte Simone Colombelli. "Siempre es un buen momento para cambiar la hipoteca de banco si se encuentra una oferta mejor que la que tenemos. En el contexto actual, es un momento bueno para todos aquellos con hipotecas grandes y largas que están en tipo variable y están viendo como sus cuotas han subido unos 500 euros al mes. En estos casos es muy buena idea cambiarse a una fija e incluso a la mixta, también hay que ver qué ofertas nos dan los bancos y hacer cálculos. Con un euríbor cerca del 3% más el diferencial que tengamos nos podemos poner en el 4%, por lo que un cambio interesante sería una hipoteca fija por debajo del 3%, sobre todo si nos quedan muchos años por pagar y la cantidad es elevada. En el caso de una mixta podemos encontrar tipos fijos más bajos que ese 3% de las 100% fijas".

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En cualquier caso, Ricardo Gulias pone a un lado de la balanza la tranquilidad y al otro la rentabilidad. "Una hipoteca a tipo fijo a 30 años es como un alquiler de renta antigua, que nunca sube. Pero la pregunta del millón ahora es si es una buena decisión cambiar de variable a fijo. Desde el punto de vista de la rentabilidad, posiblemente no, pero el cliente estará más tranquilo ya que siempre sabrá lo que va a pagar y una subida de los tipos de interés no le descuadrará sus finanzas personales".

"Hay hipotecados que han contratado variable a euríbor + 0,35%. Hipotecados que nunca han tenido la experiencia de pagar una cuota más alta. Nos hemos muy mal acostumbrado a pagar muy poca cuota y nos olvidamos que la hipoteca la pagamos una vez al mes, pero la gasolina o los alimentos, que han subido más de un 70%, lo pagamos casi todos los días. Parece que lo peor de todo es la hipoteca. El malo de la película".

¿Interesa a la banca subrogar a sus propios clientes?

Los expertos consultados aseguran que rara vez el banco mejora las condiciones de la hipoteca de sus propios clientes. Suelen preferir cancelar la hipoteca y firmar una nueva. Una novación.

"Solo ha habido un banco español que llevado a cabo una campaña muy activa para que sus clientes se pasaran de variable a un tipo fijo bastante atractivo, pero la mayoría te dicen que busques otro banco porque ellos no te van a mejorar la hipoteca, lo que les está llevando a perder a clientes muy buenos", lamenta Gulias.

"Depende del usuario y del tipo de operación y de banco. Hay entidades que prefieren hacer cancelaciones en lugar de subrogaciones. También hay usuarios que lo tienen más fácil que otros. En estos momentos echamos de menos más ofertas por parte de las entidades para que se mueva un poco este negocio, esto sería muy bueno para los usuarios y para los bancos", concluye Colombelli.