¿Es hora de las hipotecas mixtas? El interés por ellas se dispara tras la subida de tipos

Lo vienen advirtiendo desde el verano los expertos, las hipotecas mixtas han comenzado a despertar un enorme interés entre los futuros hipotecados. Al igual que ha sucedido con las hipotecas a tipo fijo, ¿estamos ante el boom de este tipo de productos?

En primer lugar, veamos qué son las hipotecas mixtas. Se trata de una hipoteca que se compone de un tipo fijo durante los primeros 10-15 años del préstamo para, una vez transcurrido ese periodo, dar paso a la parte variable hasta el vencimiento del préstamo, momento en el que el hipotecado puede decidir si le compensa seguir con ese préstamo o cambiarse de entidad.

Las estadísticas oficiales no recogen datos sobre la evolución de las hipotecas fijas en España

A nivel estadístico resulta imposible conocer la relevancia y el interés histórico de este tipo de producto, puesto que las estadísticas oficiales, como por ejemplo, las del Instituto Nacional de Estadística (INE), de los registradores o los notarios, no recogen datos al respecto, de tal manera que es muy complicado obtener datos fiables respecto al volumen que suponen dentro del mercado hipotecario total.

Sin embargo, los brókers que trabajan en el mercado hipotecario han comenzado a constatar este creciente interés. "A día de hoy, el 90% de las hipotecas que firmamos en Finteca son mixtas, cuando a principios de año nadie las pedía", explica Silvia Escámez, CEO de esta compañía. "El comprador tiene miedo de la subida de tipos en el corto plazo, pero espera que estos bajen en el largo plazo, por lo que entiende que el tipo mixto es la opción más inteligente. Está siendo el producto estrella", asegura.

Uno de los expertos que lleva advirtiendo desde hace meses del auge de las hipotecas mixtas es Simone Colombelli, director de hipotecas de iAhorro. "En los últimos años, las hipotecas a tipo fijo y a tipo variable han colapsado la oferta comercial de todos los bancos, pero llevamos unos meses en los que la hipoteca mixta ha ido reapareciendo poco a poco hasta convertirse en el producto más atractivo y seguramente más económico para los futuros hipotecados".

La hipoteca fija les daba más seguridad y se convirtió en la reina del mercado

Este producto, según explica, desapareció de la cartera de las entidades bancarias cuando el euríbor empezó a posicionarse en valores negativos, en febrero de 2016. En ese momento, se eliminó la oferta porque tampoco había demanda.

"A los ciudadanos no les interesaba asumir el riesgo de pasar, al cabo de siete o 10 años, de un tipo fijo a uno variable sin la certeza de cómo iba a estar el euríbor en un futuro", recuerda Colombelli, quien matiza que entonces "la hipoteca fija les daba más seguridad y se convirtió en la reina del mercado. Incluso entidades que vendían casi exclusivamente productos a tipo mixto tuvieron que crear el producto fijo dentro de su oferta para seguir siendo competitivas en el mercado hipotecario".

Ahora la tendencia está comenzando a invertirse. La subida del euríbor, que se situó en octubre en el 2,629%, unida al nuevo auge de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) de 75 puntos básicos (lo que los sitúa ya en el 2%), "ha provocado el renacimiento de las hipotecas mixtas que está empezando a notarse, pero que veremos sobre todo a finales de 2022 y principios de 2023", en opinión de este experto.

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Con la subida de los tipos de interés de las hipotecas fijas, que ya superan en ocasiones el 3% TIN, según los expertos, la hipoteca mixta ha empezado a posicionarse como la más competitiva.

"El tipo de interés de la hipoteca mixta está entre 0,3 y 0,6 puntos porcentuales por debajo del TIN de una la fija y, con estos datos, está claro que sale mucho mejor para el usuario firmar una mixta", apunta el directivo de iAhorro. Asimismo, cuantas más entidades financieras la incluyan en su cartera de productos, más competencia habrá y también más opciones de encontrar una buena hipoteca mixta tendrán los usuarios, según este experto.

"La hipoteca mixta que tiene más sentido suele ser contraria a la que ofrece la banca"

En iAhorro, la firma de hipotecas mixtas se ha triplicado. "Cada vez son más los usuarios que se decantan por contratar una hipoteca mixta, pero el mercado hipotecario va muy lento, con tres meses de retraso, es decir, que pasan tres meses desde la elección hasta la firma de la hipoteca, por lo que no tendremos cifras concretas de evolución real hasta que pase ese tiempo".

Aún así, ofrece varios datos. "Durante el mes de julio, del total de hipotecas firmadas por usuarios de iAhorro, solo el 3,28% eran mixtas; pero en agosto ese porcentaje aumentó hasta el 8,60%; aunque en septiembre se moderó un poco, situándose en el 6,85%. Estas subidas de los últimos dos meses de hasta cinco puntos porcentuales pueden ser solamente el preludio de lo que veremos en el último trimestre del año. Eso sí, también es cierto que en meses anteriores hubo algún que otro repunte en la contratación de este producto y todavía hay que ser cautos".

¿A qué se debe el auge de las hipotecas mixtas?

"Hay que tener en cuenta que las hipotecas firmadas en septiembre, seguramente se eligieron entre junio y julio, cuando solo uno o dos bancos retomaban la hipoteca mixta porque todavía había hipotecas a tipo fijo muy competitivas. Los bancos no llevan más de cuatro meses comercializando este producto, por lo que todavía es pronto y tiene que ganar fuerza", reitera Colombelli.

Por su parte, Pau A. Monserrat, profesor de la Universitat de les Illes Balears, economista y perito especializado en productos financieros y socio en Futur Finances, recuerda que "las hipotecas mixtas siempre han existido. Sin embargo, desde mi punto de vista, estaban mal construidas, o mejor dicho, estaban construidas, como no puede ser de otra manera, en interés del banco y no del cliente", asegura en conversación telefónica con El Confidencial.

"La hipoteca mixta que tiene más sentido suele ser contraria a la que ofrece la banca, es decir, una hipoteca con los primeros diez años a tipo variable y el resto de tiempo, a tipo fijo. ¿Por qué? Porque al cliente, durante los años que tiene más posibilidades de hacerse una idea sobre la evolución de los tipos de interés, lo que le interesa es pagar un tipo variable y una vez que ya se ha amortizado una parte importante de préstamo, asegurarse un tipo fijo que ya que conoce en el momento de contratar la hipoteca hasta el vencimiento del préstamo. Sin embargo, las hipotecas mixtas que ofrece la banca, evidentemente, no son así. Al contrario. Los primeros años son fijas porque el banco hace sus predicciones y establece un tipo fijo que le interesa a él y a los diez años pasa al cliente a variable y le hace asumir a él el riesgo", señala este experto.

"La banca no es tonta y, si ofrece tipos fijos elevados, también te ofrece mixtos elevados"

A pesar del auge de las hipotecas mixtas, Pau A. Monserrat advierte a aquellos clientes antes de lanzarse a la contratación de una hipoteca mixta. "Ahora hay mucha gente que se interesa por la hipoteca mixtas por una razón y es que los bancos están poniendo muchas dificultades y están encareciendo mucho los tipos fijos, todo lo contrario a lo que hacían cuando el euríbor estaba en negativo. Ahora, la mayoría de los bancos están presionando para que se contrate variable, porque tienen la expectativa de la subida de tipos y ven que eso les va a convenir más. De ahí que estén encareciendo mucho los tipos fijos o retirándolos de su oferta, ofreciendo únicamente variable".

"¿Qué pasa entonces con el cliente?", prosigue Monserrat, "que está asustado por la subida del euríbor y como no consigue un tipo fijo, mira otras opciones que puedan tener alguna similitud. Se fija en las mixtas y piensa, bueno, al menos durante los primeros años que tengo miedo de que suba el euríbor me aseguro un fijo. Una elección que es interesante si consigue un fijo inicial más bajo que el fijo que ofrece ahora la banca y un variable con un buen diferencial, un variable competitivo. Pero la banca no es tonta y, si te ofrece tipos fijos elevados, también te ofrece tipos mixtos fijos elevados, por lo que aunque puede parecer una buena opción, igual no lo es tanto.

¿Qué bancos ofrecen una hipoteca mixta?

Según datos de iAhorro, por ahora, Openbank, Banco Santander, Ibercaja, Bankinter, ING, EVO Banco e Hipotecas.com son las entidades que ofrecen hipoteca mixta en su web. Los préstamos más atractivos, por ahora, son los de EVO, que ofrece dos tipos de hipotecas mixtas con un plazo máximo de amortización de 30 años en las que permite elegir el tiempo que dura el periodo fijo: cinco o quince años.

Estas son hasta 0,60 puntos más baratas que su hipoteca a tipo fijo, cuyo TIN está ya en el 2,45% con bonificaciones y en el 2,85% sin bonificaciones. Así, en la hipoteca mixta a 5 años y después variable, el interés inicial fijo se sitúa en el 1,85% para el préstamo bonificado y sube hasta el 2,15% si este se contrata sin bonificar. En la hipoteca mixta a 15 años, el TIN se sitúa en el 2,15% con bonificaciones y asciende al 2,55% si no se contratan productos vinculados como seguro de hogar, cuenta nómina o seguro de vida. En el tramo variable el diferencial de ambas hipotecas bonificadas sería del 0,75% + euríbor.

Y es que, pese a que Ibercaja ofrece un TIN más bajo en su hipoteca mixta a 10 años que el de EVO en su hipoteca mixta a 15 años, con un 1,85%, el plazo máximo que permite de amortización es de 25 años, por lo que la cuota a pagar por una hipoteca de 200.000 euros, como se puede apreciar en la tabla, es mayor. Además, para el resto de los años de hipoteca la oferta es peor: euríbor + 1%, lo que hace que la TAE también aumente hasta el 3,24% respecto al 2,75% que ofrece EVO.

En el resto de las hipotecas mixtas que hay ahora en el mercado, el periodo fijo inicial tiene una duración de diez años, aunque Bankinter también permite alargarlo hasta los 15 años. Eso sí, el TIN varía en función de la entidad, aunque en todas supera ya el 2%, y el plazo de amortización máximo suele ser también de 30 años, aunque ING permite llegar a los 40 años. La financiación máxima que concede inicialmente el banco en todos los supuestos es del 80%.

En lo que se refiere a los tipos de interés, tras EVO, la hipoteca mixta más barata es la de Openbank, que promociona su préstamo bonificado con un TIN del 2,24% en la parte fija inicial, es decir, los diez primeros años, y un 0,65% + euríbor en la variable. Si comparamos esta hipoteca con la fija que oferta Openbank vemos que la diferencia entre fija y mixta no es tan elevada en este caso: el TIN de la fija está actualmente en el 2,29% al contratar todos los productos este vinculados.

Respecto al sentimiento del consumidor, la CEO de Finteca dice que "hemos notado una ralentización de las solicitudes de hipotecas de primeras residencias", y que "en los últimos meses ha habido un auge de solicitudes de cambios de hipotecas variables a hipotecas fijas". Sin embargo, a su juicio "ahora es menos interesante cambiarse a tipo fijo, porque creo que el Euríbor no va a subir más de medio punto, pero sí que se puede mantener sobre el 3% durante el 2023".

Están estudiando medidas para prevenir un posible auge de la morosidad

Respecto a la postura de las entidades bancarias frente a esta situación, la CEO de Finteca explica que "de momento, no vemos que estén endureciendo especialmente las condiciones de acceso a la financiación", pero "sí que nos consta que están estudiando medidas para prevenir un posible auge de la morosidad". Aun así, opina que los bancos "no van a dejar de ofrecer hipotecas porque es una parte fundamental de su negocio", y asegura que "están ayudando a los compradores ajustando las ofertas y haciendo prácticamente trajes a medida".

ING ha reducido el precio de sus tres modalidades de hipoteca: fija, mixta y variable. La Hipoteca NARANJA Mixta baja su tipo de interés durante los 10 primeros años al 3,25% (antes al 3,40%) manteniendo la cuota variable, mientras que la Hipoteca NARANJA Fija ve reducido su tipo un 0,2% hasta el 3,55%. En el caso de la Hipoteca NARANJA Variable reduce su cuota al Euribor más 0,59% (antes 0,69%). Los planes hipotecarios de la compañía se posicionan como una de las opciones más competitivas del mercado.