¿Financiar una casa al 100%? Así trabajan los brókeres de hipotecas que prometen el milagro

A Daniel y María les costó poco decidirse cuando vieron su nueva casa. Tenía todo lo que buscaban a las afueras de Madrid, y entraba en el presupuesto que manejaban. Solo les faltaba un pequeño detalle: la hipoteca. "Necesitábamos el 100%, pero los bancos nos dejaron claro que no pasaban del 80%", cuenta Daniel. Tras el portazo de las entidades, optaron por probar una última opción: contactar con un bróker hipotecario. En pocas semanas esa barrera del 80% había desaparecido. "Fue todo rápido y por teléfono, nos dijo qué financiera nos concedía el préstamo al 100% con las condiciones que teníamos, nos ayudó y cuando la firmamos cobró sus honorarios", resumen.

El caso de esta pareja es uno de tantos. La figura del bróker hipotecario ha ganado mucho terreno en España en los últimos años. Para quienes sueñan con financiar la totalidad del inmueble es prácticamente indispensable. Desde la crisis de 2008, lo más habitual es que ninguna entidad preste más de cuatro quintas partes del valor de la casa. Pero estos negociadores son capaces de peinar todas las posibilidades para encontrar excepciones y se anuncian con la promesa de que el unicornio existe. Con todo, asociaciones de consumidores como Asufin piden ser prudentes. "Al final el que presta el dinero y pone los requisitos es el banco", aseguran.

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Guillermo Cid Datos: Marta Ley

Una de las empresas que lleva tiempo notando este boom de los brókeres es Housfy. Esta plataforma española de servicios inmobiliarios y financieros cubre todo el espectro del negocio inmobiliario y cada vez centra más el objetivo en su papel como intermediarios. "Nosotros lo que repetimos siempre es que no hacemos milagros ni mucho menos. Lo único es que decimos que existen posibilidades de conseguir financiación por encima del 80% y ayudamos a los clientes que lo necesitan a superar esa barrera. Obviamente, el usuario debe cumplir con ciertas condiciones que le permitan acceder a una mayor financiación", explica Jordi Cid, chief operation officer de la compañía, en conversación con El Confidencial.

Ante el aumento sostenido de los precios, las inmobiliarias y otros actores del sector llevan años pidiendo más flexibilidad en los préstamos, un asunto que ha propiciado iniciativas públicas. Gobiernos autonómicos como los de la Comunidad de Madrid o Islas Baleares han lanzado planes para completar ese porcentaje con el aval del ente público. Pero donde no llegan las ayudas, el intermediario se convierte a menudo en la última opción. Desde Housfy presumen de que alrededor del 30% de todas las hipotecas que han llegado a firmar superan el umbral del 80%. En 2021, la empresa cerró un total de 2.000 hipotecas, un 100% más que en 2020, y ya ha superado las 3.000 operaciones en sus cuatro años ofreciendo el servicio. Dicen ser los actuales líderes en intermediación, con crecimientos del 20% al mes, mientras calculan que todo este sector está viviendo un crecimiento del 20% anual.

¿Cómo lo consiguen?

Para llegar a estos números y poder ofrecer esas ventajas, asegura Cid, no hay trucos extraños, simplemente tiempo y conocimiento. "Nosotros al final, como el resto de intermediarios, somos profesionales que conocemos el mercado, la situación actual de cada banco y tenemos relaciones especiales con muchas entidades que nos permiten negociar mejor. Al final no es lo mismo que vayamos nosotros a hablar con la oficina que si lo hace un particular, aunque si este último lo pelea seguramente consiga algo parecido. Para eso, es cierto, necesitas tiempo y conocimientos".

Marisa Protomártir, responsable jurídica de la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin) advierte de que no siempre es tan bonito como suena. "Por mucho que pongan unos u otros anuncios, aquí no hay magia que valga, quien acaba prestando el dinero no es el bróker, sino el banco. Por eso se debe tener mucho cuidado con lo que nos encontramos. Estos brókeres tienen mejores condiciones porque trabajan con todas las entidades y se dedican a ello, pero nadie te puede garantizar ese 100% solo por pagar a un especialista", detalla. "Si tu caso no cuadra con las excepciones que hace el prestamista para dar el 100%, ni yendo con un experto te lo darán".

Esa posibilidad de trabajar con todos los actores del sector permite a estos profesionales jugar con muchas más opciones y conseguir buenas condiciones, incluso algunos hablan de hipotecas del 100% más gastos, como antes de la crisis. Carlos y María aseguran haber conseguido esas condiciones, y una búsqueda rápida en redes sociales sirve para ver que no es un caso aislado.

Las organizaciones de consumidores advierten que hay que tener prudencia con este tipo de oportunidades. "Hay que leer bien cómo es el acuerdo con el bróker, comprobar que todo sea transparente, que están registrados correctamente en el Banco de España y que cumplen con la normativa. Ya en 2008 ocurrió que muchos que se hacían pasar por intermediarios luego eran comisionistas de una u otra entidad. Y hemos tenido casos de gente que ha pagado hasta 14.000 euros a un bróker, porque el precio que pueden cobrar es libre", comenta Protomártir.

El punto de los honorarios es importante. Al ser un mercado libre, cada bróker puede establecer el coste que considere oportuno, por eso la horquilla es muy amplia. Muchos optan por cobrar por porcentajes sobre la hipoteca conseguida (rondan entre el 3% y el 5% del total) pero también hay otros, como Housfy, que establecen un coste fijo. En su caso, el precio es de unos 3.900 euros, que se pagan cuando se firma el préstamo, por lo que tampoco es del todo cierto que puedas conseguir una hipoteca por esta vía sin nada de ahorros.

Cid admite que las vías para conseguir el 100% no son tantas, pero existen. "Necesitas tener unas condiciones concretas y hay pocas entidades que, aún teniéndolas, las ofrezcan. Nosotros, por ejemplo, la mayoría de hipotecas que conseguimos de este tipo son de doble garantía, que es algo que ofrecen no más de cinco bancos. Perfiles jóvenes con buena situación económica y laboral y que cuenten con un aval que les respalde. Sobre todo es interesante si ese aval inmobiliario es otro piso que tenías en propiedad", detalla.

Las alternativas sin aval, asegura, son más excepcionales, solo se encuentran en entidades contadas, pero también se encuentran. Que el piso sea una "ganga" y un tasador independiente lo tase por encima de lo que se va a pagar por él, que el inmueble sea del banco, que el cliente sea funcionario, o que pueda demostrar que tiene un alto poder adquisitivo y el inmueble que va a adquirir es también de alto nivel. "Son casos de clientes que les interesan mucho a los bancos a largo plazo, por eso hacen excepciones", añade el experto.

Todas estas oportunidades existen y se pueden trabajar, aseguran desde Housfy, pero tanto la plataforma inmobiliaria como Asufin dejan claro que esto ya no es 2008. "Con lo ocurrido durante esa crisis los bancos han aprendido y no quieren volver a vivir algo parecido. Ni desean quedarse con pisos ni quieren tener que volver a echar a la gente de sus casas, por eso se lo piensan muchísimo antes de arriesgarse lo más mínimo", detalla Cid. "Además, la ley hipotecaria se ajustó para evitar las malas praxis de aquellos años".

El miedo al endeudamiento

Protomártir insiste en que el límite del 80% no es una medida que solo proteja a las entidades, sino que su objetivo principal es ayudar a los usuarios. "Se busca una protección real del ciudadano para que no caiga en los problemas que acabaron con el sobreendeudamiento de 2008. Evitar que de repente se encuentre con una situación financiera tan delicada que no pueda asumirla y entremos en un problema similar al de hace una década", comenta. Su argumento choca con las opiniones de inmobiliarias y otro tipo de negocios que llevan años pidiendo que los requisitos se flexibilicen. "Es muy peligroso pensar que conseguir una hipoteca del 100% es algo bueno de por sí", defiende.

De todos modos, la experta sí que reconoce que los brókeres ofrecen ciertas ventajas, más allá del préstamos. Empezando por ser un acompañamiento muy recomendable para personas que no conocen este tipo de mercado. "En Escocia, incluso es obligatorio contar con ellos y así se evitan muchos problemas a la hora de, por ejemplo, cambiar de tipo de hipoteca. Obviamente, tenemos que asegurarnos de que están registrados en el Banco de España y que son transparentes como dicta la ley. Si está todo en regla, puede ser bueno contar con ellos tanto para buscar la mejor opción de financiación como para tener alguien que te acompañe durante todo el proceso", señala.

Un argumento similar esgrime Cid, que defiende su papel en estos tiempos con el problema de las hipotecas fijas y variables. "Ahora viene mucha gente pidiéndonos que les pasemos de una variable a una fija y que les busquemos esa solución, pero según están los tipos y los movimientos que vemos en las entidades, puede que esa no sea la opción más recomendable. Nosotros estamos siguiendo muy de cerca las hipotecas mixtas porque pueden ser muy interesantes para una situación como la actual y pensando en que esto en unos años se estabilizará".

Sobre si en los próximos tiempos veremos una flexibilización mayor de las hipotecas, Cid prefiere no aventurarse, sobre todo porque, dice, el mercado vive un momento bastante delicado. "Hasta junio fue un gran año, pero a partir de ese momento hemos vendido cerca de un 20% menos de lo esperado, y es algo que viene desde el inicio del embudo de conversión. Los propios portales inmobiliarios traen menos posibles compradores de lo habitual, la gente se lo está pensando mucho más que hace unos meses", comenta. "Ahora, la gran pregunta que todo el mundo se hace más allá de la financiación es si es buen momento de comprar o es mejor esperar", concluye.