La banca echa el freno en hipotecas pero descarta un 'crash' inmobiliario en el año 2023

Conseguir una hipoteca en España se está volviendo más caro, y no solo por la subida de los tipos. Las entidades se han vuelto más restrictivas a la hora de dar un préstamo para la compra de vivienda, y prevén serlo todavía más en los próximos meses. Así lo han ido confirmando algunos de los primeros espadas del sector en las presentaciones de resultados del tercer trimestre, y así lo reflejó la última encuesta del Banco de España.

"El ritmo de contracción de la oferta en este segmento habría sido el más elevado registrado en un trimestre desde 2008", expone el informe del supervisor, realizado tras un sondeo a los 10 mayores bancos. "El volumen de las hipotecas está cayendo", constató el consejero delegado de Santander, José Antonio Álvarez. "Estamos viendo menor demanda, vamos a ver cómo evoluciona, pero esperamos una ralentización en la medida en que la confianza es menor y los tipos suben", confirmó Gonzalo Gortázar, número dos de CaixaBank.

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Aun así, la frenada no está siendo al mismo tiempo ni intensidad por parte de las entidades. Al contrario de lo que dice la encuesta del Banco de España, la actividad hipotecaria no solo no se ralentizó en el tercer trimestre, sino que se aceleró un 22% frente al segundo trimestre, que ya fue intenso, y un 83% frente al mismo periodo de 2021, según los datos facilitados por CaixaBank, Sabadell, Bankinter, Unicaja y Kutxabank —Santander y BBVA no ofrecen estos números en España—.

La explicación de ello es CaixaBank. La entidad catalana pisó el acelerador comercial a un ritmo que no se veía en España desde hace más de una década. Solo este banco cerró hipotecas por valor de 6.727 millones entre julio y septiembre, lo que podría representar un 40% de las que se hicieron a nivel sectorial, aunque el grupo rebaja esta cuota al 30%.

El CEO Gortázar achacó estas cifras "al buen trabajo" de la red de CaixaBank y defendió que esta actividad se ha combinado con "unos criterios de riesgo de mucha prudencia, no hemos ido más allá de lo que corresponde".

Al margen de esta entidad, el resto de bancos desaceleraron su actividad en el tercer trimestre frente al anterior: Kutxabank un 57%, Sabadell un 8%, Unicaja un 6% y Bankinter un 5%. Aunque es cierto que entre julio y septiembre hay un cierto efecto tapón por el parón de agosto, tres de estas entidades (Kutxabank, Unicaja y Bankinter) también reducen sus cifras frente a las del tercer trimestre de 2021.

Perspectivas de precios

De cara al futuro, el consenso del sector es el expresado por Álvarez (Santander) y Gortázar (CaixaBank). Como ellos, el CEO de BBVA, Onur Genç, señaló que ya ven "señales de desaceleración desde septiembre".

"Los costes en la construcción están subiendo mucho y afectan a la producción de nueva vivienda. Además, hay que tener en cuenta que estamos en un proceso de muy alta inflación y que para controlarla la herramienta con la que cuenta el BCE es ralentizar la demanda", explicó el CEO de Santander.

Las únicas entidades que de momento no han notado frenazo son Banco Sabadell y Unicaja. "Entiendo que sea chocante, pero nuestras cifras de octubre siguen en línea con las de todo el año", afirmó el consejero delegado del grupo catalán, César González Bueno. "Seguimos una tendencia similar en volúmenes. Dicho esto, es verdad que el entorno de mayores tipos e inflación pondrá presión al mercado", matizó Pablo González, director financiero de Unicaja Banco.

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La pregunta del millón que se hacen todos los banqueros y sus clientes es si este frenazo hipotecario puede ir ligado a un desplome de los precios inmobiliarios. Aunque la respuesta de los bancos no es imparcial, sí es unánime: los precios se van a mantener estables durante 2023.

Según las previsiones de CaixaBank, el valor medio de la vivienda subirá de media un 1,5% durante el próximo año y un 2% en 2024. Además, la entidad catalana se muestra tranquila frente a una posible burbuja, ya que el precio del metro cuadrado sigue un 17% de los niveles máximos de hace algo más de una década. Desde Banco Sabadell mantienen la misma tesis: "Veo poco plausible que los precios caigan en un entorno como el actual de inflación", explicó su director financiero, Leopoldo Alvear.

Sea como sea, los banqueros podrían no ser imparciales en estas afirmaciones, ya que se juegan mucho en el ladrillo. Así, un desplome del inmobiliario les forzaría a realizar grandes provisiones por la pérdida de valor de las garantías de las hipotecas.

Los expertos también recuerdan que un entorno como el actual, de potencial recesión (aunque sea técnica) invita a la prudencia a los bancos, más cuando el Gobierno está presionando para que se pongan cada vez más medidas para ayudar a los clientes vulnerables. Cada una de estas soluciones tiene un coste que pagan los nuevos hipotecados, con créditos más caros o con la negativa a conseguirlos.