Se busca jubilado con buena casa y necesidad de liquidez: así resurgen las hipotecas inversas

Hace solo unos días, el debate sobre la vivienda en España volvía a estallar. La discusión sobre las posibilidades de los jóvenes para acceder a la compra de una vivienda llenaba los medios y se hacían comparaciones entre la vida de unas generaciones y otras. Por otro lado, las dudas sobre el sostenimiento del sistema de pensiones siguen en la discusión diaria. Y justo en medio de ambos asuntos ha entrado en los últimos meses un viejo actor que intenta resucitar con grandes campañas de publicidad y el apoyo de entidades financieras principales: la hipoteca inversa. Un producto para jubilados con inmuebles en propiedad que entra de nuevo en juego.

Esta nueva forma de crédito vuelve tras años sin conseguir asentarse en nuestro país. Ya en el 'boom' inmobiliario de inicios de siglo se habló bastante sobre este producto financiero, pero en España nunca terminó de cuajar y los pocos que tuvieron éxito acabaron en los tribunales. Un caso particular, pues en otros países, sobre todo anglosajones (Reino Unido se lleva la palma con 44.000 hipotecas inversas al año), es algo común, y en Sudamérica ha protagonizado debates a nivel estatal. Ahora, aseguradoras, bancos y otras entidades lanzan un último órdago para que el producto cuaje en nuestro país. El Banco Santander y Mapfre se han unido para dar una nueva vida a estos préstamos, Caser también se ha sumado al resurgir y Óptima Mayores, una consultoría independiente especializada en estos préstamos, llena canales de televisión con sus anuncios. ¿Por qué esta intentona? Todo apunta en una misma dirección: la inflación.

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El objetivo de estos créditos es, en principio, claro. Personas mayores que tienen como patrimonio una o varias casas, pero necesitan o quieren más liquidez en un momento en el que todo se ha encarecido. Entonces, hipotecan sus inmuebles a cambio de un dinero extra, que en muchas ocasiones reciben mensualmente hasta una fecha concreta o su fallecimiento. Una vez llegado ese momento, son los herederos los que están encargados de saldar las deudas con el banco, tanto del total percibido por el interesado como de los intereses generados en ese tiempo. Esto último, al igual que los productos asociados al préstamo (un seguro de vida, por ejemplo), fue lo que llevó a muchas de las hipotecas inversas del final del 'boom' inmobiliario a los juzgados y lo que hace que muchos expertos duden sobre este nuevo relanzamiento. Aunque, como aseguran tanto expertos como empresas que comercializan estos préstamos, el producto ha cambiado mucho.

Por un lado, la vuelta encaja con la crisis inflacionista. Con toda la población perdiendo poder adquisitivo, las entidades financieras han visto en un producto como este una posibilidad clara. Ante la necesidad de liquidez para complementar salarios y pensiones, el patrimonio puede verse como algo parado a lo que sacar rentabilidad para compensar el encarecimiento de la vida. Pero, por otro, ninguna entidad quiere repetir lo ocurrido hace una década y por ello cuidan mucho más el perfil al que se dirigen. Nada de inmuebles que puedan acabar siendo una carga para la entidad, nada de grandes préstamos que pongan en riesgo la inversión. Se busca que el negocio sea netamente rentable para la entidad, y fácil de pagar para el heredero.

Así lo explica Antonio Luis Gallardo, responsable de estudios de Asufin (Asociación de usuarios financieros). "Las entidades no quieren quedarse con inmuebles que puedan suponer una carga o poner en riesgo su inversión. Así que el perfil que buscan ha variado con respecto a lo de hace unos años. Ahora es un producto selectivo y se busca gente con cierto poder adquisitivo, que tenga un inmueble en una zona que mantenga los precios o incluso puedan incrementarse", comenta. Buscan mayores con necesidad de liquidez, sí, pero no a cualquier precio. "Muchos ponen como mínimo que el inmueble valga más de 150.000 euros. Eso ya te da una idea del perfil".

Barrio rico necesita un extra

Según Gallardo, están muy centrados en buscar posibles interesados en barrios pudientes de la capital. Casas que, por ejemplo, ronden el millón de euros y cuyos dueños quieran algo de liquidez porque al pasar de tener grandes salarios a la pensión no tienen dinero suficiente para mantener su mismo ritmo de vida. O que tengan nuevas necesidades y quieran el dinero para cubrirlas. "Hemos visto en los estudios que hemos hecho al respecto que el público objetivo de estos productos están en zonas como Chamberí, Moncloa o el barrio de Salamanca. Lugares con pisos de muy alto valor que se mantienen, pase el tiempo que pase, e incluso su precio se puede incrementar", comenta.

La idea que barajan las entidades también se basa en el trauma de la crisis anterior y es, según el experto, que aunque la persona muera y sus descendientes no puedan hacerse cargo de las deudas, el tomar la casa como parte de ese pago no suponga una carga para la entidad en ningún caso, sino todo lo contrario. Al ser, además, un tipo de préstamo que no se amortiza con el tiempo, sino que la deuda va creciendo, los prestamistas son muy conservadores a la hora de dar dinero y a la vez pueden hacerse con un inmueble a precios más que competitivos.

"Llegado el momento, muchos herederos pueden ver que les sale más rentable vender la casa y quedarse la diferencia entre la deuda y el precio de venta como extra a cargar con el préstamo. Incluso el propio banco puede ofrecerse a quedarse con el inmueble y dar al heredero una pequeña parte del valor de la casa", comenta Gallardo.

Este análisis choca con lo que defienden desde Óptima Mayores, referencia de este producto en nuestro país. Según esta consultoría independiente, la entidad lo que menos quiere es quedarse con inmuebles, pero sí tiene en cuenta que este pueda revalorizarse durante el tiempo de la hipoteca. "Si se revaloriza es bueno para ambas partes, porque se podrá saldar la deuda más fácilmente, que es lo que quieren todos", aseguran. Para ello, comentan desde la empresa, se hacen estudios gratuitos y personalizados y sobre esos se ponen unas u otras condiciones. "Lo último que se busca es que el caso se enquiste o haya problemas en los pagos".

Antes de llegar a dicho estudio, la compañía que está liderando las campañas de publicidad para intentar colocar este producto en nuestro país tiene una calculadora en su web para el que esté interesado. La consultora comercializa las hipotecas sénior y basta entrar en su portal de internet para ver a qué público se quieren dirigir. Imágenes de mayores con alto poder adquisitivo y una calculadora orientativa que ya te muestra que el mínimo para poder pedir el préstamo es un inmueble valorado en 150.000 euros. De ahí al máximo, que sitúan en los tres millones.

Para hacerse una idea, una persona de 70 años que tenga un inmueble en solitario valorado en 350.000 euros puede llegar a una hipoteca de 106.704 euros si lo prefiere todo de una tacada, o 440 euros al mes si prefiere irlo cobrando mes a mes hasta el máximo ofrecido (haciendo un cálculo rápido, sale que ese máximo rondaría los 20 años). Es una estimación, por lo que no se habla de números cerrados ni de cómo saldrían los intereses, pero como comenta Gallardo, a día de hoy la media ronda el 6%, pero hay bastante variación de una entidad a otra. Aunque, para él, la clave está justo en esa máxima de dinero que se puede llegar a conseguir.

"Un beneficiario medio de 70 años con un inmueble valorado en 270.000 euros recibirá como máximo apenas el 18,4% del valor de la vivienda"

Apoyándose en los estudios hechos por Asufin hasta 2022, se ve que uno de los puntos débiles de este producto es la poca rentabilidad que se puede conseguir. Es decir, los bancos no se arriesgan demasiado y solo prestan una parte muy pequeña del valor del inmueble, entre el 15% y el 20%. "Es un porcentaje muy pequeño para las deudas que se pueden llegar a contraer, por eso tampoco sale muy bien parada esta solución con respecto a otras como la nuda propiedad o la llamada 'vivienda inversa'".

"Si tenemos en cuenta la esperanza de vida media (83,3 años en España), en esos 13,3 años, un beneficiario medio de 70 años con un inmueble valorado en 270.000 euros recibirá como máximo apenas el 18,4% del valor de la vivienda (17,6% en el mínimo). Si viviera más, el porcentaje sería mayor, pero siempre muy bajo para tener garantizada la recuperación del bien. En casos de supervivencia muy prolongada, puede llegar a entregar porcentajes hasta un 30%-35% de la vivienda, generando deudas que no sobrepasarían, salvo en casos muy excepcionales, el 60% del valor de la vivienda", reza el estudio de Asufin.

Desde Óptima Mayores aseguran que esos cálculos, aunque orientativos, dependen mucho de cada caso particular. Tras el estudio personalizado que realizan, aseguran hay quien puede recibir hasta un préstamo del 40% del valor del inmueble, y niegan que las opciones como la nuda propiedad o la vivienda inversa sean mejores para la persona que decide pedir el dinero. "Al revés que en esos casos, en la hipoteca inversa ninguna de las partes está interesada en que la vida del dueño del inmueble dure poco, todo lo contrario. Si el tiempo pasa y la casa va ganando valor tanto la entidad como los dueños saldrán ganando", terminan desde la consultora.