¿Hipotecas al 100%? Es posible, pero no con cualquier banco ni a cualquier precio

La falta de ahorros se ha convertido en el gran problema para comprar una casa. Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008, y tras casi una década de fiesta inmobiliaria con hipotecas al 100% y al 110% que permitían cubrir la reforma de la casa, la compra del coche o las vacaciones en la playa, acceder a financiación bancaria se ha convertido en una aventura para la inmensa mayoría de las familias españolas.

No solo es necesario tener un trabajo estable y un determinado nivel de ingresos, sino que se necesita tener ahorrado un 30% del precio de compra para poder sentarse a hablar con el banco. Un 20% porque las entidades solo conceden financiación por encima del 80% del valor de compraventa en ocasiones muy contadas y un 10% adicional para afrontar los gastos derivados de la operación (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría...).

Aunque no de manera generalizada, en la actualidad son varias las entidades que sí ofrecen financiación al 100% del precio de compraventa, eso sí, en operaciones muy concretas para un perfil de cliente muy específico, y siempre y cuando el porcentaje sobre el valor de tasación no supere el 80%. Es decir, para un piso que queremos comprar por 200.000 euros, el banco nos concederá todo el importe siempre y cuando el valor de tasación no supere los 240.000 euros.

¿Por qué el 80%? Porque las entidades que quieran titularizar esas hipotecas —es decir, vendérselas en paquetes a terceros—, necesitan que el préstamo no supere el 80% del valor de tasación del inmueble.

Muchas entidades, de manera puntual, ofrecen hipotecas al 100% a sus clientes más solventes

Aunque son muchas las entidades que de manera puntual ofrecen hipotecas al 100% a sus clientes más solventes, lo cierto es que ninguna se ha atrevido a dar el paso y lanzar al mercado un producto con estas características.

Solamente hay una, Liberbank, que lo publicita en su web, aunque la letra pequeña limita dicha financiación a los activos adjudicados de su propiedad . "Nos adaptamos al importe que necesites, pudiendo solicitar hasta el 100% de financiación". El resto de entidades, por política interna, "solamente contempla esta posibilidad con clientes muy concretos, siempre y cuando este les interese", explica a El Confidencial, Santiago Cruz, consejero delegado de Ibercredit y experto colaborador en Futurfinances.com​.

De hecho, este experto reconoce que ese 80% del valor de tasación no es un requisito necesario para determinados perfiles de clientes. "Funcionarios y familias con un perfil económico muy elevado, con ingresos anuales de la unidad familiar de más de 100.000 euros. En estos casos, el banco está dispuesto a conceder ese 100%, independientemente del valor de tasación, ya que a la entidad le interesa captar a ese perfil de cliente o retenerlo y además, su garantía personal compensa la garantía real de la vivienda", añade este experto.

Funcionarios y clientes con muchos ingresos

Desde Rastreator confirman también cómo es posible conseguir el 100% de financiación de la compraventa, siempre y cuando se cumplan una serie de requisitos. "Entre estas condiciones, algunas entidades exigen que el cliente tenga una nómina de entre 4.500 y 5.000 euros y que su ratio de endeudamiento no supere en torno al 30-40%. Estas entidades ofrecen 100% de financiación excluyendo pago de impuestos y formalización de hipoteca. Para estos últimos, exigen que el cliente cuente con un ahorro propio para hacer frente a todos ellos sin que se vea obligado para ello a pedir otro préstamo".

Y añaden que, por lo general, "la posibilidad de conseguir el 100% de financiación está presente en la mayoría de bancos tradicionales, siempre que el cliente cumpla una serie de condiciones. Esto no suele ocurrir en el caso de las entidades puramente online, que se suelen ceñir al 80%".

En un contexto de tipos de interés en mínimos históricos y tras cerrar a cal y canto el acceso a la financiación hipotecaria a miles de particulares, la banca se ha visto obligada a abrir ligeramente el grifo del crédito ya que las hipotecas son la principal fuente de ingresos de la banca, no solo por la rentabilidad que consiguen con su comercialización, sino por el negocio cruzado que llevan consigo (tarjetas de crédito, planes de pensiones...). Y, aunque la firma de hipotecas concedidas se ha ido recuperando poco a poco en los últimos años, el saldo vivo gestionado por las entidades financieras no ha parado de menguar desde 2008.

En este contexto, y con los tipos de interés en mínimos históricos y un euríbor en negativo, las entidades financieras se han lanzado a una auténtica guerra hipotecaria donde las grandes protagonistas han sido las hipotecas a tipo fijo que ya representan un 40% del total de préstamos que se firman en España cuando hace cuatro años apenas representaban el 3%.

Un tipo de producto por el que, previsiblemente seguirá apostando la banca si, como parece, el Banco Central Europeo (BCE) vuelve a retrasar la subida de tipos.