Se avecina una tormenta perfecta que amenaza a la vivienda en España

Incertidumbre, encarecimiento de la financiación, alternativas de inversión, limitación de los alquileres, previsiones de bajadas de precios... En apenas seis meses, el contexto en el que se desarrolla el mercado residencial en España ha dado un giro de 180 grados.

Hasta hace apenas seis meses era posible contratar una hipoteca a tipo fijo por debajo del 1%, las cuentas corrientes y los depósitos han pasado de rentar un 0% a ofrecer algo de rentabilidad a los clientes de la banca, mientras que el bono a 10 años ha pasado del 0,5% en diciembre de 2021 al 3,7% actual.

En apenas seis meses, el contexto del mercado residencial ha cambiado radicalmente

Además, con la inflación en la zona euro disparada —cerró octubre en el 10,7%—, los tipos de interés han pasado del 0% al 2% en apenas cuatro meses, mientras que, desde marzo de este año y hasta finales de 2022, los alquileres no se pueden subir por encima del 2%. Sin olvidar que, por primera vez en más de una década, se vuelve a hablar de posibles bajadas de los precios de la vivienda.

Todos estos factores han confluido en el tiempo en los últimos meses y podrían acelerar el cambio de ciclo en el residencial con caídas en las transacciones y los precios de la vivienda por primera vez tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. Una suerte de tormenta perfecta que puede hacer que se tambaleen los cimientos del mercado residencial en España.

Y es que, desde 2014, punto de partida de la actual recuperación inmobiliaria, la vivienda se ha convertido en activo refugio de pequeños inversores que han visto en la compra de una vivienda y en su posterior alquiler el vehículo más rentable en el que depositar sus ahorros.

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En el contexto actual, ese cóctel explosivo podría poner punto final a un ciclo, y, aunque adivinar cómo se puede comportar el mercado inmobiliario podría ser muy arriesgado, sí es posible dirigir la mirada hacia otros mercados para ver lo que está sucediendo y llegar, incluso, a intuir, lo que podría pasar en nuestro país, como ya sucedió, por ejemplo, durante la pandemia, cuando el mercado inmobiliario de China dio valiosas pistas sobre cómo podría reaccionar ese mismo mercado en España.

En esta ocasión, las miradas se dirigen hacia Estados Unidos, donde la Reserva Federal (Fed), al igual que el BCE en Europa, está combatiendo una inflación desbocada a golpe de subidas de tipos de interés. Una de las consecuencias ha sido la fuerte subida de la rentabilidad del bono a seis meses cuyo rendimiento, según algunos expertos, ya es muy similar al que se consigue con la compra o alquiler de una casa (cap rate) y anticipa ventas masivas de activos y un freno en las compras por parte de los inversores.

Business Insider alertaba hace apenas una semana de que podrían producirse caídas del 20% en el precio de la vivienda en Estados Unidos a medida que se encarecen las hipotecas. No en vano, las ventas de segunda mano cayeron por octavo mes consecutivo en septiembre, registrando la caída más abultada desde 2007, pocos meses antes de que estallara la crisis inmobiliaria y colapsara la economía estadounidense.

Además, el tipo fijo de las hipotecas a 30 años ya supera el 7%, según los datos de Mortgage News Daily. Y subiendo, puesto que la Fed contempla más subidas de los tipos de interés para contener la inflación. "Una receta para el desastre", aseguraba para esta publicación el economista jefe de Pantheon Macro, Ian Shepherdson.

Ni las ventas ni las hipotecas caen, aún

En España, por lo pronto, tanto la venta de viviendas como la concesión de hipotecas siguen registrando tasas positivas. Con la de agosto, sin ir más lejos, se registran ya 18 meses consecutivos al alza, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), si bien estos datos reflejan operaciones firmadas ante notario hace tres o cuatro meses, por lo que aún no estarían recogiendo todo el impacto de las últimas subidas de los tipos de interés ni el encarecimiento de las hipotecas.

Sin embargo, la situación podría dar un giro. Las tres subidas de tipos de interés por parte del BCE desde el pasado mes de julio no solo no han conseguido contener la inflación, sino que han espoleado al euríbor —ya se acerca al 3%—, lo que ha provocado un duro golpe a miles de hipotecados y encarecido las hipotecas, tanto las variables como las fijas.

Tanto es así que ahora resulta mucho más caro que hace unos meses financiarse para comprar una vivienda, lo que hace presagiar una contracción, a corto plazo, en la venta de casas, porque quien iba a comprar una casa para vivir posiblemente tendrá que aplazar su compra o reducir sus expectativas —es decir, comprar más barato de lo que habría comprado hace unos meses—, mientras que quien iba a invertir y necesita financiación debe hacer números y calcular si los intereses de la hipoteca no se comerán el alquiler de esa vivienda o si, por el contrario, debería pensar en inversiones alternativas que, ahora sí, pueden resultar atractivas.

Y, en este nuevo contexto, el principal enemigo para la vivienda tiene nombres y apellidos: bono español a 10 años. O, al menos, eso parece.

"El fuerte repunte de TIR del bono español a 10 años resta atractivo a la inversión en vivienda para alquiler", aseguraba Bankinter en su último informe sobre el sector inmobiliario. "La rentabilidad bruta de la vivienda en alquiler se mantiene en torno al 3,7% de media en España, mientras la rentabilidad del bono español a 10 años se incrementa de forma significativa hasta el 3,5% actual frente al 0,55% de diciembre de 2022. De esta forma, el diferencial de rentabilidades es prácticamente inexistente en estos momentos, 17 puntos básicos frente a 70 puntos básicos de media de los últimos 20 años", recoge dicho informe.

Como se puede apreciar en el gráfico superior, al calor del incremento de la rentabilidad bruta por alquiler, han aumentado las transacciones de vivienda, que se han visto especialmente espoleadas por las ventas de segunda mano, que no solo acaparan el 85% de las ventas totales del mercado, sino que concentran el interés de los inversores. Y, a medida que la rentabilidad de la vivienda va descendiendo y la del bono, subiendo, las transacciones podrían haber comenzado a mostrar los primeros síntomas de agotamiento, tal y como muestran los últimos datos del INE (ver gráfico inferior).

"Cuando un inversor busca invertir en vivienda es porque las alternativas de lo que consideramos bajo riesgo ofrecen baja rentabilidad", explica a El Confidencial Juan Moreno, analista de Bankinter. "En los últimos años", prosigue, "la remuneración de las cuentas corrientes y depósitos era 0, los bonos españoles estaban por debajo del 1% y la vivienda ofrecía una rentabilidad del 3,7%, solo por el alquiler, sin contar la revalorización de la vivienda ni la inflación. Muchos pequeños inversores pensaban que, para tener el dinero parado en el banco, la mejor opción era invertir en una vivienda".

Sin embargo, en apenas seis meses, la situación ha cambiado totalmente. "Los tipos volvieron a subir el jueves y seguirán subiendo. Además, las entidades han comenzado a remunerar algunas cuentas y depósitos y tenemos al bono español a 10 años en torno al 3,5%. Ahora mismo, el inversor tiene dos alternativas, comprar bonos al 3,5% o una vivienda al 3,7%", destaca Moreno, en cuya opinión, a pesar de que la inversión en vivienda ha perdido algo de atractivo porque las rentas no tienen mucho más recorrido al alza —han subido con fuerza en los últimos años y la tasa de esfuerzo del inquilino roza el 40%—, sigue existiendo mucha escasez de vivienda en alquiler, lo que sigue jugando a su favor.

Para Antonio de la Fuente, managing director-corporate finance de Colliers, esta comparativa entre bono o alquiler no es tan sencilla. "Es cierto que la rentabilidad del primero ha subido con fuerza en los últimos meses, sin embargo, la comparación de ambas variables no es tan sencilla porque la vivienda sí incluye la evolución del IPC, mientras que el bono no. Es decir, ambas variables no tienen una relación directa".

Asimismo advierte de que "el precio del bono fluctúa más rápido que el precio de la vivienda. Fondos que invierten en renta fija han experimentado descensos este año del 30%-40%, hasta del 50% en el precio del subyacente. Unas fluctaciones que no sufre la vivienda, que ni siquiera ha sufrido en los peores momento de la crisis inmobiliaria".

"Con carácter general, sí se va a producir una reducción de las inversiones en vivienda"

Por otro lado, este experto asegura que la rentabilidad de la renta fija no tiene en cuenta la inflación. "Por ejemplo, si un bono a 10 años da un 4% a vencimiento, en el alquiler, a ese 4% hay que sumarle el IPC anual, porque los activos inmobiliarios, a diferencia de la renta fija, sí recogen la evolución de la inflación".

A pesar de todo, De la Fuente considera que, "con carácter general, sí se va a producir una reducción de las inversiones de particulares, family offices e institucionales en el mercado de la vivienda", si bien cree que "no es sencillo anticipar cómo se comportarán los inversores, que no solo tienen en cuenta factores puramente matemáticos como pueden ser las perspectivas económicas a futuro, sino también aspectos fiscales de las inversiones o aspectos mucho más emocionales".

En su opinión, "ciertas normas que afectan a la vivienda en alquiler, como el límite de las rentas o el impuesto sobre el patrimonio, pueden afectar a las transacciones. De hecho, pensamos que a finales de 2023 se van a acelerar las donaciones de inmuebles de padres a hijos o las donaciones de dinero para que estos puedan comprar una vivienda para evitar pagar dicho impuesto, especialmente en Madrid, una de las comunidades más afectadas", asegura De la Fuente, quien también prevé mayores oportunidades de inversión para los family offices que "hasta ahora no podían competir por rentabilidad con los inversores institucionales. A este perfil de inversores se les abre ahora una oportunidad de comprar activos. Ya no tienen tanta competencia".

Por su parte, para Leticia Sánchez Franco, analista de mercado en Sociedad de Tasación, son varios los factores que determinan el mayor o menor interés por la vivienda usada como inversión. En primer lugar, el incremento de los tipos de interés, factor que en este caso y en opinión de la tasadora, sí tiene un efecto inmediato en las decisiones de compra del inversor a corto plazo, ya que puede posponer parte de las mismas si el coste de la financiación se encarece en exceso.

En segundo lugar, el incremento de la rentabilidad de inversiones alternativas, renta fija, depósitos, etc., así como los riesgos relacionados con la rentabilidad neta que se deriva del alquiler como la morosidad o la garantía de operar en un entorno de seguridad jurídica, además de la capacidad de pago que los inquilinos puedan asumir. Por último, la tipología del producto, la ubicación y la evolución de los precios de venta a corto plazo.

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Y entre las inversiones alternativas a la vivienda hay una que destaca por encima de las demás: el bono a 10 años.

"Un bono a 10 años requiere menos tiempo y preocupaciones que un alquiler, sin ningún tipo de gestión ni riesgo. Además, ante un entorno de caída de precios —Bankinter habla de retrocesos en el precio de la vivienda del 5% en dos años y del 15% en las transacciones—, el inversor puede elegir el momento para invertir en una vivienda a diferencia, por ejemplo, del comprador natural de vivienda que necesita una casa porque se casa o se independiza. Además, desde la pasada crisis, hemos comprobado que la vivienda no siempre sube y, además, es una inversión poco líquida porque tanto su compra como su venta conllevan mucha gestión e impuestos", señala el analista de la entidad naranja que prevé en 2023 el interés del bono a 10 años se mueva entre el 3,75% y el 3,95%, mientras que estima un interés de depósito en el 2,75% y de intervención 3,25% para el próximo año.

¿Se está replegando el inversor?

Bajo un escenario inflacionista como el actual y ante el incremento del coste de la financiación, ¿qué están haciendo los inversores? Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, trabaja prácticamente a diario con inversores. Su agencia, como tantas otras, concentra su actividad en el segmento de segunda mano, hábitat natural del inversor. En los últimos meses, Duque sí ha notado un pequeño freno en las transacciones.

"Efectivamente, desde hace unos meses, el pequeño inversor está más parado, pero no tanto porque haya otros activos que le ofrezcan mayor rentabilidad, sino por la incertidumbre. El inversor piensa que el precio de los inmuebles ha tocado techo, va a bajar y retrasa su decisión de compra. El dinero es muy miedoso, pero quien tiene necesidad y financiación compra. Es verdad que en los últimos meses no hay tanta alegría como durante los meses de febrero y marzo, pero se siguen cerrando operaciones", añade Duque.

"Lo que realmente afecta al mercado es que los bancos den o no den financiación"

"Y lo mismo sucede del lado de la oferta", prosigue. "Quien necesita vender está dispuesto a ajustar los precios a la baja, mientras quien no tienen necesidad real de vender espera", asegura el directivo de Alfa Inmobiliaria, en cuya opinión, "la inflación afecta relativamente a la vivienda, así como los tipos de interés, pero lo que realmente afecta al mercado es que los bancos den o no den financiación. Además, estamos ante una situación atípica y artificial, porque no estamos inmersos en un proceso de inflación porque haya un exceso de demanda o de oferta, sino por decisiones políticas. Si, por ejemplo, mañana se llega a un acuerdo sobre le guerra en Ucrania, posiblemente los precios de la energía volverían a unos niveles más normales".

Su opinión la comparte la analista de Sociedad de Tasación. "La subida de tipos sí puede tener un efecto directo en las condiciones de financiación que ofrezcan los bancos, volviéndose estas más restrictivas con el fin de reducir el riesgo de su cartera hipotecaria, mientras que, por la parte de precios, podrían terminar ajustándose, ya que el perfil de comprador buscará un producto al que pueda acceder, sin necesidad de endeudarse más de lo razonable".

Y es que, tal y como explica Sánchez Franco, "los hogares y las familias, a diferencia de los inversores, no invierten en vivienda con un horizonte cortoplacista, y, por lo tanto, la vivienda es para ellos, no solo un lugar para vivir, crear un hogar una familia, sino también un activo patrimonial, que tradicionalmente a lo largo de los diferentes ciclos, como puede comprobarse en el gráfico inferior, a largo plazo siempre ha crecido. En consecuencia, un aumento de tipos hasta niveles razonables como los actuales es probable que mantenga parte de la demanda fuera del mercado, en particular jóvenes y hogares con menor capacidad de endeudamiento, pero seguirá existiendo actividad generada por parte de familias, ya sea como compra en reposición o como compra de padres a hijos".

Estas familias son las que acaparan el grueso de las transacciones. Pero ¿qué peso tienen los pequeños inversores en el mercado de la vivienda en España?, ¿son lo suficientemente importantes como para que su desaparición o menor exposición al residencial puede tener en la evolución del mercado, tanto en ventas como en precios?

Con base en los últimos datos publicados por el INE, la obra nueva representa aproximadamente el 20% de las transacciones del sector, mientras que el 80% restante se corresponde con compraventas de vivienda usada.

"Existen dos perfiles de compradores: los inversores y las familias. En el caso de obra nueva, del 20% mencionado, el 17% de las operaciones son efectuadas por familias, frente a un residual 3% correspondiente a personas jurídicas, mientras que, por el lado de la vivienda de segunda mano, el 80% se reparte entre el 9% que respondería a inversores, mientras que el 71% a hogares o familias. Por lo tanto, de cara al analizar la rentabilidad de la vivienda como producto de inversión, como primera aproximación al mismo, es importante entender que el impacto es limitado. El inversor no supone más de un 12% del mercado en total", destaca Sánchez Franco.

Sin embargo, para algunas agencias inmobiliarias como el Grupo Tecnocasa, el peso de los inversores es mucho más leve. Aproximadamente tres de cada 10 compraventas las realiza un pequeño inversor.

"A nivel nacional, en 2022, los inversores supusieron el 25,5% de nuestras compraventas. Es decir, uno de cada cuatro compradores, fue un inversor, un porcentaje superior al 21,8% de 2021 y muy similar al de 2017 o 2018 e incluso superior al de 2019. Es decir, estamos ante el tercer mejor dato desde 2013", explica a este diario Lázaro Cubero, director del Departamento de Análisis e Informes (DAI) del Grupo Tecnocasa.

Según datos de la compañía, en ciudades como Madrid, Zaragoza, Alicante o Sevilla o Valencia, más del 30% de las ventas que cierran tienen como protagonista a un inversor.

"En nuestro caso trabajamos con inversores particulares, no con grandes tenedores y grupos de inversión. Nuestro inversor compra al contado en un 70% de los casos, de tal manera que los mayores costes de financiación no solo no le afectan, sino que, si nos encaminamos hacia un escenario de subidas de tipos que pueda repercutir en una estabilización o bajada de la vivienda, algunos de estos inversores podrían participar aún más en la compra", añade Cubero.

Según la experiencia de este experto, "el inversor va siempre por delante del mercado, cierra operaciones con mayor rapidez y detecta al cliente que tiene necesidad de vender y le interesa cerrar rápido una operación. De ahí que compre siempre con mucho más descuento que el comprador tradicional de vivienda, es decir, aquel que compra para vivir, no como inversor. Según nuestros datos, el inversor consigue descuentos superiores al 12% sobre el precio inicial en un 28% de los casos, mientras que el comprador de primera vivienda solamente consigue ese tipo de descuentos en un 18% de las ocasiones".

Por otro lado, según Cubero, "con la compra de vivienda el inversor se protege de la inflación a medio y largo plazo. Con la inflación actual, los 100.000 euros que no se están invirtiendo están perdiendo un 9%. Con la compra de un inmueble paralizo la pérdida de valor y dentro de cinco años, además, seguro que el activo se ha revalorizado independientemente de la rentabilidad que le puedas sacar anualmente".

La obra nueva, ¿a salvo?

La presencia del inversor en obra nueva es residual, de ahí que su mayor o menor presencia en las transacciones sea indiferente para esta tipología. La obra nueva, según Sociedad de Tasación, apenas se verá afectada por la situación actual del mercado.

"Prácticamente no tendrá impacto en el número de compraventas registradas hoy, ya que las estadísticas que se muestran en la actualidad corresponden con ventas que se realizaron sobre plano o en construcción antes de la subida de tipos, es decir, hace 18 o 24 meses, cuando el comprador puede conocer ya posibles condiciones de subrogación. No obstante, estamos ante un producto con poco stock con respecto a la demanda, y con un perfil de comprador generalmente solvente, dado el importe inicial que debe aportar: 20% para la entrada, algo más de un 10% en impuestos y otros gastos de la operación, así como las cuotas mensuales posteriores hasta la entrega de llaves".

"Es decir", asegura Sánchez Franco, "a falta de comprobar cómo evoluciona el mercado, la única limitación a la hora de invertir en obra nueva no estaría fundamentalmente determinada por el encarecimiento de la financiación, sino más bien por la escasez del producto y el bajo stock disponible".