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Bienvenidos al cambio de ciclo en la vivienda tras la alegría posburbuja
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HABLAN CUATRO EXPERTOS DEL SECTOR

Bienvenidos al cambio de ciclo en la vivienda tras la alegría posburbuja

La enorme escasez de obra nueva y de viviendas de lujo así como el perfil del comprador a quienes se dirigen estas propiedades hacen prever un mayor golpe en la segunda mano

Foto:  Edificios residenciales en Huesca. (Javier Blasco)
Edificios residenciales en Huesca. (Javier Blasco)
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El ejercicio que estamos a punto de comenzar se prepara para un inminente cambio de ciclo cuyos primeros efectos ya se han hecho notar en la recta final del año. En 2023 bajarán las ventas de casas, se construirán menos viviendas y el precio se estabilizará o incluso bajará en determinadas ubicaciones y en determinadas tipologías de activos.

El sector, en su conjunto, lo asume, como también asume que el aterrizaje será muy suave, nada que ver con lo que sucedió tras el pinchazo de la burbuja de 2008, y que algunos activos, como la vivienda de lujo o la obra nueva, serán capaces de aguantar mejor el tipo que, por ejemplo, la segunda mano, que se sitúa en todas las quinielas como la gran perdedora.

En 2024, volverá a registrarse un crecimiento tanto de ventas de viviendas como de los precios

El ya tradicional reloj inmobiliario de CaixaBank muestra una caída de las ventas en 2023 —en torno al 10%—, con unos precios que frenarán los avances de los últimos años, pero que aguantarán el tipo, para en 2024 volver a un crecimiento tanto de ventas como de precios. Es decir, apenas un año de contracción del mercado y vuelta aparente a la normalidad.

Unas previsiones muy similares a las que el pasado mes de octubre publicaba otra entidad, Bankinter, que no solo estima un descenso similar de las ventas, sino que habla abiertamente de caídas de precios, eso sí, de apenas un 5% en dos años.

La enorme escasez de obra nueva y de viviendas de lujo, así como el perfil del comprador a quienes se dirigen estas propiedades, tradicionalmente menos afectadas por las crisis —especialmente las grandes fortunas—, hacen prever un mayor golpe en la segunda mano, si bien las nuevas construcciones tendrán su propio hándicap al tener que afrontar una inflación y unos costes de construcción que no han dejado de subir en los últimos años y que han echado por tierra los planes de viabilidad de muchos proyectos, paralizando su puesta en el mercado, retrasando su comercialización o ralentizado los ritmos de ventas.

Los hogares se están viendo afectados por el fuerte incremento de los precios, de la vida, de las hipotecas..., mientras sus salarios se mantienen estables o no suben al mismo ritmo. Desde Colliers estiman que han desaparecido más de 40.000 millones de euros anuales del bolsillo de los consumidores por el incremento del IPC y del euríbor, lo que está afectado a su poder adquisitivo e, inevitablemente, provocará una contracción del consumo.

"El mercado inmobiliario entrará en fase de ajuste y tenemos una previsión de caídas de precios de vivienda del 5% para los próximos dos años, que se repartiría en torno a un 3% en 2023 y 2% en 2024", explica a El Confidencial Juan Moreno, analista de Bankinter.

En su opinión, son tres los principales factores de ajuste. "En primer lugar, el incremento del coste de financiación. Para que nos hagamos una idea, el euríbor ha pasado de estar al -0,5% prácticamente en diciembre de 2021 a estar actualmente en el 3%. Esto, para una hipoteca media en España, supone prácticamente un encarecimiento de entre 300 y 400 euros al mes. En segundo lugar, la inflación, sobre todo en bienes de consumo básico como alimentación y energía, que lleva a las tasas de ahorro de las familias a reducirse. Y, por último, está la inversión. Los inversores han sido los principales compradores de vivienda en los últimos años, y lo cierto es que el atractivo de la vivienda como inversión frente a otras alternativas ha desaparecido, sin olvidar que también los costes de financiación han subido, con lo cual la rentabilidad que exige ahora el inversor a la vivienda es mayor, lo que acabará arrastrando los precios a la baja", señala Moreno.

La desaparición del inversor —o, al menos, su menor presencia en las transacciones— que hasta ahora ha tirado con fuerza del mercado, incluso lo ha calentado en algunas zonas, sí se dejará sentir en el mercado.

Según el último informe residencial de Colliers, "nos encontramos en un contexto macrofinanciero complejo que inevitablemente va a hacer disminuir el número de inversores dispuestos a comprar. La demanda se va a reducir debido a que los inversores se van a encontrar con mayores dificultades de acceso al crédito y a un coste mucho más elevado".

Menor inversión en vivienda

Esta menor inversión, unida al impacto de la inflación y los tipos de interés en la capacidad económica de las familias, tendrá un "impacto relativo", según esta consultora, en las transacciones, ya que "no debería implicar una disminución superior al 15-20% de la demanda, afectando fundamentalmente a los ritmos de venta de la obra nueva y a los precios de compraventa de viviendas cuyo precio limite con la zona más baja de la pirámide de oferta del mercado".

Bankinter, por ejemplo, prevé una disminución de las transacciones cercana al 20% en dos años. "Un 15% de caída en 2023 y en torno al 5% en 2024, teniendo en cuenta que partimos de niveles de transacciones muy elevados en 2021 y que este año nos vamos a situar en máximos de los últimos 10 años".

Colliers estima que para el conjunto del año se cerrarán en torno a 675.000 operaciones de viviendas, prácticamente igualando la cifra del año anterior, casi un 40% más que en 2020, cuando las ventas se desplomaron por culpa de la pandemia, y casi un 20% más que en 2019. La mejor cifra de toda la serie histórica desde 2007. De esta cantidad, apenas 70.000 unidades —un 10%— serán obra nueva, la cifra más alta desde 2013.

A pesar de lo positivo de las cifras, lo cierto es que el mercado ha perdido impulso en la recta final de año. La demanda comenzó 2022 con mucha fuerza, firmando el primer semestre el mejor de toda la serie histórica desde 2007. En concreto, se transaccionaron más de 373.000 viviendas, un 16,7% más respecto a las cifras del mismo periodo del año anterior.

Sin embargo, durante los últimos meses de 2022, la demanda se ha ralentizado a medida que han ido creciendo la inflación y los temores a una recesión en España. Un menor dinamismo que se explicaría, según Colliers, por la contracción en el mercado de segunda mano, como consecuencia, precisamente, de esa menor presencia inversora.

"Estamos entrando en un cambio de ciclo en el sector inmobiliario y en muchos más sectores, pero en el de la vivienda se va a notar. Hemos cerrado un año 2022 muy bueno en cuanto a datos de producción, de venta de viviendas, de incremento de los precios, pero, como todos sabemos, ahora se vive un momento de incertidumbre económica en el que se nos juntan varios índices macroeconómicos que van a afectar al sector, como una gran inflación que ha traído consigo una subida de tipos de interés y una subida de materiales de construcción que viene arrastrada de la crisis de suministros de la pandemia", asegura Carmen Panadero, presidenta de WIRES (Women In Real Estate).

"Todo eso ha hecho que se le complique la vida tanto al promotor como al comprador. El comprador porque ve reducido su poder adquisitivo y eso va a crear una contracción de la demanda, y el promotor porque ve incrementado sus gastos de materiales y costes de financiación. Por supuesto, va a seguir todo lo que tiene en marcha, pero a lo mejor de cara al año que viene producirá menos viviendas", señala Panadero.

Esta experta calcula una contracción de mercado inmobiliario en venta en torno al 10%, aproximadamente. "Es un dato importante, pero no muy grave, sino moderado. Una situación que nada tiene que ver con la crisis de 2008, que afectó a los grandes fundamentales, como eran un excesivo apalancamiento, un problema con la financiación o un problema bancario, mientras que ahora estamos ante problemas más coyunturales, de tal manera que, probablemente a finales de 2023, veamos índices de recuperación en todos los aspectos", añade.

La inflación se resolverá subiendo los tipos

La fundadora de WIRES reflexiona, no obstante, sobre uno de los grandes problemas estructurales del sector. La falta de mano de obra actual y futura. "Es un problema que no va a ser tan fácil de resolver como puede ser la inflación. La inflación se resolverá subiendo los tipos de interés, será largo y doloroso dependiendo de lo rápido que suban los tipos, pero se acabará resolviendo. Pero la falta de mano de obra es un problema estructural ahora mismo porque para quien se jubila hoy no hay un joven entrando en el mercado laboral para sustituirlo".

La utopía de construir 150.000 viviendas al año

¿Cómo se resuelve esto? Según Panadero, "con actuaciones de diverso calado. Hay que reforzar e impulsar la formación profesional, hay que enganchar a los jóvenes para que vengan a un sector que hasta ahora era poco atractivo, hay que incorporar a la mujer... ¿Cómo se puede atraer gente nueva a un sector que era poco atractivo? Obviamente, haciéndolo más atractivo, haciendo una labor divulgativa de qué es el sector y cuáles son las ventajas. También son muy importantes la tecnología, la digitalización y la industrialización. En definitiva, reforzar la formación profesional, traer gente joven e incorporar a la mujer al sector inmobiliario y de la construcción. Vamos por el buen camino, pero hay que pisar el acelerador porque nos vemos abocados a tener un problema mayor en unos años".

Precisamente, la falta de mano de obra, unida ahora a los elevados costes de construcción y las dificultades de acceder a la financiación, ha sido uno de los factores que ha impedido al sector promotor alcanzar la velocidad de crucero de 120.000-150.000 viviendas anuales que estiman que se necesitan para tener un mercado residencial sano y poder atender la demanda de los nuevos hogares. Sin embargo, desde 2008, solo en cuatro ocasiones se han conseguido superar los 100.000 visados anuales.

Y el ejercicio que estamos a punto de despedir no será uno de ellos. Colliers cifra los visados de nuevas viviendas en 2022 en torno a las 95.000 unidades, con una caída del 12%, aproximadamente, respecto a la cifra de 2021 —108.000 visados—, mientras que calcula una caída del 15% en el número de viviendas iniciadas —85.300 unidades— y del 10,8% en el número de viviendas de obra nueva entregadas —75.000 unidades—.

Desde 2008, solo en cuatro ocasiones se han conseguido superar los 100.000 visados anuales

Cantidades todas ellas muy alejadas de los niveles del boom, cuando llegaron a visarse más de 860.000 viviendas. "No hay sobreoferta, a diferencia de lo que sucedió en la anterior crisis inmobiliaria, en 2007, cuando se construían entre 800.000 y 900.000 viviendas al año y la demanda estaba muy por debajo de esos niveles. En estos momentos, se están construyendo unas 100.000 viviendas anuales, una cifra que creemos que es perfectamente sostenible, ya que tenemos una demanda que está en niveles muy similares, en torno a unas 70.000 unidades, que casa perfectamente con la producción actual", destaca Juan Moreno.

Por otro lado, el inminente cambio de ciclo no afectará de la misma manera a los diferentes activos del mercado residencial. No sufrirá el mismo impacto una vivienda de obra nueva que una de segunda mano, que un piso en la capital u otro a las afueras de una pequeña ciudad.

"El de la vivienda es un mercado muy polarizado"

"No va a afectar a todas las localizaciones por igual ni a todos los tipos de vivienda por igual. El de la vivienda es un mercado muy polarizado, y allí donde la demanda supere con creces la oferta no se van a contraer los precios. Y, si encima nos vemos abocados a una reducción de oferta, aunque se comprima un poco la demanda, eso va a tensionar los precios al alza. Y eso puede suceder en ciudades como Madrid, Málaga o Barcelona, donde toda la gente que no pueda comprar y que tenga un problema de acceso a la vivienda se irá al alquiler, tensionando al alza los precios, otro segmento en el que no veo bajadas", añade Panadero.

La segunda mano será el patito feo

Lujo y obra nueva saldrán airosos de este cambio de ciclo, según el consenso del mercado. "Nosotros llevamos ya cinco años en el mercado de lujo de Madrid. Cuando llegamos, muchos de los promotores históricos que estaban en el sector del lujo habían desaparecido durante la crisis y entendimos que había una oportunidad, ya que Latinoamérica está ahora muy interesada en Madrid", destaca Ramón Hermosilla Gómez-Cuétara, managing partner de Terralpa Investments, uno de los grandes grupos de inversión mexicanos presentes en la capital.

Y, aunque reconoce que "desde entonces el mercado ha cambiado mucho, es tremendamente maduro y actualmente hay más dificultades e incertidumbres de las que había hace cinco años cuando empezamos; creemos que todavía hay oportunidades".

Respecto al comportamiento de precios, el lujo también aguantará mejor. "Creo que se producirán subidas moderadas de los precios, pero no tan intensas como las que hemos visto en los últimos años. Desde luego, nosotros no las contemplamos, pero sí creo que los precios en los que nos encontramos hoy en día pueden ser unos niveles razonables para trabajar".

Además, la escasez de oferta unida al hecho de que Madrid mantiene niveles de precios muy alejados respecto a otras capitales europeas juegan a favor del segmento de lujo, según los expertos.

De hecho, como apunta Luis Valdés, managing director de Residential Sales Advisory de Colliers, "Madrid ahora mismo tiene una oportunidad extraordinaria para convertirse en la capital financiera en Europa para toda Hispanoamérica. Ahora mismo, existe fervor por Madrid por parte del comprador hispanoamericano, aunque también estamos viendo que compradores nacionales expatriados, que viven en otras ciudades como Londres o Nueva York, están empezando a anticipar su llegada o su vuelta a la capital. Es una ventana de oportunidad que nos empecemos a comparar con Londres o París", añade este experto.

"Madrid tiene una gran oportunidad para convertirse en la capital financiera en Europa"

Y es que, según Valdés, el comprador nacional cobra protagonismo en el residencial de lujo de la capital. "No debemos olvidar al público nacional. Este año hemos vivido de manera muy cercana operaciones con compradores de capitales de provincia que buscan en Madrid una oportunidad de inversión o un activo seguro. Nos ha sorprendido enormemente este perfil de comprador. Esto no quiere decir que el comprador hispanoamericano no esté llegando, al contrario, va a llegar más y va a seguir viniendo en la medida que los gobiernos de sus países de origen sean un poco más inestables".

Impuestos a las grandes fortunas

Al igual que Ramón Hermosilla, Luis Valdés no cree que ni las transacciones ni los precios en el mercado de lujo se vayan a resentir. "Sigue existiendo un desequilibrio muy importante entre oferta y demanda, y Madrid todavía se encuentra muy lejos de los niveles de otras capitales europeas. Es más, incluso pensamos que puede haber recorrido de precios al alza".

El lujo, no obstante, no ha estado exento de sustos como la elevada inflación, los costes de construcción y el futuro impuesto a las grandes fortunas.

"Sin duda, nos ha afectado, aunque en menor medida que a otros nichos de promoción residencial", reconoce Hermosilla. "Para nosotros, la construcción es un factor muy importante, pero es un porcentaje menor que en otros sectores. Y no es tanto el precio como la disponibilidad de determinados productos, materiales o equipamientos. No obstante, parece que, después de una subida del 30%, aproximadamente, en el último año, los costes de la construcción se han estabilizado, pero veremos qué pasa con la inflación en los próximos meses. En cualquier caso, sí es cierto que genera incertidumbre", añade.

Según el directivo de Colliers, ambos factores han llevado a las "promotoras a echar un poco el freno respecto a los nuevos proyectos o a plantearse si pueden trasladar ese sobrecoste al precio final de las viviendas", mientras que Juan Moreno atisba presión en los márgenes al promotor. "Si vamos a un entorno en el que los precios pueden caer en torno a un 5% en los próximos dos años, parece complicado que la vivienda nueva pueda trasladar estos incrementos al precio de la vivienda. Por tanto, lo que deberíamos ver es una compresión de márgenes".

"No es nada positivo ni amigable para el inversor que viene de fuera de España"

"Yo creo que el entorno no es especialmente favorable, aunque seguirán construyendo al mismo ritmo que lo hacían y probablemente puedan cumplir con los business plan que tienen en cuanto a niveles de construcción y a niveles de ventas. Pero lo cierto es que prevemos presión en los márgenes, y esto lastra un poco la cotización del sector", añade Moreno.

El impuesto a las grandes fortunas es otro de los factores que genera incertidumbre. En opinión de Valdés, "aunque aún no está definido ni redactado, no es nada positivo ni amigable para el inversor que viene de fuera de España".

"De momento, solo conocemos unas pinceladas sobre este impuesto, habrá que ver cómo queda definitivamente, pero, sin duda, va a tener un efecto en el mercado. Tendremos que hacer un análisis más profundo cuando se desarrolle la ley y veamos cómo va a afectar tanto a nivel de inversión como a nivel de cliente final. En cualquier caso, es un factor de incertidumbre que desafortunadamente nos hace estar a todos expectantes".

El ejercicio que estamos a punto de comenzar se prepara para un inminente cambio de ciclo cuyos primeros efectos ya se han hecho notar en la recta final del año. En 2023 bajarán las ventas de casas, se construirán menos viviendas y el precio se estabilizará o incluso bajará en determinadas ubicaciones y en determinadas tipologías de activos.

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