Los ultrarricos seguirán invirtiendo en pisos de lujo: subidas del 6% en Madrid en 2022
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WEALTH REPORT 2021 DE NIGHT FRANK

Los ultrarricos seguirán invirtiendo en pisos de lujo: subidas del 6% en Madrid en 2022

El inmobiliario será clave para los grandes patrimonios, para aquellas personas que cuentan con una riqueza en activos netos equivalente o superior a los 50 millones de dólares

placeholder Foto: Alcántara 25, proyecto de Princeton de la mano de Knight Frank.
Alcántara 25, proyecto de Princeton de la mano de Knight Frank.

El sector inmobiliario será un destino clave para los grandes patrimonios en los próximos meses, para los más ricos del planeta o, lo que es lo mismo, para aquellas personas que cuentan con una riqueza en activos netos equivalente o superior a los 50 millones de dólares ('ultra high net worth individuals' o UHNWI). De hecho, uno de cada cuatro tiene la intención de invertir en el sector inmobiliario a lo largo de 2021, según recoge el informe The Wealth Report 2021, que cada año elabora la consultora Knight Frank.

Y, entre todos los activos inmobiliarios, el residencial de lujo, tras el buen comportamiento a nivel de inversión registrado durante 2020, tiene todas las papeletas para volver a ser la rama del inmobiliario que mayor interés despierte entre los ultrarricos, con Madrid y Barcelona en el punto de mira, por la buena relación calidad-precio, que ofrecen este tipo de activos en ambas ciudades.

"El área 'prime' del sector residencial ha tenido un comportamiento positivo, sin dejarse intimidar por la pandemia del coronavirus y ha incrementado sus precios en un 1,9% a nivel global en 2020", ha asegurado Liam Bailey, director Global de Research de Knight Frank, durante la presentación del informe The Wealth Report 2021, que cada año elabora esta consultora.

En Madrid se esperan subidas de precios del 3% este año y del 5-6% en 2022

"Los bajos tipos de interés de las hipotecas —mínimos históricos en algunos mercados—, la búsqueda de espacio y privacidad de espacio tras el confinamiento y los cambios en los patrones de movilidad han ayudado en la subida de los precios que hemos presenciado en la obra nueva 'prime' durante este año”, según Bailey, en cuya opinión, este comportamiento positivo continuará durante el resto del año 2021, puesto que, como revelan los datos del informe, "un 26% de los UHNWI planea comprar una nueva vivienda en el presente año".

En España, este comportamiento positivo se traducirá en "un incremento del precios del 3% en Madrid este año y del 5-6% en 2022, mientras que, en Barcelona, el incremento será algo más lento, en torno al 2-3%", ha asegurado Mark Harvey, socio y director del área Residencial Internacional de Knight Frank. Según las previsiones de The Wealth Report, a nivel global, Seúl será la que presente un mayor incremento, con un 7%, seguida por Shanghái y Ciudad del Cabo, ambas con una subida del 5%.

Y es que, según ha explicado Humphrey White, director general de Knight Frank España, en el caso de España y, a pesar de la pandemia, la compraventa de vivienda de obra nueva 'prime' se ha comportado de manera positiva.

"Ahora que se recupera la tendencia positiva previa al coronavirus, se ha visto un cambio en las preferencias de los compradores. El producto situado a las afueras de Madrid, en particular los unifamiliares con espacios exteriores como jardín o terraza y con vistas, es el que ha presentado un mejor comportamiento, impulsado por los meses de confinamiento". Su opinión la comparte Carlos Zamora, director de residencial de Knight Frank.

"Tendencias como la búsqueda de vivienda a las afueras de Madrid se quedarán un tiempo. Sin embargo, pronto volveremos a ver cómo Madrid y el centro de la ciudad recuperan su demanda y atractivo", constata este experto, al tiempo que destaca el fuerte interés de los inversores internacionales por España, en general, y por la capital, en particular. "Con la reducción de las restricciones volverán a incrementar su actividad inversora en nuestro país”.

Foto: Venezolanos, mexicanos y ahora peruanos, ¿nuevos compradores de pisos de lujo? (iStock)

Además, Zamora resalta la importante actividad registrada en los últimos meses. "Hemos lanzado al mercado cuatro nuevos proyectos de lujo al mercado y estamos estudiando una docena. Los precios, en general, no han bajado. Quizá algún ajuste puntual y, en cuanto a la venta de edificios residenciales, sigue habiendo más estudio de operaciones que cierre de transacciones. El interés sigue presente, si bien, también es cierto que sigue habiendo edificios que siguen dando vueltas en el mercado por culpa de su elevado precio, que hace inviable su desarrollo".

12.000 viviendas en alquiler proyectadas en España

El alquiler residencial también seguirá al alza, tal y como recoge la encuesta sobre tendencias y actitudes realizada a los ultrarricos en The Wealth Report. A la pregunta sobre qué ramas del inmobiliario ven más interesantes para invertir, el 32% de los encuestados señala el PRS o mercado del alquiler.

"Esto va en línea con una tendencia que ya estaba presente en el mercado inmobiliario español y que la pandemia se ha encargado de impulsar. La reducción del poder adquisitivo de los ciudadanos, en especial de los jóvenes, que no tienen la capacidad de comprar una vivienda y, sobre todo, un cambio de preferencias impulsado por el público 'millennial', que está contribuyendo a una mayor demanda de alquiler", apunta Zamora.

En su opinión, esta mayor demanda es la que ha logrado que, durante el año 2020, y según datos de Knight Frank, "la inversión en PRS haya supuesto el 15% de la inversión inmobiliaria total en nuestro país. Esto se observa también en el desarrollo e interés que está alcanzando el 'build to rent', una tendencia iniciada antes de la pandemia, pero que sigue al alza".

Foto: Una promoción de vivienda nueva en construcción. (EFE)

Durante el último año, diversos fondos de inversión han llegado a acuerdos con grandes promotores para desarrollar de forma profesional cartera de alquiler. Así, durante los últimos meses, se han iniciado proyectos con una previsión de entrega de 12.000 viviendas destinadas al alquiler en los próximos años, según los cálculos de esta consultora.

“Estamos ante un sector residencial cuyo crecimiento es sano, alejado de los tiempos de la burbuja precrisis financiera de 2008. A pesar de la crisis sufrida durante el último año, la tendencia positiva de recuperación respecto a la gran crisis se mantiene. Vemos un incremento en el apetito inversor, algo muy interesante y que está causado, en parte, por la montaña rusa que han supuesto las bolsas u otras inversiones alternativas en ciertos momentos durante el último año. También debido a los bajos niveles de rentabilidad que ofrecen la renta fija y otras inversiones de bajo riesgo", añade Zamora.

Buenas perspectivas para el comercial

¿Y qué sucede con el resto de segmentos dentro del inmobiliario? A pesar de que la inversión mundial en 2020 en el sector inmobiliario comercial fue un 9% superior a la media de los últimos 10 años, las cifras fueron peores que las registradas en 2019. "En el caso de España, hemos presenciado una caída de la inversión de un 50% en 2020 con respecto al año anterior, con unas cifras totales de 7.200 millones de euros. Sin embargo, en este 2021 nos encontramos con la percepción de un incremento de la actividad inversora, que aún no ha cuajado en grandes operaciones por no existir presión vendedora, pero que cristalizará en una clara recuperación a finales de año", apunta Jorge Sena, socio del área Comercial de Knight Frank.

Más actividad inversora que no cuaja en grandes operaciones por no existir presión vendedora

“Pensamos que las expectativas de comprador y vendedor irán alineándose en mayor medida después del verano. Puede ser que los primeros inversores que venían a comprar en España durante la pandemia buscaban grandes descuentos que no se han encontrado hasta la fecha, y que ahora viene entrando un tipo de inversor más 'core”, añade Humphrey White.

Una noticia positiva, según destacan desde Knight Frank, ha sido el incremento del comercio electrónico, en el que los consumidores se han sumergido de pleno a raíz del confinamiento. "Esto ha favorecido una fuerte recuperación del sector logístico, el segundo campo más atractivo para invertir en inmobiliario, al señalarlo el 28% los UHNWI entrevistados por The Wealth Report. En concreto, la inversión en este campo en España durante el primer trimestre de 2021 creció en un 93% respecto al mismo periodo del 2020".

“Gracias a las infraestructuras modernas de España y al hecho de ser un mercado con recorrido, esperamos que la logística sea un gran motor inmobiliario durante los próximos años, con fundamentales sólidos para atraer a los grandes inversores”, comenta Segura, quien señala que el auge del 'e-commerce' está derivando también en nuevas necesidades para las compañías que el logístico debe satisfacer.

“La alta demanda de comercio electrónico y la mayor robotización de los procesos logísticos hacen que las empresas requieran naves con mayor tamaño y altura. Los activos de mayor antigüedad no casan con estas necesidades, así que se construirán otros nuevos que sí las satisfagan”.

Habrá que seguir de cerca los 'data center'

Por otro lado, y en opinión de Sena, tendremos que seguir de cerca en España el acelerado desarrollo del sector de los 'data centers', con una fuerte vinculación con el crecimiento del mundo de internet y la nube. De acuerdo con Sena, poseen “un crecimiento exponencial” que atrae a proveedores de servicios en la nube de Estados Unidos y otros operadores internacionales de colocación mayorista. "A nivel de inversor, se tratan de activos muy interesantes y seguros, al ser habitual la existencia de contratos de muy largo plazo”.

Foto: La próxima revolución inmobiliaria en España, ¿los centros de datos? (iStock)

Otra rama que se ha visto afectada por el coronavirus, aunque de un modo no tan positivo, es el ámbito de las oficinas. El teletrabajo y la distancia social como nueva práctica habitual obligarán a reconfigurar los espacios. Sin embargo, la mejora de los datos sanitarios está devolviendo paulatinamente la actividad normal a las oficinas. No en vano, el 18% de los UHNWI encuestados para The Wealth Report considera esta rama del inmobiliario como un foco de inversión interesante. “No estamos ante el fin de las oficinas, ni mucho menos, sino que estamos ante una redefinición del concepto de presencialidad. Es algo muy diferente”, apunta Jorge Sena.

Dentro del sector del inmobiliario, una de las mayores víctimas es la rama de los hoteles, ya que el turismo ha sido otra de las grandes víctimas de la pandemia. En concreto, la inversión en hoteles ha caído en casi un 50% a nivel global con respecto a 2019, como desvela The Wealth Report. Se espera la recuperación del sector gracias a la progresiva relajación de las medidas sanitarias y al retorno del turismo. Sin embargo, los viajes de negocios serán más limitados.

El sector inmobiliario, por tanto, vuelve a ser un lugar de inversión refugio y todo apunta a que así seguirá siendo en el futuro.

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