Ares cancela cinco promociones para alquiler y se encienden las alertas en el sector

Primer gran fiasco en el emergente negocio de promover para alquilar ('build to rent' o BTR) y primeras alertas que se encienden en el mercado inmobiliario. Ares Management, una de las mayores gestoras de inversiones alternativas del mundo, ha cancelado cinco proyectos que tenía comprometidos para su socimi Iante, ante la imposibilidad de los promotores de construir las viviendas con los números pactados.

Desde el fondo estadounidense, puntualizan que la promotora de tres de estos proyectos no obtuvo financiación bancaria por el covid y se vio obligada a incumplir su compromiso, y en otros dos, el promotor, Aedas, lo vendió a un mayor precio a Azora, consiguiendo así mayor margen. Además, aseguran seguir apostando con fuerza por el BTR, como acaban de demostrar siendo uno de los dos únicos grupos que han presentado oferta para hacerse con el plan VIVE de la Comunidad de Madrid para desarrollar 6.646 viviendas de alquiler sostenible.

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En concreto, Iante ha tenido que cancelar cuatro desarrollos llave en mano, nombre con el que se conocen los BTR que se promueven con un comprador garantizado y a un precio cerrado, que suman un valor bruto de 73 millones de euros y 474 viviendas. Además, la socimi también ha cancelado la compra de un edificio (PRS) en la calle Antonio González Porras, lo que eleva a 501 el número de pisos y a 80 millones de euros el impacto total que tienen para Iante estas dos anulaciones.

Cuando salió a bolsa, hace un año, la socimi lo hizo con un plan de negocio basado, en gran parte, en el potencial de estos desarrollos, ya que por aquel entonces Iante solo tenía en comercialización 925 pisos y todo el recorrido inversor estaba en las 1.405 viviendas que pensaba sacar a alquiler en los próximos años, procedentes de 11 llave en mano, entre los que se encuentran los cancelados. Es decir, que los contratos ahora anulados representan una cuarta parte de los 295 millones en que se valoró toda la cartera de Iante.

Ares ha anulado cuatro llave en mano y la compra de un edificio que suman más de 500 pisos

Además, ya antes de estrenarse en el parqué, Ares tuvo que dejar fuera los 12 edificios residenciales que tenía previsto inyectar en su socimi del lote de 14 inmuebles que adquirió a Fusara, fundación ligada a la Iglesia católica. Como ha venido publicando este medio, esta operación está siendo investigada en los tribunales ante la sospecha de la existencia de una presunta trama inmobiliaria que habría expoliado el patrimonio de fundaciones civiles ligadas al arzobispado de Madrid, proceso judicial que ha impedido a Ares completar sus planes.

No obstante, Iante ha rehecho su hoja de ruta y solo con el plan VIVE, donde lo previsible es que haya reparto entre las dos ofertas porque la Comunidad de Madrid no quiere concentrar todo el riesgo en un único promotor, podrá más que doblar las 1.400 viviendas con las que se presentó ante la comunidad inversora, una apuesta que pone de manifiesto, también, el giro que está habiendo en el negocio del BTR.

Ares tampoco pudo inyectar a la socimi las viviendas de la Iglesia que compró hace un año

Ares fue pionero en la apuesta de promover para alquilar, con la firma de varios acuerdos con Aedas y Metrovacesa en la primavera de 2019. Sin embargo, la evolución de mercado está mostrando que muchos de los números que se hicieron entonces son imposibles de alcanzar, especialmente en los llave en mano, temores que llevaban tiempo circulando por los mentideros del sector inmobiliario, y que las cancelaciones de Iante han venido a confirmar, encendiendo así las alertas en el sector.

Unas dudas que no ponen en duda el potencial de la vivienda en alquiler, sino los cálculos con que se han hecho algunos de estos acuerdos. "A mí todavía no me han salido los números, quiero hacer BTR, pero no a cualquier precio, tienen que salir los números", asegura un empresario del sector que pide guardar el anonimato.

Alerta en el sector

Ya durante la celebración del Encuentro de Financiación Inmobiliaria de Madrid (Efimad), organizado por CaixaBank el pasado mes de febrero, algunos expertos lanzaron las primeras dudas oficiales en torno al 'boom' del BTR.

Fue el caso de Javier Duro Chacón, director de Commercial Real Estate de la entidad, que confesó que le preocupaba —"me da vértigo", fueron sus palabras— "si será el mercado capaz de asumir tanta oferta de producto BTR que va a salir a la vez. Habrá gente que sepa y gente que no sepa, habrá producto bien localizado y mal localizado, y nosotros no nos queremos equivocar", dijo.

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"La liquidez que está inundando el mercado es un tsunami y no queremos ahogarnos en él. Podemos nadar con él o intentarlo, pero no queremos ahogarnos. Y eso significa que, teniendo en cuenta el tipo de activos que hay ahora mismo en el mercado, teniendo en cuenta que unos han sufrido y otros no y otros han surgido nuevos, nosotros tenemos que conocerlos. De primeras seremos prudentes, ya que no nos queremos equivocar", aseguró.

En ese mismo encuentro, Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers, reconocía: "Nosotros, en BTR, tenemos identificados algunos proyectos que creemos que se van a pegar un resbalón importante. Y hay que entender el papel de la banca, que no puede tomar los riesgos del capital y necesitas un 'track record".

Apuesta general

A pesar de las alertas, lo cierto es que la inversión en el mercado residencial en alquiler (BTR + PRS) en España no para de crecer. En el primer trimestre del año, y según datos de Savills Aguirre Newman, se superaron los 530 millones de euros. "La inversión mantiene la tendencia en positivo en uno de los segmentos más resilientes el año pasado, cuando se registraron 1.700 millones de euros, en línea con las cifras de 2019", explican desde la consultora.

Las operaciones registradas en los primeros tres meses del año van a suponer el inicio de más de 2.000 nuevas viviendas que se suman a las aproximadamente 5.300 previstas en proyectos BTR iniciados en 2020. Algunos de los fondos institucionales que han estado más activos en este mercado son Ares Management, Hines, AXA IM, Aberdeen SI, Patrizia, DWS, AEW o Vivenio (APG).

La actividad se concentra, principalmente, en Madrid y Barcelona, junto a sus áreas metropolitanas, con el 73% del volumen total desde 2020 hasta el cierre del primer trimestre de este año, si bien, según Savills Aguirre Newman, la búsqueda de mayores rendimientos y nuevas oportunidades está impulsando al inversor más allá de estos dos mercados.

Según los datos que maneja esta compañía, la tasa de rentabilidad neta se sitúa cerca del 3% para los activos 'prime' estabilizados. Para los nuevos proyectos en desarrollo, los inversores están buscando una 'yield' bruta entre el 5,50% y el 6%, dependiendo del mercado. Una vez estos proyectos estén estabilizados, se verá ajustada hasta niveles cercanos al 4,50-5,50%.

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