¿Son los peruanos los nuevos mexicanos? El sector de la vivienda de lujo prepara su llegada

Primero fueron los venezolanos, allá por 2014. En 2018 fue el turno de los mexicanos y ahora, en 2021, las turbulencias políticas al otro lado del Atlántico han propiciado la llegada a España de un nuevo perfil de comprador latinoamericano que busca una ciudad y unos activos seguros en los que poder depositar sus ahorros.

La llegada no está siendo, por ahora masiva, pero como sucedió con venezolanos y mexicanos, a todos ellos les mueve una preocupación: la delicada situación política de su país y la posible victoria de "la izquierda radical", como coinciden en señalar a El Confidencial varios expertos del mercado de lujo en Madrid.

Sin embargo, a diferencia de venezolanos y mexicanos, los peruanos llegan a España con un poder adquisitivo menor y con operaciones, por el momento, mucho más discretas. El avance en la vacunación y el pasaporte covid determinarán en los próximos meses hasta qué punto son, los peruanos, los nuevos compradores de lujo de la capital y si están llamados a tomar el relevo definitivo a los ricos mexicanos. Por lo pronto, parece que la estrategia que han adoptado es distinta.

A diferencia de venezolanos y mexicanos, llegan a España con un poder adquisitivo menor

"Efectivamente, sigue comprando mucho cliente mexicano, como ya sucedía en el momento precovid, pero están llegando clientes de otros países donde la situación política es complicada. Peruanos que habían adquirido un 'pied-à-terre' en Madrid para pasar cortas temporadas se están planteando comprar casas de mayor tamaño por un posible cambio de residencia. La amenaza de un gobierno radical de izquierda y la falta de seguridad jurídica en este tipo de países son factores determinantes para invertir fuera", explica Elena Jori, CEO de Singular Living quien añade, asimismo, la llegada a la capital "de un perfil de empresario catalán, discreto y con muy buen gusto, cansado de la situación política de Cataluña".

"Es cierto que hemos notado un mayor interés de compradores peruanos, pero en menor medida si lo comparamos con los mexicanos y venezolanos. Además, el perfil inicial que nos está llegando se centra en búsquedas por debajo de los 700.000 euros y en zonas como Chamberí y Centro", constata Óscar Larrea, director ejecutivo de la agencia de lujo John Taylor.

Por su parte, Ana Calderón, CEO de A.Be.C. Realtor, firma especializada en la venta de pisos y propiedades de lujo, asegura que "el mercado peruano ya estaba muy activo antes de pandemia, pero evidentemente la situación política actual del país ha hecho que se reactive. Ya hemos tenido los primeros contactos, aunque el principal problema es que aún es un país que tiene restringida la entrada en España".

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Según Calderón, "en los próximos meses, en cuanto se permita mayor libertad de movimiento, será un cliente importante para el mercado inmobiliario". También Gonzalo Robles, CEO de Uxban, sostiene que "los peruanos ya estaban en el mercado antes de la pandemia". Sin embargo, en su caso, "las operaciones que se están cerrando se mueven en torno a 1,2 o 1,5 millones de euros, que aunque son cantidades abultadas no son comparables a las que están dispuestos a gastarse venezolanos o mexicanos". En su opinión, "habrá que esperar a ver cómo evoluciona la situación política en el país, aunque no creo que el efecto sea inmediato".

Ana Calderón aumenta la horquilla de precios en la que se mueven los clientes peruanos. "Tiene las ideas claras. Su primera opción es Recoletos, ya que busca edificios representativos. Y, en cuanto a su presupuesto, quizás ahora tengamos variaciones, pero su inversión se situaba por encima de dos millones de euros".

No obstante, Calderón insisten en que "el comprador de viviendas de lujo en la capital sigue siendo, a día de hoy, nacional. Los retrasos en el plan de vacunación y las restricciones de movilidad han sido circunstancias poco propicias para invitar a los extranjeros a seguir invirtiendo en el mercado nacional, pero sí que es verdad que los latinoamericanos ya están empezando a interesarse por nuevas propiedades desde su residencia de origen porque tienen previsto viajar en los próximos meses y adquirir propiedades tanto para invertir como para vivir".

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Larrea, por su parte, destaca también el interés de compradores europeos, como franceses y alemanes. "Vuelven los inversores extranjeros por la posibilidad de acceder a la Golden Visa. Para nuestra sorpresa, además de las nacionalidades europeas y latinoamericanas habituales, aparece una nueva, la filipina. Durante estos dos últimos meses hemos recibido varias peticiones de inversores filipinos".

Al igual que sucedió con otros segmentos inmobiliarios, el residencial no ha sido ajeno a la pandemia. "El coronavirus afectó mucho a todos los sectores, pero el sector inmobiliario, sin lugar a dudas, ha sido uno de los más perjudicados ya que se paralizó la llegada de los extranjeros. El mercado se ha ido reactivando poco a poco y empiezan a cerrarse de nuevo compraventas. Ahora mismo, el perfil del comprador está siendo tanto nacional como extranjero, si bien, la incertidumbre en diferentes países latinoamericanos hace que muchos quieran fijar su residencia en España y busquen activos inmobiliarios para rentabilizar o vivir temporalmente", añade Ana Calderón.

Un buen arranque de 2021

Y es que, tras un 2020 muy complicado por la pandemia, con caídas en las transacciones en torno al 25%-30%, los expertos consultados aseguran que tras más de un año de pandemia, el arranque de 2021 ha sido muy fuerte, con volúmenes de ventas incluso superiores a los de 2017 y 2019, los dos mejores ejercicios desde la crisis.

"Se está vendiendo todo, especialmente en obra nueva o rehabilitación integral porque no hay producto y la demanda es muy superior a la oferta. Las promotoras han mantenido precios e incluso los han subido y han seguido vendiendo. Estamos hablando de edificios clásicos en localizaciones 'prime' con amenities (piscina, gimnasio, etc.) y plazas de garaje en la propia finca. Lagasca 38, Claudio Coello 11, Núñez de Balboa 86… son buenos ejemplos", apunta Elena Jori.

En La Moraleja, por ejemplo, "el euro por metro cuadrado subió aproximadamente un 20% y el precio medio por vivienda un 17%, debido, principalmente, a la venta de casas más caras que en 2019", reconocía recientemente a El Confidencial Santiago Castañera, director de Engel & Völkers La Moraleja. "Muchos de los grandes chalés de La Moraleja que llevaban cierto tiempo en venta y no encontraban comprador, se están vendiendo ahora", aseguraba.

Una situación que no es exclusiva de esta exclusiva urbanización, ya que se repite en la capital. "Activos que llevaban dos años en el mercado se han vendido ahora. Se han cerrado dos áticos muy buenos —uno en Jerónimos y otro en Salamanca— que llevaban tiempo en el mercado", destaca la CEO de Singular Living quien, sin embargo, aclara que la situación en segunda mano es diferente.

"Hemos vendido más casas por encima de los 5 M en los últimos 6 meses que durante todo 2019"

Otros expertos también constatan esta situación. "Desde A.Be.C, aunque incorporamos nuevas propiedades muy interesantes para el mercado actual, es verdad que algunos de los cierres que hemos realizado de nuestro portfolio llevaban tiempo a la venta", apunta Calderón, quien considera que "la situación actual ha hecho que el cliente tenga muchas mas opciones interesantes donde elegir".

"Es curioso", añade Larrea en este mismo sentido, "pero hemos vendido más propiedades por encima de los 5 millones de euros en estos últimos 6 meses que durante todo el 2019 y 2020. En concreto cuatro operaciones con clientes de diferentes nacionalidades, francesa, inglesa y latinoamericana, mexicana y colombiana. Todas ellas en los barrios de Recoletos y Jerónimos".

El directivo de John Taylor asegura que "la reactivación se ha notado más desde la primavera y un síntoma muy significativo de ello es la aparición nuevamente de clientes internacionales y sobre todo inversores. Estos últimos habían desaparecido durante este último año". En su opinión, "nos encontramos en el mejor momento desde hace 16 meses".

"En el momento en que los datos de la pandemia han mejorado y se ha acelerado el calendario de vacunaciones", añade Elena Jori, "el mercado de residencial 'premium' se ha reactivado. Durante los primeros meses, esta reactivación ha venido de un comprador nacional y desde mayo, de mucho cliente internacional que, ya vacunado, vuelve a viajar a nuestro país", reconoce Jori.

¿Han aguantado los precios?

Al igual que ha sucedido en otros segmentos del mercado residencial, el de las viviendas de lujo ha sabido capear el temporal sin grandes caídas de precios. De hecho, los expertos han detectado subidas en determinados productos.

"Ha habido un pequeño reajuste de precios", reconoce óscar Larrea. "Los vendedores entienden la situación actual y a esto se une un mercado paralizado durante varios meses, sobre todo al principio de la pandemia, que ha hecho que el tiempo medio de una vivienda se alargue. Sin embargo, nuestras previsiones son de crecimiento durante todo este año y por eso apostamos por la apertura de cuatro nuevas tiendas en Madrid".

Elena Jori, por su parte, señala que "en obra nueva los precios se han mantenido e incluso han subido. En segunda mano se han mantenido en viviendas singulares y han bajado en un producto más regular debido a que ,en general, en segunda mano se negocia más y el que quieren vender rápido se ve obligado a aceptar descuentos".

Por su parte, según Larrea, durante el pasado año el sector inmobiliario ha sufrido un retroceso de un 25% aproximadamente en numero de transacciones si lo comparamos con el 2019 y entorno al 15% en volumen, lo que refleja un descenso de precios. Sin embargo, las viviendas en zonas 'prime' solo sufrieron caídas por debajo del 5%. El perfil del comprador y el valor refugio en crisis económicas de las viviendas de lujo son la clave", añade.

"Los activos singulares de lujo se venden sin problema y sin descuento debido a su escasez"

La falta de producto y la fuerte demanda explican que los precios no hayan caído con fuertes. Tal y como explica Elena Jori, las viviendas en el segmento de lujo "se venden sin problema y sin descuento en activos singulares muy apreciados por el cliente latinoamericano: viviendas clásicas de techos altos, portal representativo, orientación sur, vistas despejadas, muchos balcones a la calle... Este tipo de activos singulares no duran nada en el mercado porque la demanda es superior a la oferta. Falta producto. Sin embargo, las viviendas más “normales”, de los 60, con patios interiores, y menos encanto se están vendiendo con dificultad y mayores descuentos —cuando se venden— a un cliente nacional".

Ana Calderón atisba nuevas subidas a corto plazo. "El mercado inmobiliario depende mucho de las circunstancias externas, tanto económicas como sociales que nos rodean. Es por ello que, cuando el ritmo económico tome su curso normal, los precios comenzarán a subir, ya que la demanda aumentará, teniendo en cuenta que el mercado y las propiedades seguirán siendo prácticamente similares a las actuales".

Salamanca, Jerónimos... en el punto de mira

Respecto a las ubicaciones, los barrios 'prime' siguen siendo los más codiciados. "Salamanca y Jerónimos siguen siendo ese "objeto de deseo" de todo inversor latinoamericano y una casa en Alfonso XII es como estar en la 5ª Avenida contemplando Central Park. Justicia también está de moda, pero hay poco producto de calidad. Algunos mexicanos y peruanos con cierto arraigo se están interesando por El Viso e incluso por zonas residenciales como La Finca o La Moraleja, cuando se plantean un cambio de residencia y son familias con niños que buscan la proximidad a los colegios", según la CEO de Singular Living.

Opinión que comparten otros expertos. "Las zonas de interés e influencia no han cambiado demasiado. El barrio de Salamanca, Salesas, Almagro o Jerónimos siguen siendo las favoritas. Una de las zonas que está cogiendo mucha fuerza e interés", asegura Ana Calderón, "es Cortes. Su proximidad a las grandes cadenas hoteleras de lujo lo hace muy atractivo La reciente reapertura del Hotel Ritz de la cadena Mandarin Oriental y la proximidad al famoso Hotel Four Seasons inaugurado hace unos meses han hecho que este área gane posiciones y se esté convirtiendo en una de las más demandadas y codiciadas de la capital.

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Óscar Larrea coincide con Jori y Calderón y añade a la lista "zonas también 'prime' no tan demandadas en los últimos años, pero en el punto de mira con el crecimiento del cliente nacional por el cambio de perfil de compra como La Moraleja, Pozuelo y Mirasierra donde hemos decidido abrir tres de nuestras cuatro tiendas este año",

"Estamos ante un mercado con muchísimo movimiento por la estacionalidad propia del mercado residencial —en primavera y verano se venden más casas— y por el fin de la pandemia que todos queremos dejar atrás. Hay muchísimas peticiones de búsqueda, pero cuesta cerrar operaciones porque el cliente es más exigente y hay muy poco producto singular", concluye Jori.