La próxima revolución inmobiliaria en España, ¿los centros de datos?
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ESTUDIO DE KNIGHT FRANK

La próxima revolución inmobiliaria en España, ¿los centros de datos?

Actualmente el desarrollo más grande en nuestro país es la construcción de un nuevo campus de tres centros de datos en Aragón por parte de Amazon

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La próxima revolución inmobiliaria en España, ¿los centros de datos? (iStock)

Actualmente el desarrollo más grande en nuestro país es la construcción de un nuevo campus de tres centros de datos en Aragón por parte de Amazon Web Services. Cada uno de ellos contará con más de 100 megavatios (MW) de potencia y sus obras ya han comenzado. "Este proyecto ha convertido a España en el mercado de más rápido crecimiento en Europa en lo que se refiere a centros de datos. Google y Microsoft también han confirmado sus previsiones de abrir nuevas regiones de nubes en España, lo que ha provocado un aumento de la actividad de desarrollo de estos activos".

El sector de los centros de datos en España avanza rápidamente hacia su consolidación, especialmente tras la aceleración de la transformación digital de las empresas provocada por la pandemia. Y es que esta ha generado una mayor necesidad por parte de las compañías de tener un gran volumen de información alojado en centros especializados.

El desarrollo más grande en España es un campus en Aragón de Amazon Web Services

Así lo refleja el equipo experto en Data Centres de Knight Frank en su Data Centre Report EMEA del tercer trimestre, un análisis en el que ya desde su edición anterior vienen poniendo en foco en Madrid, y otras zonas de influencia, como mercado en auge.

Hace ya más de 10 años, los precursores de los centros de datos en España, entre los que se encuentran Interxion y Global Switch, realizaron un primer desembarco importante en nuestro país, apoyados en la demanda del sector bancario. Tras la crisis financiera de 2008 que afectó especialmente a esta actividad, haciendo que quedara muy limitada en los siguientes años, recientemente se ha generado un importante aumento de la demanda que ha reactivado de forma sustancial este sector, tal y como vienen advirtiendo desde hace meses los expertos.

De hecho, un reciente estudio de PwC y el Urban Land Institute sobre las tendencias en el mercado inmobiliario en Europa 2021 constataba cómo los centros de datos o las torres de telecomunicaciones se cuelan entre los activos que los inversores inmobiliarios analizan con mayor interés. Y acapararán el interés durante 2021, ya que, al igual que la logística, "se beneficiará del aumento del ritmo de la digitalización en toda Europa, una tendencia positiva reforzada por el coronavirus", recogía este informe. "Tanto los centros de datos como las torres de comunicación, dos nichos muy específicos dentro del sector inmobiliario, serán los grandes beneficiados en un mundo en el que compramos, nos comunicamos y trabajamos 'online".

Foto: Fachada de la sede de Telefónica en Madrid. (EFE)

Y España está en el punto de mira de los inversores. "El mercado en España continúa creciendo y atrayendo a nuevas compañías, especialmente proveedores de servidores públicos en la nube de Estados Unidos y otros operadores internacionales de colocación mayorista. Hoy Madrid, junto a otras zonas que suponen un importante foco de interés en este segmento, están llamadas a hacer de España uno de los mercados clave en el sector de los centros de datos de Europa", constatan desde Knight Frank.

"Desde 2017, Madrid ha ido recibiendo cada vez un mayor interés de estos operadores internacionales, inicialmente con la compra de ITConic por parte del referente en coubicación Equinix, una operación a la que en 2019 sucedió la adquisición de la mayoría de los centros de datos de Telefónica realizada por Asterion Industrial Partner para crear la marca Nabiax. Esta transacción incluía Alcalá, actualmente el centro de mayor capacidad en España", según las cifras de esta consultora.

Madrid, en el punto de mira

“En los últimos 12 meses, Madrid se ha convertido en un mercado objetivo clave en Europa para los operadores de centros de datos y los inversores institucionales, un hecho que queda respaldado por la escasa oferta de centros de datos de nivel 3 o más y por la excelente conectividad de fibra óptica con la que cuenta la ciudad", señala James Cowper-Coles, 'associate logistics capital markets' de Knight Frank.

Así, por ejemplo, en el segundo trimestre de 2020, Interxion, propiedad de Digital Realty, se hizo con un terreno en Madrid próximo a sus instalaciones MAD3 para la construcción de lo que será el centro de datos de colocación más grande de España, con 34MW de carga de TI.

NTT estudia un nuevo campus de centro de datos de 6MW en Las Rozas

"A día de hoy, el único operador de hiperescala —entendiendo por los centros de datos hiperescala enormes infraestructuras de 'data center'— en explorar la vía de la autoconstrucción ha sido Amazon, que espera tener operativa la primera fase de su mencionado campus —unos 100MW— en funcionamiento a finales de este año o principios de 2022", apuntan desde Knight Frank. Por su parte, en el tercer trimestre, NTT anunció que estaba en las fases iniciales para el desarrollo de un nuevo campus de centro de datos de 6MW en Las Rozas.

"Actualmente, el mercado de Madrid cuenta con una cantidad importante de nuevo suministro de datos en fase de construcción o, al menos, de planificación. Global Switch también añadió 4MW de potencia en este periodo, intensificando sus salas de datos en Madrid en el tercer trimestre e incrementando la oferta total. El mercado mantuvo su trayectoria ascendente en el tercer trimestre del año, con una absorción que aumentó en 12 MW entre julio y septiembre, impulsada por las importantes implementaciones de Nabiax y Equinix, a través del cierre de contratos de alquiler", apuntan desde la consultora.

Según sus cifras, si tenemos en cuenta que la media histórica de contratación trimestral en España ha sido de unos 3-4MW al año, en 2020 y, a falta de conocer los datos de cierre del ejercicio, supondrá un aumento sustancial en la capacidad de la región. Así, se prevé que el volumen total del mercado de centros de datos en España se multiplicará por seis desde los 87MW construidos en la actualidad hasta contar con más de 500MW de capacidad, en gran parte gracias al megacampus que Amazon está construyendo en Aragón, y anticipando implementaciones de otros proveedores de nube pública.

Como indican los expertos en Data Centre de Knight Frank en su informe, de cara al futuro "hay que tener en cuenta que varios precontratos de arrendamiento no han sido satisfechos y, por lo tanto, la absorción crecerá para dar respuesta a las necesidades de nuevas regiones de nubes públicas. Además, también es de prever una segunda ronda de desarrollo de hiperescala a finales de este año".

El mercado europeo

El informe sectorial elaborado por Knight Frank incluye en cada edición nuevos mercados referentes en centros de data, con 12 regiones analizadas en su edición correspondiente al tercer trimestre de 2020. Esta docena de mercados analizados incorporó en total 136MW de potencia de datos, un 56% de los cuales se corresponde a los grandes mercados de Fráncfort, Londres, París, Ámsterdam y Dublín; el 37% a las regiones de nivel 2 y el 7% a nivel 3.

Foto: (Foto: iStock).


Londres fue en estos tres meses el mercado con un mayor rendimiento, con 52 MW de absorción (que hará que al cierre del ejercicio alcance los 139MW, casi doblando los 77MW registrados en 2019). Una situación parecida es la que se ve en Fráncfort, que entre julio y septiembre registró una absorción de 25MW, aumentando el volumen anual hasta los 105MW.

Por su parte, Ámsterdam obtuvo la tasa más baja entre los mercados más relevantes al no registrar ninguna operación en este periodo. Entre todos los mercados principales, la absorción en el tercer trimestre del año ha superado la oferta, con 77MW absorbidos y 21MW de nueva oferta. Mientras, en los mercados nivel 2, destacó el mercado español (con una absorción de 12 MW) junto a Copenhague, que registró un volumen de transacción de 36MW. Finalmente, entre los mercados emergentes, o nivel 3, Moscú registró el mayor volumen del trimestre (2,4MW), seguido de Emiratos Árabes Unidos, Johannesburgo y Estambul, con una actividad de entre 1 y 2 MW.

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