El precio de la vivienda sufrirá una caída del 7,1% en términos reales en el año 2023

No va a más. La ruleta del casino ha dejado de girar y la bolita ha caído en rojo, el color que teñirá la evolución del mercado de la vivienda durante el próximo año. Así lo anticipa CaixaBank, que en su último informe del sector, recién salido del horno, cifra en más del 7% la caída que sufrirá el precio de la vivienda entre 2022 y 2023 en términos reales.

Del mismo modo que los trabajadores a quienes no se está actualizando el sueldo con la inflación son cada día más pobres, la foto completa de la vivienda se queda a medio camino cuando trata de hablarse de evolución de los precios sin tener en cuenta el encarecimiento del dinero. Por eso es tan relevante el pronóstico que hace CaixaBank de la evolución del precio de los pisos en términos reales, en vez de quedarse solo en el nominal. La diferencia es enorme.

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Mientras en términos nominales, es decir, sin contemplar la inflación, la entidad pronostica un mínimo incremento del precio de la vivienda del 1% el próximo año, en términos reales advierte de una caída del 7,1% en el acumulado de 2022-23. Un enfriamiento que llega, incluso, "antes de que las señales de enfriamiento de la demanda sean más claras", apuntan los expertos de la entidad.

Este brusco cambio de tendencia gana relevancia cuando se compara con los números que arrojaban los diferentes índices de precios hasta hace pocos meses. Por ejemplo, el crecimiento interanual del primer trimestre de 2022 se movió entre el 6,7% y el 9,5%, y en el tercer trimestre el ritmo seguía siendo del 4,7%-7,6%.

A pesar del giro al rojo que anticipa CaixaBank, la entidad evita posicionarse en escenarios catastrofistas, como demuestra al descartar que España vaya a entrar en recesión. Lo que sí ven desde el banco es un fuerte freno de la actividad económica, que limitará al 1% el crecimiento del PIB (producto interior bruto) en 2023, frente al 4,5% de este año que termina.

Esta fuerte ralentización está directamente relacionada con el alza de tipos de interés, que está encareciendo y dificultando la financiación de la compra de la vivienda y provocando una fuerte corrección del 20% del número de compraventas, que se desplomarán hasta 480.000 operaciones. No obstante, CaixaBank también encuentra una visión del vaso medio lleno: es superior a la media de 450.000 compraventas anuales de los últimos 15 años.

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Varios de los elementos que han tirado de la vivienda en el último año, como la resaca de la pandemia o la facilidad de financiación, han desaparecido. "El euríbor a 12 meses ha aumentado en unos 330 puntos básicos en 2022 y los tipos de interés implícitos de mercado cotizan que se mantendrá alrededor del 3% en el promedio del año 2023. Puesto que la mayoría de los compradores suelen necesitar de financiación para realizar la compra de una vivienda, el impacto sobre la demanda va a ser directo", explica el banco en su informe.

Tampoco la demanda extranjera, que ha sido otro elemento importante en los últimos tiempos, va a ser capaz de sostener el mercado, ya que CaixaBank prevé que los principales países compradores de vivienda en España (Reino Unido, Alemania y Francia) van a dejar de tirar, al sufrir sus respectivas economías una fuerte corrección. Los extranjeros compraron más de 90.000 viviendas en España en el acumulado de cuatro trimestres hasta el septiembre de 2022, una cifra que representó el 14,1% del total y que superó ampliamente los valores prepandémicos.

En cambio, un elemento que ayudará a frenar la caída será que la oferta de vivienda va a seguir siendo muy limitada, en torno a 100.000 unidades, cuando la creación neta de hogares estará por encima de los 200.000. Respecto al incremento de los costes de construcción, CaixaBank sostiene que "la tendencia alcista de los costes parece haberse frenado (14,7% interanual en septiembre, frente al máximo del 19,5% registrado en mayo)" y apunta a una moderación de los costes de construcción en 2023, "aunque seguirán más elevados que antes de la pandemia".