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Bankinter ya habla abiertamente de caídas en la vivienda: un 5% en dos años
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Y DESCENSO DEL 18% EN LA VENTA DE CASAS

Bankinter ya habla abiertamente de caídas en la vivienda: un 5% en dos años

A diferencia de lo que sucedió tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, hablar de ajustes de precios en la vivienda ya no es un tabú. En dos años, los precios caerán un 5%

Foto: Bankinter ya habla abiertamente de caías en la vivienda: un 5% en dos años. (iStock)
Bankinter ya habla abiertamente de caías en la vivienda: un 5% en dos años. (iStock)

Los precios de la vivienda podrían caer un 5% en dos años, mientras que la venta de casas podría reducirse un 18%. Bankinter acaba de publicar sus previsiones para el mercado residencial en España y, a diferencia de lo que sucedió tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, hablar de ajustes de precios en la vivienda ya no es un tabú.

De hecho, hace apenas un mes, la estadística trimestral de Tinsa, correspondiente al mes de agosto, ya recogía una caída del 0,8% del precio de la vivienda, tanto nueva, como usada.

En su último informe sobre el mercado inmobiliario, y tras un 2022 en el que estima subidas de precios del 5% estimado —por encima del 15% inicialmente previsto—, Bankinter prevé que el sector residencia entre en una fase de ajuste con caídas del 3% 2023 y del 2% en 2024. En sus anteriores previsiones, Bankinter hablaba de una tímida subida del 1% el año que viene, y de precios estables (0%) en 2024.

"Esto sería suficiente para ajustar la sobrevaloración que apreciamos respecto a los salarios, teniendo en cuenta además que estos últimos se incrementarán a ritmos superiores a lo habitual (por encima del 2%), en un entorno de elevada inflación", señala en su informe. Según Bankinter, la relación entre precios de vivienda e ingresos familiares medios se encuentra en 8,5x, por encima de la media histórica (20 años) de 7,5x, según datos del Banco de España.

Foto: El precio de la vivienda caerá un 0,9% en 2023. (EFE/Mariscal)

Bankinter apunta principalmente a tres detonantes de las caídas de precios:

1.- Mayor coste de financiación hipotecaria. El euríbor 12 meses ha pasado del -0,50% en diciembre de 2021 al 2,50% actual. Y las previsiones del mercado lo sitúan por encima del 3% en los próximos meses. Esto se traduce en un incremento de unos 360 euros al mes para un nuevo crédito hipotecario (144.000 euros de media en España). Como consecuencia, destaca Bankinter, la tasa de esfuerzo se elevará significativamente por encima de la media histórica del 35%.

2.- Menor tasa de ahorro de los hogares. La fuerte inflación en bienes de consumo básico, como energía y alimentación, reduce el poder adquisitivo de los hogares y, por tanto, lleva a menores tasas de ahorro. Los salarios se incrementan 2,2%, anualmente, en el segundo trimestre, muy por debajo de la inflación (10,5% en agosto).

3.- El fuerte repunte de TIR del bono español a 10 años resta atractivo a la inversión en vivienda para alquiler. La rentabilidad bruta de la vivienda en alquiler se mantiene en torno al 3,7% de media en España, mientras la rentabilidad del bono español a 10A se incrementa de forma significativa (3,5% actual versus el 0,55% de diciembre de 2022). De esta forma, el diferencial de rentabilidades es prácticamente inexistente en estos momentos (17 puntos básicos frente a los 70 puntos de media de los últimos 20 años).

A pesar de la caída, la entidad asegura que no hay motivos para la alarma. "Se trata de un pequeño ajuste, que dista mucho de lo ocurrido en 2007". Por un lado, porque los precios actuales en España son todavía un 11% inferiores a los de 2007, según datos de Idealista, mientras que la renta bruta disponible de los hogares se ha
incrementado un 15% desde entonces. Asimismo, destaca la entidad naranja, la tasa de esfuerzo hipotecario está en torno al 35% frente al 50% de 2007. Asimismo, la relación entre precios de vivienda e ingresos familiares está en 8,5x vs. 9,5x en 2007.

También se venderán menos casas

Otras de las variables que se verá afectada por el ajuste es el de la venta de casas. Las transacciones alcanzarán este año las 610.000 unidades, según Bankinter, lo que supondrá batir máximos desde 2007, "apoyadas en la fortaleza de la demanda doméstica y la vuelta del comprador extranjero, que no solo recupera los niveles previos al virus, sino que está en máximos de los últimos 10 años". A pesar de ello, la entidad prevé una fuerte desaceleración en la segunda mitad del año, hasta el 8% desde 23% acumulado hasta junio.

De cara a los dos próximos ejercicios, Bankinter prevé un descenso de las transacciones del 13% en 2023 y del 5% en 2024, si bien, destaca que nos encontramos en niveles máximos de 15 años.

A partir de entonces, Bankinter prevé que las transacciones se estabilicen en torno a las 500.000 unidades al año, "nivel que consideramos sostenible a medio plazo. A diferencia de la crisis inmobiliaria de 2007, en esta ocasión no apreciamos un significativo exceso de oferta".

Asimismo, recuerda la entidad naranja que, a pesar de las caídas, España se encuentra en mejor posición que otros países europeos, ya que el BCE apunta a un ajuste mayor para el conjunto de la Eurozona: del 9% en los precios de vivienda y del 15% en transacciones en los próximos dos años.

Los precios de la vivienda podrían caer un 5% en dos años, mientras que la venta de casas podría reducirse un 18%. Bankinter acaba de publicar sus previsiones para el mercado residencial en España y, a diferencia de lo que sucedió tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, hablar de ajustes de precios en la vivienda ya no es un tabú.

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