Los primeros datos de caída de precios de los pisos confirman el agotamiento del mercado

Los peores augurios se están cumpliendo y han empezado a publicarse, por partida doble, los primeros indicadores de caídas de precios de la vivienda. Uno llegó este martes, con la estadística trimestral de Tinsa correspondiente al mes de agosto, en la que se recoge una caída del 0,8% del precio de la vivienda, tanto nueva como usada.

Aunque este recorte es en términos intertrimestrales, ya que en interanuales registra una fuerte mejora del 8,5%, es relevante el punto de inflexión que supone en un mercado donde cada mes surgen nuevos indicadores que confirman un cambio de ciclo.

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Entre los más relevantes está la caída del número de visados de obra nueva de abril y mayo, últimos meses con datos oficiales, algo no visto desde las navidades de 2020, cuando la segunda ola del covid se llevó por delante la esperanza de que el virus fuese una crisis corta, o el recorte del 3,4% del número de compraventas en términos mensuales visto ya en los datos del INE de junio sobre mayo.

Sobre este terreno abonado, la consultora Atlas ha advertido ya de que el próximo año el precio de la vivienda sufrirá una caída del 0,9% con un fuerte recorte del 15,4% del número de compraventas, estimación que realiza sobre la base del impacto que tiene en este negocio la inflación, el alza de los precios de construcción o la evolución del euríbor, los mismos elementos que llevaron a Tinsa este martes a advertir de una desaceleración.

"La reducción del poder adquisitivo de los hogares derivada de una inflación creciente por encima del crecimiento de los salarios, la caída del índice de confianza del consumidor ante las perspectivas de menor crecimiento económico y el incremento de los tipos de interés que encarece las hipotecas pueden actuar como elementos desaceleradores del crecimiento de la demanda de producto residencial", señaló Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.

El modelo Atlas prevé que el ejercicio 2022 termine con 665.754 compraventas, apenas un 2,3% más que en 2021, y una caída del 15,4% el próximo ejercicio, hasta 563.4450 operaciones, recorte que podría llegar a casi el 40% si la inflación se cronifica, lo que supondría retroceder a niveles de 2015, con apenas 410.000 transacciones.

Si la inflación se cronifica, podría caer un 40% el número de compraventas, hasta niveles de 2015

La nota positiva es que, de cara a una posible recesión, la situación de las familias es mucho más holgada que en la anterior crisis, ya que la ratio entre el número de hipotecas y el de compraventas es de 0,69, cuando en el periodo 2004-2013 siempre se mantuvo por encima de 1, e incluso llegó a superar el 2 en algunos momentos.

También juega a favor de que el ajuste de precios sea moderado el menor 'stock' disponible, que se ha recortado casi un 8% desde el máximo de 2020, lo que unido al recorte de las licencias de obra nueva dibuja un mercado muy diferente al visto en 2008, lo que invita a pensar que "el mercado no se enfrenta a fuertes variaciones en el precio de la vivienda" como las vistas tras el estallido de la burbuja, señala Atlas.

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Aunque está siendo ahora cuando empiezan a aflorar los primeros descensos de precios, la evolución del mercado en los últimos dos ejercicios ya ha dejado realmente un rastro de agotamiento que estos recortes han venido ahora a confirmar.

Por ejemplo, entre el primer trimestre de 2020 y el mismo periodo de 2022, el valor tasado de la vivienda aumentó un 5,7%, hasta situarse en 1.734 euros el metro cuadrado, alza que se concentró, fundamentalmente, entre la segunda mitad de 2021 y principios de 2022, cuando empezó a superarse la crisis del covid.

Esta mejora es significativamente inferior a la registrada en los dos ejercicios anteriores (2017-2019), cuando el precio de la vivienda creció un 7,2%, lo que significa que ya antes del cambio de ciclo económico que ha traído consigo la inflación el precio de la vivienda estaba dando síntomas de agotamiento. Un cansancio que empieza a ser generalizado.