El INE confirma el 'boom' del alquiler entre 2015-2020: así ha subido por barrios y municipios

Los precios de los alquileres han subido con fuerza en el último lustro. Ante la falta de estadísticas oficiales, han sido los portales inmobiliarios los que han dado cuenta de las fuertes subidas de las rentas durante los últimos años.

Eso sí, siempre con base en los precios que se ofertaban en sus web, no a los que realmente se cerraban finalmente esos alquileres. ¿Pero qué ha pasado realmente en el mercado?, ¿cuánto se ha estado pagando realmente por vivir de alquiler en España?

El INE publica su primera estadística sobre los precios de los alquileres en España

Por primera vez en su historia, el Instituto Nacional de Estadística (INE) intenta arrojar luz en este sentido. Para ello, acaba de publicar el Índice de Precios de la Vivienda en Alquiler (IPVA), una nueva estadística oficial que pretende medir la evolución de los precios de la vivienda alquilada y que se elabora a partir de los datos de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria (AEAT), que combina datos tributarios —Modelo 100 de la declaración de la renta— con información procedente de la Dirección General del Catastro. La publicación del índice tendrá carácter anual aunque, como advierte el INE, por ahora es experimental.

Esta estadística, al menos de momento, se centra en aquellas viviendas que han estado alquiladas, al menos, dos años, dejando fuera los nuevos alquileres así como las viviendas cuyo precio de alquiler se haya reducido a más de la mitad o haya aumentado más del doble de un año a otro. Además, el índice publica datos para el conjunto nacional, por comunidades autónomas, provincia, municipio y agrupaciones de municipios seleccionados, y distrito, pero se deja fuera la Comunidad Foral de Navarra y País Vasco.

Según el IPVA, los alquileres han crecido, de manera sostenida entre 2015 y 2020, con subidas entre el 0,3% y el 3,5% anual durante los últimos cinco años, registrando en 2019 el incremento más acusado, del 3,5%, mientras que en 2020, el año de la pandemia, los alquileres echaron el freno con un incremento de apenas del 0,9%.

Villa de Vallecas, disparada

Sin embargo, en un mercado tan heterogéneo, ¿dónde se han registrado los mayores incrementos? Según la recién estrenada estadística del INE, durante el último lustro —aún faltan los datos de 2021—, los alquileres han subido de manera generalizada en Madrid y Barcelona, dos de los mercados inmobiliarios por excelencia, y en el punto de mira, precisamente, por las tensiones de precios en los últimos años.

En el caso de la capital del España, los incrementos no bajan del 10% en ninguno de sus distritos, siendo la subida más acusada en Villa de Vallecas, donde los alquileres se dispararon un 14,2% en apenas cinco años. En Tetuán, uno de los barrios más calientes desde el punto de vista inmobiliario en la capital, el avance ha sido del 12,8%, porcentaje muy similar a los registrados en Arganzuela (12,4%), Retiro (12,4%), Puente de Vallecas (12,7%), Moratalaz (12,7%), San Blas-Canillejas (12,3%), Chamberí (12,1%) o Carabanchel (12%).

Unos incrementos que, por ejemplo, para un alquiler de 800 euros mensuales, supone un desembolso adicional de 100 euros más al mes, casi 1.200 euros más al año, lo que en cinco años se traduce en la nada desdeñable cifra de 6.000 euros.

A nivel de municipios, los datos del INE arrojan, asimismo, una fuerte subida del 15,3% en Arroyomolinos o del 14,1% de Valdemoro. No en vano, los fuertes incrementos de los alquileres en el centro de Madrid han provocado que la demanda se traslade a localidades limítrofes —tanto dentro como fuera de Madrid— con precios más asequibles, presionando, asimismo, los precios en dichos mercados.

Fuertes subidas también en Barcelona

La situación es muy similar en la ciudad de Barcelona donde, al igual que en Madrid, existe una fuerte presión de la demanda sobre una oferta de viviendas en alquiler insuficiente.

Con algo más de intensidad que en Madrid, los alquileres en la Ciudad Condal se han incrementado de manera generalizada entre 2015 y 2020 por encima del 10%. Destacan las subidas del Sants-Montjuic y Nou Barris, en ambos casos del 14,6%. Aunque en Horta-Guinardó y Sant Martí los alquileres también se han encarecido por encima del 14%, mientras que en el Eixample rozan este porcentaje. En torno al 12%, se sitúan las subidas en Sarrià-Sant Gervasi, Les Corts y Sant Andreu.

En el área metropolitana de la ciudad, también destacan los fuertes aumentos en L'Hospitalet de Llobregat (15,2%) o Sant Cugat del Vallés (15%), dos localidades próximas a Barcelona donde, al igual que en Madrid, se habría trasladado parte de la demanda ante en 'boom' de precios en el centro de la ciudad, tensionando los precios en ambos municipios.

A pesar de que Madrid y Barcelona son los mercados inmobiliarios por excelencia de España junto a ciudades como Málaga, Alicante, Valencia o Mallorca, lo cierto es que el 'boom' de los alquileres se ha extendido como una mancha de aceite por toda la geografía española. Como se puede apreciar en el gráfico, los municipios en los que los alquileres han caído entre 2015 y 2020 son muy escasos.

Destacan, por ejemplo, las subidas en Ocaña, Seseña e Illescas —todas ellas localidades de Toledo—, previsiblemente por su cercanía con la capital. En los tres casos, los alquileres se han disparado entre el 15% y el 20%. No obstante, son varios los municipios de más de 10.000 habitantes en los que se han registrado incrementos mucho más fuertes que en las grandes ciudades o grandes municipios españoles.

Así, por ejemplo, en Jódar (Jaén) los alquileres se han disparado casi un 22% en cinco años. Un porcentaje similar al del municipio malagueño de Alahurín el Grande. En Albox (Almería), la subida ha sido del 19,5%. Además de Seseña u Ocaña rozan el 20% Palma del Condado (Huelva), Ribarroja del Turia (Valencia), Puerto del Rosario (Fuerteventura), Granadilla de Abona (Tenerife) o Bolaños de Calatrava (Ciudad Real).

En total son, según el INE, 40 municipios con incrementos de los alquileres entre el 15% y el 22% entre 2015 y 2020. Subidas previsiblemente impulsadas por una importante escasez de vivienda en alquiler frente a una demanda superior a la oferta, demanda, por otra parte, que o bien no estaba interesada en compra, o bien no estaba en disposición económica de hacerlo.

Y apenas 10 municipios, sobre un total de 704, en los que durante ese periodo los precios han bajado: Canals (Valencia), Bullas (Murcia), Torredonjimeno (Jaén), Villamartín (Cádiz), Cantillana (Sevilla), Moguer (Huelva), Íllora (Granada), Baena (Córdoba) y Berja (Almería). Las caídas, no obstante, se mueven entre el 0,5% y el 5%.

La pandemia frenó el alza de precios

El IPVA del INE confirma cómo la pandemia frenó la tendencia alcista de los alquileres, tal y como adelantaron los datos de los portales inmobiliarios. De hecho, el incremento en 2020 del índice fue del 0,9% frente al 3,5% de 2019, la tasa más baja desde 2015.

“Es muy interesante que vayan saliendo datos públicos sobre el alquiler, a pesar de que sean experimentales”, señala Ferran Font, director de Estudios de pisos.com. “La dinámica que muestran estos datos públicos de alquiler coincide con los datos manejados por nosotros. En líneas generales, puede observarse que los precios del alquiler fueron acelerando tras la recuperación de la crisis surgida a raíz de última burbuja inmobiliaria y alcanzaron su máximo en 2019. A partir de aquí, 2020 fue el primer año que marcó un cambio de tendencia, en el que, pese a seguir aumentando los precios, el ritmo pasó a ser mucho más bajo que en ejercicios anuales anteriores”, añade Font.

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Javier Jorrín

En 2020, según el índice del INE, del total de viviendas alquiladas, el 35,6% no varió su precio de 2019 a 2020, mientras que el 23% lo bajó y el 41,4% lo aumentó. De estas últimas, la mitad experimentó una subida por debajo del 5% y una de cada tres por encima del 10%.

“2020 fue un año condicionado por la irrupción de la pandemia. Este fenómeno promovió la negociación a la baja de las rentas, al mismo tiempo que un sector de la demanda tradicional volvió a casa de sus familiares. A su vez, compradores potenciales, en aquel momento con mayor ahorro y solvencia, aprovecharon la ocasión y dieron el salto del alquiler a la propiedad. De cara a los datos del año 2021, esperamos, tal y como hemos anticipado desde pisos.com, que este crecimiento interanual, pese a seguir situándose lejos de niveles previos a la pandemia, aumente ligeramente”, concluye Font.