El alquiler pospandemia: se tarda más en alquilar y los contratos duran menos
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ESTUDIO DE ALQUILER SEGURO

El alquiler pospandemia: se tarda más en alquilar y los contratos duran menos

Antes de la pandemia, un propietario necesitaba, de media, 45 días para alquilar una vivienda. Actualmente, el tiempo medio se ha ampliado hasta 56 días

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Antes de la pandemia, un propietario necesitaba, de media, 45 días para alquilar una vivienda. Actualmente, el tiempo que una vivienda permanece en promoción hasta formalizar el alquiler asciende a 56 días. A diferencia de lo que ha sucedido en el mercado de la compraventa, el coronavirus ha tenido un fuerte impacto sobre el alquiler con caídas de precios, un fuerte trasvase de pisos turísticos hacia el alquiler tradicional, un mayor tiempo para encontrar inquilinos y una menor duración de los contratos.

Así se desprende de la Radiografía del Mercado del Alquiler 2021, un extenso estudio sobre la situación real del sector, elaborado por Alquiler Seguro, que analiza la evolución del mercado del alquiler durante 2021, a través de 11 provincias: Álava, Alicante, Barcelona, A Coruña, Madrid, Málaga, Murcia, Sevilla, Valencia, Vizcaya y Zaragoza.

Según este estudio, el mercado de alquiler continúa en pleno ajuste y trasformación tras más de un año marcado por el coronavirus, que ha provocado que se haya incrementado el tiempo que se necesita para alquilar una vivienda. Además, se reduce el periodo de permanencia en las viviendas, acortándose la duración de los contratos. Y, como ya ha puesto de manifiesto la pandemia, también ha cambiado la preferencia en la tipología de vivienda que se alquila.

Con los alquileres en máximos, una crisis en ciernes y una enorme incertidumbre tanto a nivel económico como laboral, las prisas por alquilar y los alquileres que 'vuelan' han desaparecido momentáneamente del mercado. Ahora se tarda más tiempo en encontrar inquilino que hace poco más de año y medio. A nivel nacional, el plazo ha aumentado un 24% —se ha pasado de 45 a 56 días—, pero en ciudades como Barcelona, uno de los mercados más tensionados, el porcentaje roza el 30% al pasar de 42 a 54 días, situación muy parecida a la de Sevilla (ha pasado de 42 a 55 días), Málaga (de 49 a 63 días), Murcia (de 48 días a poco más de dos meses), Vizcaya (de 45 a 58 días) o Zaragoza (de 40 a 51 días).

Madrid, por su parte, es una de las ciudades donde menos se ha ampliado el plazo, quizá por la enorme demanda que sigue existiendo en este mercado a pesar de la pandemia. En la capital se ha pasado de 43 días a 52.

Foto: Viviendas en Malasaña, Madrid. (iStock)

“La oferta y la demanda en estos meses se han ido ajustando. Antes del inicio de la pandemia, la falta de 'stock' hacía que encontrar un piso de alquiler se convirtiese en una tarea compleja para muchos inquilinos, por lo que los inmuebles permanecían poco tiempo en promoción. Ahora la oferta ha aumentado y se necesita más tiempo para formalizar un contrato”, explica Antonio Carroza, CEO de Alquiler Seguro.

Detrás de este incremento en la oferta está el enorme trasvase de pisos turísticos hacia el alquiler tradicional que se produjo, especialmente al inicio de pandemia, y que ahora se está revirtiendo. El Índice de Mercado de Alquiler de Viviendas (IMAV) en Madrid —medida que relaciona la oferta puntual de viviendas en alquiler y las búsquedas activas de inquilinos en un mercado local determinado— se sitúa en 0,74, lo que indica que la oferta es superior a la demanda y que los precios tienden a bajar.

Bajada de los precios del alquiler

Precisamente, uno de los principales indicadores recogidos por este estudio es el IMAV, que mide la presión entre la oferta y la demanda, en un mercado local, en un momento determinado, por lo que fluctúa a lo largo del tiempo y en función de las características del mercado estudiado. Un IMAV superior a 1 indica que la demanda es superior a la oferta, por lo que las tensiones sobre los precios son alcistas. Un índice inferior a 1 indica que la oferta es superior a la demanda y que los precios tienden a bajar. IMAV superiores a 2 provocan precios excesivamente elevados, mientras que datos excesivamente bajos pueden producir desaliento del mercado.

Foto: (Foto: iStock)

El IMAV de este estudio corrobora que se está produciendo una bajada natural de los precios del alquiler. De las 11 provincias analizadas, Alicante (0,62), Barcelona (0,70), Madrid (0,74), Málaga (0,67), Murcia (0,68), Sevilla (0,69) y Valencia (0,72) se sitúan dentro de lo que se denomina mercado bajista (IMAV con un valor entre 0,6 y 0,8), donde los precios tienden a la baja a causa de alteraciones en el sector. Por otro lado, se observa la existencia de mercados equilibrados (IMAV entre 0,80 y 1,40), es decir, mercados en los que existe armonía entre oferta y demanda, tal y como ocurre en A Coruña (0,88), Álava (0,97), Vizcaya (0,94) y Zaragoza (0,93).

El IMAV corrobora que se está produciendo una bajada natural de los precios del alquiler

“En muy poco tiempo y de una forma natural hemos pasado de un mercado alcista y en tensión, en el que los precios aumentaban, a un mercado que en general ha moderado sus precios y equilibrado el desajuste de oferta y demanda”, asegura Antonio Carroza. “Estamos observando cómo se está produciendo una bajada de los precios del alquiler y cómo estos se han ido ajustando a la situación real de los ingresos de las familias y de la economía, lo que demuestra que estamos ante un mercado sensible a cualquier cambio, que se autorregula por sí mismo y que no necesita ser intervenido para poner topes a los precios”, añade.

En su opinión, los precios también se han visto afectados por la entrada al mercado de más 'stock' de viviendas para alquilar. “La oferta ha experimentado un importante incremento, principalmente provocado por la salida al mercado de inmuebles hasta antes destinados a otros usos, especialmente en zonas de costa o en el centro de grandes ciudades. Estos inmuebles suelen ser más pequeños, lo que ha afectado a la tipología de inmueble en alquiler”, explica Carroza.

El estudio elaborado por Alquiler Seguro presenta un inmueble de 80 metros cuadrados de media, con tres habitaciones y un cuarto de baño, aunque existen diferencias entre las distintas provincias. Por ejemplo, en Valencia se presenta una vivienda tipo de 85 metros cuadrados con tres dormitorios y un baño, el modelo de vivienda más grande; seguida de Murcia, con 84 metros cuadrados, tres habitaciones y un baño, mientras que las viviendas tipo más pequeñas se registran en Madrid, con 73 metros, dos habitaciones y un baño.

Alquileres más cortos

Por otro lado, Antonio Carroza destaca cómo "la situación sanitaria ha provocado un cambio en las necesidades y preferencia de los arrendatarios, lo que hace que haya más movilidad y rupturas contractuales". De hecho, otro de los aspectos que ha detectado Alquiler Seguro en su estudio ha sido en cambio en el tiempo medio de permanencia en la vivienda. Mientras que durante el primer trimestre de 2020 se situaba en torno a 2,5/3 años, en la actualidad ha descendido a 2,14 años de media.

Málaga (1,73 años), Alicante (1,83) y Murcia (1,98) son las provincias que se sitúan por debajo de la media y donde los contratos de alquiler finalizan antes de cumplir los dos años. Por su parte, Barcelona (2,69 años), Valencia (2,49) y Madrid (2,39) son las provincias en las que los inquilinos son más estables y permanecen más tiempo en el mismo inmueble.

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