De 468 a 800€/mes, los futuros alquileres asequibles de los pisos de Ayuso en Madrid

En unas semanas se anunciarán los nombres de los adjudicatarios del Plan Vive, el primer gran programa de colaboración público-privada cuyo objetivo es poner en el mercado de toda la Comunidad de Madrid hasta 25.000 viviendas de alquiler a precios asequibles en seis años. En una primera fase estaba prevista la construcción de un total de 6.646 pisos repartidos por toda la comunidad, si bien no ha habido ofertas por todos los lotes, por lo que la cifra podría rondar finalmente los 5.000. En 36 meses, tal y como recogen los pliegos, las viviendas tendrán que estar construidas.

La gran pregunta que se hacen ahora miles de madrileños es, no solo los requisitos que deberán cumplir para poder acceder a uno de ellos, sino cuánto costarán realmente los alquileres en esas viviendas.

Según datos de la plataforma tecnológica Pulse de urbanData Analytics (uDA), la horquilla de precios se moverá entre 468 euros de Torrejón de Ardoz, los 503 euros de Getafe o los 512 de Humanes, hasta los 779 euros de San Sebastián de los Reyes o los 800 de Valdebebas, precios mínimos y máximos de las futuras viviendas de los cuatro lotes.

Todos estos precios se sitúan muy por debajo de los existentes actualmente en el mercado libre. En concreto, entre un 20% y un 50% dependiendo de la zona, según el análisis de uDA, realizado con el objetivo de monitorizar todas las parcelas incluidas en el Plan Vive en el mercado residencial de alquiler de vivienda libre.

"Los inquilinos se aprovecharán del 22% al 50% de descuento respecto al mercado, y es que, desde el punto de vista del precio, la diferencia entre el fijado para las VPP (Viviendas de Protección Pública) por parte de la Comunidad de Madrid respecto a la media del precio libre de mercado para cada distrito abarca descuentos de hasta el 50%", según uDA.

Según el análisis realizado por esta proptech, por menos de 500 euros mensuales (468 euros al mes) se encuentra la zona más barata del Plan Vive en Torrejón de Ardoz, con rebajas del 37% en los pisos más pequeños, que uDA calcula que tendrán una superficie de unos 65 metros cuadrados útiles.

"El grupo de alquileres que se encuentra entre los 500 y 600 euros al mes es el más amplio. Aquí localizamos desde los 503 euros de la parcela de Getafe de 70 metros cuadrados (S03 Buenavista) a los 594 euros de Alcorcón de 82 metros cuadrados (Sector 3 Los Palomares)", según uDA.

Ambos distritos se caracterizan por una elevada absorción, un indicador calculado por esta compañía y que muestra la relación entre las unidades de viviendas en alquiler y las alquiladas. En ambos casos, el porcentaje se sitúa por encima de la media del municipio, "ya que son zonas con mucha rotación y, por tanto, más complicadas para encontrar piso".

Hasta un 50% por debajo del mercado

Por su parte, la promoción que registra el mayor descuento de todos los lotes está en Colmenar (Navallar), donde los pisos tendrán unos 70 metros cuadrados y los nuevos inquilinos pagarían un alquiler mensual en torno a 500 euros frente a los 1.000 que se ofertan en esa zona.

Es decir, la rebaja entre el precio de mercado y el precio del alquiler asequible se sitúa en el 50%, el porcentaje más abultado. No obstante, en esta zona la tasa de esfuerzo se situaría en el 29%, muy cerca del límite que los expertos aconsejan no superar para que la economía de las familias no se vea comprometida, "por lo que el precio de vivienda libre está próximo a tensarse", destacan desde uDA.

Y frente a los 468 euros de Torrejón se encuentran los 800 de Valdebebas (c/ Leandro Silva 9) -viviendas de 72 metros- donde se situarán las viviendas con los alquileres más elevados del Plan Vive. Este distrito coincide, además, con el que registra mayor precio medio de mercado: 1.488 euros al mes.

"En esta zona de Valdebebas, el esfuerzo de alquiler y compra son también los más elevados, del 37% y el 51%, por encima del 33% recomendado por los expertos". A esta zona le sigue, por precio, San Sebastián de los Reyes (Los Tempranales), donde el alquiler cuesta unos 1.178 euros, un 34% superior al de estas VPPL.

El estudio de uDA también analiza cómo serán las futuras viviendas. "Los futuros pisos del Plan Vive tendrán entre dos y tres habitaciones, pudiendo ser uno de los más grandes el de Alcorcón (Los Palomares), de unos 82 metros cuadrados útiles por 594 euros, frente a los 757 euros mensuales que se oferta en esta zona.

"Desde el punto de vista inversor y promotor", apunta uDA, "las parcelas con mayor absorción, por norma general y en vivienda libre, se ubican en los municipios del sureste de la comunidad destacando Alcorcón, por encima de la media del municipio, donde encontramos alta liquidez del mercado".

En cambio, en el lado opuesto de la tabla se encuentran las tres localizaciones de Valdebebas, con los precios de mercado más elevados. "Las zonas más lucrativas para la gestión del alquiler son las localizadas en San Sebastián de los Reyes (Sector AR-1 Los Tempranales), donde los inversores y promotores pueden obtener 4.559.352 euros y Valdebebas (Avda. Fuerzas Armadas 10), hasta 3.922.462 euros en ingresos anuales por la ocupación total de los inmuebles de la parcela, sin embargo, tienen una ratio media de rotación".

¿Qué requisitos debe cumplir el inquilino?

La importante brecha de precios de estas futuras viviendas, a medio camino entre la vivienda social y la vivienda libre de mercado, están llamadas a generar un gran interés por parte de miles de inquilinos que han visto cómo en los últimos años se ha producido un auténtico boom de precios en el mercado del alquiler de Madrid.

No obstante, para poder acceder a alguno de estos alquileres, deberán cumplir una serie de requisitos. Entre ellos, no tener ninguna otra casa en propiedad y que el importe de la renta anual a pagar no exceda el 35% de los ingresos netos anuales de la unidad de convivencia, tal y como recoge el decreto que regula el procedimiento de asignación y el uso de viviendas construidas al amparo de concesión demanial en suelos de redes supramunicipales.

El futuro inquilino deberá cumplir una serie de requisitos económicos para acceder a los alquileres

Entre los requisitos económicos, los ingresos anuales de la unidad de convivencia, correspondientes al último ejercicio fiscal cerrado y disponible, deben situarse en un mínimo de 1,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM de 14 pagas), esto es, 11.862,9 euros anuales. Tampoco podrán sobrepasar el límite de 5,5 veces el IPREM (43.497,3 euros anuales) si se trata de viviendas con protección pública para arrendamiento de precio básico, ni superar 7,5 veces IPREM si se tratara de viviendas con protección pública para arrendamiento de precio limitado (59.314,5 euros anuales).

Asimismo, el solicitante deberá acreditar "un período mínimo de antigüedad de tres años inmediatamente anteriores a la solicitud, en el empadronamiento o en la localización de su centro de trabajo o de su trabajo, entendido como prestación de servicios remunerada por cuenta ajena o por cuenta propia, en el municipio en que se encuentre la promoción".

La Comunidad de Madrid elige al inquilino

"No obstante lo anterior", añade el decreto, "si con los solicitantes inscritos con una antigüedad de tres años en el empadronamiento o trabajo en el municipio no se cubriera la totalidad de las viviendas a ofertar, podrán acceder asimismo aquellos que acrediten un período mínimo de antigüedad en el empadronamiento o en la localización de su centro de trabajo de cinco años en la Comunidad de Madrid, o secundariamente, empadronamiento o localización de su centro de trabajo sin mínimo de antigüedad en la Comunidad de Madrid".

Precisamente, el hecho de que los promotores o gestores de las futuras promociones no puedan elegir a los futuros inquilinos, sino que sea la Comunidad de Madrid la encargada de elegirlos, ha sido uno de los puntos que, según los expertos consultados, podría haber limitado el número de ofertas por los lotes, "ya que el riesgo de ocupación y de morosidad lo asume el concesionario.

"Los concesionarios deberán asumir el riesgo de okupación y la morosidad de posibles inquilinos, uno de los aspectos de que recelan los posibles interesados, ya que aseguran que será la Comunidad de Madrid la encargada de elaborar y seleccionar a los futuros inquilinos", aseguraban hace unos meses varias fuentes.