Claves de la megacesión de suelo público de Ayuso: casi 1.000 millones de inversión
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Claves de la megacesión de suelo público de Ayuso: casi 1.000 millones de inversión

La concesión será a 50 años, las viviendas deberán estar construidas en 36 meses y los adjudicatarios no estarán obligados a pagar un canon por el uso de suelo público

placeholder Foto: La presidenta de la Comunidad de Madrid, Isabel Díaz Ayuso. (EFE)
La presidenta de la Comunidad de Madrid, Isabel Díaz Ayuso. (EFE)

La concesión será a 50 años, las viviendas deberán estar construidas en 36 meses y los adjudicatarios no estarán obligados a pagar un canon por el uso de suelo público. La Comunidad de Madrid publicaba este miércoles por la tarde los pliegos para todos aquellos interesados en acudir a la que será la gran cesión de suelo público para construir viviendas en alquiler a precios asequibles. Pero también hay algunas sombras en ellos.

La presidenta de la Comunidad de Madrid, Isabel Díaz Ayuso, dio a principios de semana luz verde a la licitación de 46 parcelas distribuidas por toda la región, sobre las que, gracias a la inversión totalmente privada, podrán construirse 6.646 viviendas que deberán ser destinadas al mercado de alquiler, pero a precios asequibles.

Las parcelas se licitan en cuatro lotes y el coste estimado de la construcción de todas las unidades roza los 1.000 millones de euros —el presupuesto base de licitación (sin impuestos) es de 90.414.529 euros—, tal y como recoge el perfil del contratante de la comunidad en su página web, donde cualquier interesado puede consultar los dos pliegos —casi 180 páginas en total—, para conocer todos los detalles y requisitos para poder acudir a la licitación, así como las especificaciones de cada parcela. (Pinche para consultar el pliego 1 y el pliego 2).

La licitación ha despertado el interés de grandes promotoras, gestoras y fondos con presencia ya en el mercado del alquiler en Madrid o con experiencia en el 'build to rent', si bien, tal y como confirman varios posibles interesados, "por volumen de inversión y por los requisitos exigidos, solo unas pocas compañías tienen capacidad económica para construir esas viviendas y, en muchos casos, deberán acudir de la mano de grandes fondos institucionales. Cada lote supone, aproximadamente, unos 180 millones de euros de inversión".

Tras un vistazo inicial, los expertos consultados por El Confidencial destacan algunos puntos de los pliegos que, en su opinión, podrían echar para atrás a futuros inversores o que se ajusten a la baja las ofertas económicas, lo que, a la larga, podría traducirse en un ajuste de los costes de construcción para conseguir un producto rentable.

Entre estos aspectos figura, por ejemplo, "el hecho de sea la propia Comunidad de Madrid la encargada de elegir a los futuros inquilinos, cuando el riesgo de ocupación y de morosidad lo asume el concesionario. O que las urbanizaciones tengan piscina, gimansio o pistas de pádel, pero que al inquilino no se le puedan repercutir todos esos gastos de comunidad. El objetivo de la licitación es que se construyan viviendas en alquiler a precios asequibles, e incluir todos esos servicios sin que se puedan repercutir al 100% al inquilino afecta a la rentabilidad final del proyecto", aseguran desde una promotora.

Una rentabilidad muy ajustada

Y es que, a pesar de que el director general de vivienda de la comunidad, José María García, declaraba a 'El Economista' que los inversores podrán conseguir una rentabilidad del 6%, promotoras y gestoras consultadas por El Confidencial aseguran que la rentabilidad neta difícilmente superará el 4,5%, lo que, en su opinión, limitará el número de interesados por estos solares.

Los pliegos están ya en la mesa de los potenciales interesados, que ya han comenzado a hacer números. "Un trabajo de chinos y muy minucioso, y para el que apenas contamos con dos meses, ya que el plazo para presentar las ofertas concluye el próximo 22 de marzo", tal y como explican desde una de estas compañías a El Confidencial. Y es que, para que nos hagamos una idea del nivel de detalle de los mismos, los interesados tendrán que tener en cuenta, por ejemplo, el número de socorristas y número de horas que deberán trabajar al año en función del tamaño de la urbanización o las horas de limpieza diaria o de conserjería que deberán prestarse en caso de adjudicarse alguno de los lotes.

Pero, a grandes rasgos, ¿cuáles son las claves principales de la licitación?

1.- En primer lugar, el plazo. Al no tratarse de una concesión administrativa, sino demanial, explican los expertos, la Comunidad de Madrid ha podido fijar un plazo superior a los 40 años de explotación. En concreto, la concesión se otorga por un plazo de 50 años, sin que sea susceptible de prórroga. Un plazo que, según los expertos consultados, "se queda corto". Aunque no es la única pega que ponen.

"El hecho de que se trate de una concesión demanial y no administrativa puede ser un problema desde el punto de vista jurídico y puede echar para atrás a inversores patrimoniales e institucionales", apunta un promotor. "Tengo dudas sobre que la forma jurídica de realizar la concesión sea la adecuada, ya que la concesión administrativa da mayor seguridad y solvencia jurídica a futuros inversores, ya que se alinea con la directiva europea".

La concesión se otorga por un plazo de 50 años, sin que sea susceptible de prórroga

2.- El plazo de ejecución de las obras no podrá ser superior a 36 meses.

3.- La licitación ha atraído el interés de promotoras y gestoras de viviendas en alquiler que, en muchos casos, necesitarán el apoyo financiero de grandes fondos institucionales. Pero ¿quién puede acudir realmente a la licitación? En primer lugar, el licitador deberá acreditar su solvencia económica y su experiencia en la promoción de viviendas, en compra o en alquiler. Así, deberá acreditar la experiencia como promotora en la construcción de al menos 500 viviendas, de forma conjunta durante los cinco últimos ejercicios inmediatamente anteriores a la presentación de la oferta. Y deberá acreditarla con una declaración responsable que incluya un listado con las promociones y número de viviendas realizadas en los últimos cinco años en que haya actuado como promotora.

Además, en el caso de personas jurídicas, deberán presentarse las cuentas anuales de los tres ejercicios inmediatamente anteriores a la presentación de la oferta, junto con el informe de auditoría. Además, la cifra de negocios en el ámbito de la construcción de viviendas y de explotación en régimen de arrendamiento de viviendas (sumando, en este caso, la cifra correspondiente a cada uno de ellos) durante los cinco últimos ejercicios inmediatamente anteriores a la presentación de la oferta no podrá ser inferior a 50 millones de euros para el caso de construcción de viviendas y de tres millones de euros en el caso de explotación en régimen de arrendamiento, y deberán cumplirse ambos requisitos. Por otro lado, los licitadores han de contar con unos recursos propios de 20 millones de euros.

Acreditar la experiencia como promotora con más de 500 viviendas en cinco años

Por otro lado, el pliego recoge que el licitador se podrá presentar de forma individual o conjuntamente, y para poder acudir a la licitación es necesario presentar una garantía provisional de 2.000.000 de euros, independientemente de si se presenta a uno o a varios lotes. Esta garantía "será incautada si se retira injustificadamente la proposición antes de la adjudicación definitiva". Además, el adjudicatario provisional deberá constituir una garantía definitiva —en efectivo o mediante aval— por otros 5.000.000 de euros por cada uno de los lotes de los que hubiese sido adjudicado.

4.- El adjudicatario deberá asumir íntegramente los costes de construcción de las viviendas. Un coste que la Comunidad de Madrid cifra en torno a 1.000 millones de euros. "Cada lote supone una construcción media de unas 1.700 viviendas, con lo que el coste de cada lote se moverá en unos 180 millones de euros", explican fuentes del sector promotor. Una cifra que no puede asumir cualquier compañía, por lo que, en principio, lo más probable es que concurran grandes promotoras, en solitario, o de la mano de grandes fondos de inversión institucionales", apuntan desde una gestora de pisos en alquiler.

El adjudicatario deberá asumir todos los costes de construcción de las viviendas

En este sentido, es el concesionario el que asume el riesgo de construcción, "de manera que cualquier desviación al alza en el coste de las obras a ejecutar respecto del presupuesto por él consignado en su oferta no se tomará en consideración ni se reconocerá por la Administración concedente a ningún efecto", recogen los pliegos.

Además, el adjudicatario también deberá asumir los costes asociados a su posterior explotación, conservación y mantenimiento, así como todos los tributos asociados a los terrenos y a la concesión. Además, será también responsabilidad del concesionario la ejecución de las obras, sus consecuencias, la obtención de licencias, permisos o autorizaciones, etc.

5.- Los interesados no solo deben ser solventes y tener experiencia, sino que deben contar con financiación para poner en marcha las viviendas. En este sentido, los licitadores deberán presentar informes que acrediten en el momento de presentación de las ofertas que disponen de las fuentes de financiación para la construcción. De hecho, recibirá mayor puntuación aquel interesado que, en cada lote, demuestre disponer —a la fecha de presentación de las ofertas— un mayor porcentaje de los fondos requeridos para la financiación de la concesión.

Foto: Isabel Díaz Ayuso y Marta Rivera, en la reapertura de los Teatros del Canal. (EFE)

En este punto, los expertos consultados también expresan sus dudas. "En dos meses, al banco no le va a dar tiempo a estudiar una operación de estas características, por lo que no va a ser tarea sencilla encontrar un banco dispuesto a financiar un proyecto así".

¿Cómo se demostrará la disponibilidad de esa financiación? Los pliegos recogen que se podrá realizar mediante cartas de compromiso de financiación en firme otorgadas por las entidades financieras para este proyecto en las que se indiquen el importe máximo de financiación, porcentaje máximo de apalancamiento y las condiciones de la financiación. Además, el banco deberá indicar que tiene conocimiento de los pliegos de la licitación, y que ha evaluado positivamente la solvencia de la propuesta del licitador para otorgarle la financiación.

Deben acreditar que disponen de financiación para afrontar la construcción

6.- El concesionario podrá explotar la obra completa, incluidos, por tanto, también, los locales comerciales y plazas de aparcamiento no vinculadas de las viviendas, y podrá fijar libremente el importe de la mensualidad o contraprestación que deberán abonar los usuarios por el arrendamiento de los mismos.

7.- Un aspecto importante para los interesados es que el ganador de la licitación podrá transmitir la concesión, el capital social de la sociedad concesionaria o las viviendas. Eso sí, siempre con la autorización previa de la Comunidad de Madrid.

8.- ¿Cómo se elige al ganador? A diferencia de lo que suele suceder en los procesos de subastas públicas —en este caso es una cesión, no una venta de esos suelos—, la oferta económica no será el único criterio para decidir el adjudicatario, sino que en la decisión —en base a una serie de puntuaciones que recoge el pliego de condiciones— puntuarán tanto la oferta técnica —proyecto de construcción y explotación de las viviendas, eficiencia energética, la sostenibilidad, etc.— como la económica. De hecho, ambas supondrán hasta un máximo de 50 puntos cada una.

En el caso de la oferta económica, la Comunidad de Madrid valorará especialmente el descuento que se realice sobre el alquiler máximo, puesto que el objetivo de esta licitación es poner viviendas en alquiler a precios asequibles para ayudar a quitar tensión al mercado madrileño.

Se valorará el descuento que se realice sobre el alquiler máximo

9.- El ganador de la licitación podrá repercutir el IBI y las tasas municipales al arrendatario, como la de basura, mientras que por lo que se refiere a la repercusión de gastos por comunidad, el importe a pagar por el inquilino no podrá superar el 15% del importe del alquiler mensual o del 18% si la urbanización cuenta con piscina, garaje y jardín. Además, los concesionarios deberán asumir el riesgo de okupación y la morosidad de posibles inquilinos, uno de los aspectos de que recelan los posibles interesados, ya que aseguran que será la Comunidad de Madrid la encargada de elaborar y seleccionar a los futuros inquilinos.

10.- Por último, uno de los aspectos relevantes de este procedimiento es que los licitadores podrán presentar ofertas por varios lotes, pero únicamente podrán ser adjudicatarios de dos, excepto que en algún otro lote sea la suya la única oferta válida presentada, pero en caso de que un licitador presentase la oferta más ventajosa en más de dos lotes, solamente se le adjudicarán aquellos lotes en que hubiese obtenido una mayor puntuación.

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