El barrio más rentable para alquilar dentro de la M-30 y donde se puede comprar barato

Es el distrito más rentable dentro de la M-30 para comprar casa para alquilar y donde es posible comprar nueva entre 145.000 euros y por debajo de 400.000. Eso sí, sin piscina, ni gimnasio, ni zona de juegos infantiles tan de moda en el producto inmobiliario actual. Hablamos de Tetuán, el distrito madrileño del que forman parte los barrios de Bellas Vistas, Berruguete y Valdeacederas y que han sufrido una profunda transformación en los dos últimos años, tras la paralización del mercado como consecuencia de la crisis.

Quizá por eso, por sus precios, no sorprende que un 30% de quienes compran vivienda allí sean inversores y otro 60%, personas que acceden a su primera vivienda en propiedad, sean del barrio o no. Una diferencia importante respecto a lo que sucede en muchas otras partes de la capital, o zonas periféricas —especialmente en el norte de Madrid—, con precios mucho más elevados que han provocado que la mayor parte de la demanda sea de reposición. Es decir, familias que venden su casa para poder comprar otra.

La rentabilidad bruta del alquiler se sitúa en el 4,3%, la más alta de todo el centro de Madrid

En la actualidad, hay más de una docena de promociones en marcha que suman unas 250 viviendas de nueva construcción. Según datos de Foro Consultores, la inmensa mayoría, proyectos de un tamaño muy pequeño y con precios que oscilan entre un mínimo de 145.000 euros, muy por debajo del producto de obra nueva que se puede encontrar en otros puntos de la capital, hasta un máximo de 382.000 euros, y un precio medio de 248.023 euros. Un precio muy atractivo, según los expertos consultados por El Confidencial, que ha permitido la compra a quienes acceden por primera vez a una vivienda en propiedad como a quienes compran para invertir.

No en vano, en el distrito de Tetuán, la rentabilidad bruta del alquiler se sitúa en el 4,3%, según datos recientes de la tasadora Tinsa. La rentabilidad media más alta dentro de la M-30 —como se puede ver en la tabla inferior—, una zona con enorme escasez de suelo finalista para levantar nuevas promociones, y por encima del 4,2% del distrito Centro. Para encontrar rentabilidades superiores, hay que salir fuera de la M-30 y dirigirse al sur de la capital hacia distritos como Carabanchel, Puente de Vallecas o Villaverde, todos ellos con porcentajes superiores a los de Tetuán.

"Desde finales de los años noventa, el distrito ha sufrido una importante transformación. El principal cambio fue la transformación de lo que hoy es la Avenida de Asturias, que supuso una renovación total del barrio tanto en lo social como en lo urbano con la desaparición de un gran número de infraviviendas. Además, hasta el inicio de la crisis de 2007/2008, la actividad inmobiliaria del barrio fue muy intensa, fundamentalmente procesos de sustitución de edificaciones antiguas tipo casa baja, dando como resultado promociones de pequeño tamaño tanto en número de viviendas como en superficie de las mismas, explica Rafael Gil, director del servicio de estudios de Tinsa.

"Sin duda el distrito de Tetuán es el área dentro de la M-30 que mayor transformación ha sufrido en los últimos 15-20 años. Desde la regeneración total que supuso La Ventilla, hasta las más recientes edificaciones en altura de nueva planta que sustituyen a talleres, instalaciones fabriles o casas de una o dos plantas", añade Samuel Población, director nacional de residencial y suelo de CBRE.

Al igual que sucedió en el resto de la ciudad, el estallido de la burbuja provocó la paralización de la actividad constructora e inmobiliaria, tanto el mercado secundario como en obra nueva entre 2007 y 2015. "Hace cuatro años, la actividad volvió al barrio, un distrito en el que la mayor parte de sus habitantes son de rentas medias y medias-bajas con una importante presencia de población inmigrante, sector en general muy afectado por la crisis que, a su vez, provocó una caída generalizada en los precios", recuerda Gil.

Viviendas pequeñas y asequibles

Todo eso quedó atrás y las grúas han vuelto al barrio, si bien, en proyectos muy pequeños. Foro Consultores ha detectado trece promociones. La mayoría entre cuatro y doce viviendas. Solo dos destacan por su tamaño. Jardines de Tetuán y Jardines de Cuatro Caminos, de 64 y 94 unidades, respectivamente. El primero de ellos es de Metrovacesa y el segundo de Darya Homes, esta última, una 'joint venture' creada por Dazia Capital y Eurazeo Patrimoine para promover proyectos residenciales.

"Los proyectos en marcha son promociones muy pequeñas, sin zonas comunes y con precios asequibles", explica a El Confidencial Pablo Presa, director del departamento de research y valoraciones de Foro Consultores. "Todos ellos están contribuyendo a regenerar el barrio y la mayoría se levanta sobre solares muy pequeños pertenecientes a las antiguas casas de la zona o suelos que, por culpa de la crisis", añade este experto.

"Las promociones en marcha, varias comercializadas por Engel & Völkers en la actualidad, son de tamaño pequeño por la tipología de los antiguos inmuebles más abundante en la zona, habitualmente sin posibilidad de hacer garajes ni de dotación de amenities como piscina, gimnasio, etc, tan habitual en las actuales obras nuevas. La consecuencia es que las viviendas tienen superficies inferiores a 100 metros cuadrados construidos y los precios contenidos, actualmente entre 3.000 y 3.500 euros el metro cuadrado, valores imposibles de encontrar en ningún otro distrito dentro de la M-30, atrayendo a compradores jóvenes singles o parejas que no quieren abandonar la almendra central de la ciudad", señala Pablo López, director de ventas de obra nueva de Engel & Völkers en Madrid.

Las dos promociones de mayor tamaño están configuradas en varios edificios separados en solares diferentes y están impulsadas por dos grandes compañías —Metrovacesa y Darya Homes—, mientras que las de menor tamaño, tal y como explica Pablo Presa, "se trata de pequeños promotores del barrio o con experiencia en proyectos similares en otras zonas de Madrid".

Opinión que comparte Rafael Gil. "En los últimos años se aprecia una reactivación del mercado de obra nueva con promociones de pequeño tamaño, muy características de la trama urbana del distrito. Estos comentarios son válidos para la mayor parte del distrito excepto en el entorno de Cuzco y Azca, que está completamente consolidado y con importante presencia de actividades terciarias y donde el sector residencial está enfocado a rentas medias-altas, menos afectadas por la crisis que el resto del distrito".

También por las características de las promociones, la tipología más frecuente es la de dos dormitorios —el 45% de la oferta total— y una media de 73 metros cuadrados, si bien, ante la subida de precios, se están programando tipologías más pequeñas. No en vano, el precio de la vivienda ha crecido un 7,4% en el último año, según Fotocasa, un porcentaje, en la media de la ciudad de Madrid.

La dimensión de las viviendas influye directamente en el precio. De media, una vivienda en Tetuán cuesta algo menos de 250.000 euros, 3.400 euros el metro cuadrado, un precio que se sitúa también en la media de la ciudad, lo que situado a este distrito en el punto de mira de compradores con un presupuesto limitado y a los inversores. No obstante, los ritmos de ventas son contenidos. Apenas 1,1 vivienda al mes, si bien, muchas de estas promociones han arrancado su venta hace menos de un año y "al tratarse de promociones pequeñas, los promotores no necesitan que se vendan con gran rapidez para poder optimizar el precio de venta", señala Pablo Presa.

Estos precios de adquisición más asequibles inciden directamente en el esfuerzo financiero que deben realizar las familias que deciden comprar en este distrito. Los datos de Tinsa muestran que dicho esfuerzo se encuentra cerca del 24%, en niveles calificados como "prudentes" por los expertos inmobiliarios, muy por debajo del 49% de Moncloa-Aravaca o casi el 46% del distrito de Salamanca.

Los datos de Foro Consultores ponen de manifiesto que, a diferencia de lo que sucede en otras zonas de Madrid, la demanda de reposición en Tetuán es muy pequeña. Apenas un 10%, según datos de Foro Consultores. "Se trata de gente que ha vivido en el barrio toda la vida, que busca viviendas de mayores dimensiones, o que, ante el mal estado de las construcciones anteriores, pretende mejorar de calidad", señalan desde la firma.

De hecho, el principal comprador, el 60% del total, es gente que adquiere su primera casa en propiedad. "Supone la mayor parte de los compradores del barrio y o forman parejas jóvenes que adquieren su primera vivienda, principalmente con una edad comprendida entre los 25 y los 35 años, que buscan establecerse dentro de la almendra central de la M-30, en uno de los barrios más económicos en este sentido y con buenas comunicaciones, sin necesidad de haber vivido antes en él, o con la posibilidad de haber vivido de alquiler previamente en la zona. Normalmente son de nacionalidad española o extranjera, debido a la diversidad cultural de Tetuán", tal y como explica Pablo Presa.

Un tercio de los compradores, son inversores

Pero también es muy llamativa la presencia de inversores, compradores que apenan necesitan financiación y que destinan las viviendas al alquiler. Un 30% del total. "Compradores que lo más seguro es que alquilen la vivienda a terceros, debido a que Tetuán es unos de los distritos de Madrid donde se puede obtener mayor rentabilidad, puesto que el precio medio de la vivienda es de los más bajos dentro de Madrid, y los alquileres están en auge", asegura el experto de Foto Consultores.

"Tetuán ha sido tradicionalmente uno de los enclaves dentro de la M-30 con mayores desequilibrios sociales y tasas de inmigración y envejecimiento poblacional más elevadas, conllevando un mayor riesgo inversor a pesar de la recuperación de su mercado residencial en los últimos tiempos", destaca Rafael Gil que destaca de Tetuán, de diferencia de otros barrios de Madrid, unos precios más contenidos y con recorrido al alza en los próximos meses. "Como en el resto de los distritos de Madrid, los precios han crecido en los últimos años y, en su caso, sin señales de agotamiento significativo", señala.

Tal y como muestra la tabla inferior, Tetuán es uno de los distritos más caros de Madrid para vivir de alquiler, con un aumento de las rentas en el último año, según Fotocasa, del 13,5%.

Tirón de operación Chamartín

Para Pablo López, este crecimiento, tanto en actividad como en nivel de precios, se debe al interés generado alrededor de Madrid Nuevo Norte que ha entrado en la fase final de aprobación, y ahora truncada por la convocatoria electoral.

"Es de esperar que el consenso alcanzado sobre la actuación perdure tras la cita electoral y se llegue a la aprobación definitiva de la actuación por parte del Ayuntamiento y la Comunidad de Madrid. Esto supondría el inicio de los trámites necesarios para reparcelaciones y comienzo de la urbanización, que permitiría empezar a ver estructuras de nuevos edificios a finales de 2021 o principios de 2022, con la consiguiente revalorización de las zonas de influencia, entre las que se encuentra Tetuán", apunta este experto.

En su opinión, "esta situación no ha pasado desapercibida para los promotores inmobiliarios y grupos inversores, que en el último año se han posicionado con compras de numerosos inmuebles en la zona, aumentando considerablemente el número de promociones de nuevas viviendas".

Otro factor determinante en el auge de esta zona, según el experto de Engel & Völkers, "es el interés suscitado alrededor de la próxima construcción de la nueva sede del IE, que ha atraído inversores que adquieren inmuebles para destinarlos al alquiler para estudiantes, incluso se están fraguando proyectos de coworking o coliving".

Por otro lado, también a diferencia de lo que sucede en otros puntos de la ciudad donde el mercado podría estar cerca de tocar fondo, los expertos coinciden en que los precios de la vivienda tienen recorrido alcista. Para Foro Consultores, "si analizamos la evolución en el pasado de los precios, vemos que aún se sitúa lejos de los máximos del mercado, en concreto en el caso de Valdeacederas, un 35% inferior al precio máximo de 2007", esta compañía estima que en la zona, que engloba a los tres barrios, el mercado puede sufrir incrementos en torno al 5% y el 7%, empujado por proyectos más atractivos.

"Es un distrito que partió de niveles de precio muy bajos en comparación con otras áreas del interior de la M-30. Tiene un excelente potencial por su proximidad con el eje Castellana y comunicaciones a las principales arterias y vías rápidas de la capital. Además, El crecimiento de precios están en consonancia con otros distritos de Madrid Capital. No obstante, los precios de partida tras la crisis eran bastante asequibles y ello ha permitido que todavía Tetuán tenga cierto recorrido al alza en los próximos 2-3 años", apunta Samuel Población.

Estas optimistas perspectivas de futuro también las compartes Pablo López. "Los barrios de Tetuán gozan en este momento de una expectativa de revaloración a medio plazo (entre 3 y 5 años) que puede llegar a alcanzar hasta el 50% con facilidad, sobre todo en aquellos barrios teóricamente menos atractivos hasta el momento porque tienen más recorrido de incremento de valor. Podemos asegurar con poco margen de error estar viviendo un nuevo fenómeno como el ya visto en el barrio de Embajadores".

Las futuras viviendas en el Paseo de la Dirección podrían duplicar los precios actuales

Como, por ejemplo, la última operación de renovación del barrio, el PERI del Paseo de la Dirección —Valdeacederas— que está pendiente de consolidar por la edificación y donde hay proyectada dos torres residenciales, una de ellas promovida por el fondo Stoneweg, que puso sobre la mesa de Dragados 120 millones de euros por una parcela de 40.000 metros cuadrados donde se levantarán dos torres de viviendas. Un de ellas estará destinada al alquiler y otra a la venta, con unidades que saldrán a la venta a partir de 5.000 euros el metro cuadrado, casi el doble que el precio de la zona. De hecho, según las fuentes consultadas, el precio de repercusión del suelo se situaba en torno a los precios de venta de las futuras viviendas.

"El futuro proyecto Skyline situado en Paseo de la Dirección, cuyas obras comenzarán a finales de 2019, modificará la fisonomía de Madrid albergando dos torres de oficinas y otras dos torres de más de 80 metros de altura destinadas a uso residencial con unas 600 viviendas aproximadamente entre ambas", recuerda Población.

Un proyecto que, sin duda, marcará un antes y un después en la zona. "Paseo de la Dirección no tiene nada que ver con el resto del distrito de Tetuán. Incluye oficinas y torres residenciales muy diferente a lo que se ha construido o se está construyendo ahora en el barrio y lo revalorizará gracias a la proximidad con un futuro centro de negocios", concluye Pablo Presa.