La gran revolución del alquiler: gestionar miles de pisos dispersos por toda España

Tener un gran parque de alquiler que evite tensiones de precios. Y que ese parque de viviendas esté gestionado, en gran medida, por profesionales. Desde hace tres años, los debates en todos los foros inmobiliarios han girado en torno a este tema, a juicio de los expertos, el gran reto del mercado residencial en España. Un mercado en que el 90% de las viviendas arrendadas se encuentra en manos de particulares.

Los grandes fondos de inversión vieron hacen tres años una oportunidad de negocio en el segmento del alquiler en España, y de manera imparable han ido entrando en proyectos de 'build to rent' de la mano de los promotores o en proyectos PRS, lo que en la jerga del sector se conoce como 'private rented sector' o vivienda en alquiler ya terminada.

La inversión va en aumento, ya que, al igual que el logístico, el residencial en alquiler se ha mostrado muy resiliente a la crisis. Sin embargo, los grandes fondos han comenzado a mirar hacia otro mercado, que hasta ahora habían descartado por la ineficiencia de costes: el alquiler granular. Es decir, grandes carteras de pisos en alquiler no aglutinadas en un mismo edificio o dentro de una misma promoción, sino repartidas por toda una ciudad o por toda España.

La inversión en vivienda granular llegará a las 40.000 viviendas en este tipo de vehículos

Según un informe de KPMG, la inversión en 'build to rent' será la que más volumen acapare, situándose en torno a los 1.750 millones de euros, un 25% más que en 2021. Y prevé un crecimiento exponencial de la inversión en vivienda granular, "que llegará a las 40.000 viviendas en este tipo de vehículos en el corto plazo".

Un solo vehículo con 40.000 pisos en alquiler, la mitad de todas las viviendas en alquiler que se espera que se construyan en España hasta 2028 (90.180 unidades), según Atlas Real Estate Analytics. Más del doble —18.000— de las que esta firma espera que entren en el mercado entre 2022 y 2023, lo que da idea del enorme impacto a corto plazo de una gran apuesta por el alquiler disperso.

Crecimiento de la mano de las 'proptech'

"Se están preparando grandes carteras de pisos en alquiler repartidos por toda España", explica a El Confidencial Ramón Gayol, socio de Corporate Finance para Real Estate de KPMG en España. Según Gayol, "el crecimiento de la inversión en vivienda granular es exponencial", un crecimiento que, según KPMG, vendrá de la mano de las 'proptech', un mercado que ha crecido con fuerza en los últimos años.

Según datos de KPMG, actualmente existen más de 9.000 'proptech' en el mundo, de las cuales más de 2.500 están en Europa, y más de 250, en España. Además, el 65% de las compañías españolas ha aparecido en los últimos seis años. Muchas de estas compañías han permitido que invertir en grandes carteras de vivienda granular sea rentable. "La dispersión de las unidades había generado, hasta ahora, dudas sobre la efectividad en la gestión de estas viviendas. La potencial rentabilidad se veía afectada por los elevados gastos de gestión. Ahora, gracias a las 'proptech', se facilita la gestión integral de esos alquileres", explica Ramón Gayol.

"Los contratos se pueden firmar 'online', se agilizan las visitas, propietarios e inquilinos resuelven potenciales incidencias 'online', los esquemas de mantenimiento de los inmuebles son eficientes, ya que se pueden anticipar las averías, los arreglos menores se pueden resolver en 24 o 48 horas... Hay una gestión muy proactiva del inmueble". "Además", prosigue este experto, "gracias a la tecnología somos capaces de identificar las necesidades de la demanda, quién quiere alquilar, dónde y qué tipo de vivienda".

Según Gayol, la aparición y desarrollo de las 'proptech' y las herramientas digitales han permitido que los propietarios de las viviendas en alquiler no tengan que realizar una gestión individualizada para cada uno de los inmuebles y que los procesos se hayan estandarizado.

"Las plataformas tecnológicas lo han permitido y los gestores lo están rentabilizando. Ellos solo tienen que gestionar esas carteras. Gracias a la tecnología, la gestión del producto granular disperso es la misma que la de un edificio entero de viviendas destinadas al alquiler", añade Gayol, quien, no obstante, considera que este tipo de producto cuenta con una desventaja respecto al 'build to rent'.

"La dispersión ha dejado de ser un obstáculo, sin embargo, a diferencia del 'build to rent', el alquiler granular no está adaptado a lo que está requiriendo una parte de la demanda actual con zonas 'coliving', 'coworking' o zonas comunes compartidas. Proyectos, todos ellos, pensados para nichos poblacionales muy concretos", añade, al tiempo que recuerda que en Estados Unidos, por ejemplo, el alquiler granular es un mercado muy desarrollado con dos o tres grandes compañías dedicas a él.

La gestión del producto granular disperso es la misma que la de un edificio entero de alquiler

Y ahora es el turno de España donde, según el informe de KPMG, los fondos están empezando a mirar este tipo de producto y los compradores de carteras están empezando a montar vehículos de viviendas granulares en alquiler, lo que provocará que este mercado entre en una nueva fase: la de grandes tenedores de viviendas dispersas.

No obstante, España no parte de cero, ya que, de manera aún minoritaria, algunas compañías, especialmente socimis, sí han apostado por este modelo de negocio. Por ejemplo, hace ahora justo tres años, en julio de 2018, debutaba en bolsa la primera sociedad cotizada anónima de inversión en el mercado inmobiliario (socimi) especializada en el mercado del alquiler residencial en disperso. Aquella socimi era Quid Pro Quo Alquiler Seguro y se estrenaba con una cartera de 37 inmuebles. Hoy, tres años después, la cifra se ha ampliado hasta 170 unidades.

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"En los dos últimos años, el mercado se ha ido calentando y ha costado que se entendiera el concepto de disperso", explica Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro, compañía que gestiona 15.000 alquileres para terceros repartidos por toda España.

"El 'build to rent' es un modelo a largo plazo, no genera flujos de caja inmediatos. Invertir en alquiler disperso, sin embargo, es más rentable, porque genera flujos de renta desde el primer momento, no hay que esperar a que las viviendas estén construidas y alquiladas. Los pisos dispersos los puedes tener listos para alquilar en cuestión de semanas, mientras que el 'build to rent', en tres años", asegura este experto, al tiempo que dice estar trabajando con un fondo para la puesta en marcha de 400 viviendas dispersas en alquiler.

'Family offices', fondos de inversión, entidades financieras

Pero ¿quiénes serán los principales protagonistas de este nuevo negocio? Antonio Carroza recomienda seguir muy de cerca a 'family offices', socimis y fondos de inversión, pero también entidades financieras y aseguradoras. Muchos de ellos son actualmente los grandes caseros en España.

Según un informe de Atlas Real Estate Analytics, CaixaBank lidera de forma unitaria la clasificación de viviendas en alquiler con 25.000 unidades. Sin embargo, es el fondo americano Blackstone el que acumula más viviendas en alquiler a través de las distintas plataformas con que opera en España. En total, más de 40.000 viviendas, o lo que es lo mismo, cerca del 40% de todas las viviendas de alquiler en España (110.000 unidades) que están en manos de grandes propietarios.

Estas viviendas se reparten en Testa Residencial, que adquirió en 2018 y que se sitúa en segunda posición con 20.000 viviendas. El tercer puesto lo ocupa Albirana Properties, también propiedad de Blackstone, con 9.976 unidades. A través de su socimi Fidere, suma otras 6.500 viviendas; con su otra socimi Torbel Investments, 2.170; con la socimi Euripo, otras 1.569, y con su plataforma Anticipa, 1.300 viviendas.

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También se encuentran en la lista de grandes propietarios Sareb (9.583, muchas de ellas viviendas sociales); Lazora (7.000); Axa (3.619); Vivenio Residencial (3.200); Ares (3.021); Encasa Cibeles —de Goldman Sachs— (2.935); Témpore —participada por el fondo TPG y Sareb— (2.565); Cevasa (2.200); Cerberus (1.661); Stay (1.400); Liberbank (1.343); CAMI (1.000); Grupo Ortiz (484); Urban View (450), o Sabadell (411). Completan la clasificación la socimi del fondo Al Breck, Vbare Iberian Properties, Elix Vintage (recientemente comprada por la aseguradora Allianza), Mistral —participada por varios futbolistas—, Entrecampos, Optimum RE, la socimi AP67, Galil Capital, Quid Pro Quo, Vitruvio y Optimum III.

Y, al igual que ha sucedido con el 'build to rent', tampoco hay que perder de vista al sector promotor. Neinor, por ejemplo, apostaba en septiembre de 2020 por este tipo de negocio, con la compra del 75% de Renta Garantizada, compañía especializada en el alquiler residencial, e incrementando en 2.500 unidades su cartera de viviendas en alquiler. Esta operación supuso la entrada de la cotizada en la gestión del alquiler granular.

"Han cambiado de la generación de beneficios por la venta de un inmueble a la generación de beneficios por el alquiler"

"Van a entrar desde 'family offices' con paquetes de 40-100 viviendas, que en muchos casos tienen desatendidas, a fondos de inversión con operaciones a partir de 50 millones, pero también están entrando entidades financieras y aseguradoras que no tienen carteras de vivienda granular. La banca soltó lastre inmobiliario y ahora vuelve a estar interesada en este tipo de producto", apunta el CEO de Alquiler Seguro, quien aconseja no perder tampoco de vista a los 'servicers'.

"En el pasado, los 'servicers' vendían las viviendas porque les generaba un beneficio inmediato, y solo cuando no podían vender, alquilaban. Ahora se han dado cuenta de que el alquiler genera un 'cash flow' recurrente. Se ha producido un cambio sustancial, han cambiado de la generación de beneficios por la venta de un inmueble a la generación de beneficios por el alquiler", apunta Carroza, al tiempo que recela de algunos proyectos de 'build to rent'. "El riesgo es que, al salir mucha vivienda en alquiler en un mismo ámbito, se puede llegar a saturar el mercado", concluye.