La vivienda deja atrás la pandemia y las ventas vuelven a los niveles de hace 14 años

La vivienda ha dado por finalizada la pandemia. Los precios vuelven a subir con cierta intensidad y la venta de casas ha cogido tal velocidad de crucero que despedirá 2021 ampliamente por encima de las 600.000 unidades, lo que supondrá volver a los niveles de hace casi 14 años, aunque parece muy poco probable que volvamos a ver las cifras de los años más intensos de la burbuja inmobiliaria.

Por lo pronto, los incrementos de precios no superan los dos dígitos, nos encontramos muy lejos del millón de viviendas vendidas al que nos acercamos en 2006 y a años luz de los más de 800.000 visados anuales de aquel año.

Esta positiva evolución del sector inmobiliario, mucho más resiliente que otros mercados a la crisis, se enmarca en un entorno de recuperación económica postpandemia en el que la demanda se ha reactivado mucho más rápido que la oferta. Es decir, prácticamente todo lo que se construye se vende. Algo que, unido al encarecimiento del suelo y a unos costes de construcción disparados, ha provocado un empujón alcista de los precios, especialmente en el segmento de obra nueva, la gran ganadora de la 'nueva normalidad'.

La venta de viviendas ha cogido impulso, superando con claridad los registros de 2018 y 2019, como se puede apreciar en el gráfico inferior. Según el último informe sobre el sector residencial elaborado por Colliers, 2021 se despedirá con 640.000 transacciones de viviendas, una cifra que, de confirmarse, supondrá viajar, de nuevo, a los niveles previos a la crisis económica e inmobiliaria de 2008.

Detrás de estas positivas cifras se encuentra una muy buena segunda mitad de año. "A partir del segundo semestre de 2021 se han incrementado notablemente las transacciones tanto en obra nueva como segunda mano. De hecho, falta obra nueva para satisfacer la demanda, lo que está provocando que ésta se esté desplazando hacia la segunda mano", destaca Samuel Población, director de nacional y suelo de CBRE.

"En 2020, con el confinamiento, hubo un cierto desconcierto sobre qué es lo que iba a pasar y la incertidumbre no es buena amiga de la inversión", reconoce Iván Barrondo, CEO de John Taylor en España. "Y, efectivamente, 2020 fue un año complicado, al igual que la primera mitad de 2021. Sin embargo, desde el verano hemos percibido una reactivación muy importante, especialmente en el segmento de obra nueva. Toda esa demanda retenida, unido al ahorro de las familias y a la recuperación económica están empujando con fuerza a la demanda".

Colliers estima que de esas 640.000 viviendas, 75.000 unidades procederán del mercado de obra nueva (el 11,7% del total), aún muy lejos de los niveles de hace una década, ya que el sector promotor no consigue coger la velocidad de crucero que necesita para satisfacer la demanda de los nuevos hogares -entre 120.000 y 150.000 unidades al año-, mientras que la segunda mano -con precios más asequibles- rondará las 565.000 unidades (el 88,3% del total), una cifra que se situaría en los niveles de 2004 y 2005, es decir, en pleno boom inmobiliario.

"La obra nueva goza del privilegio de ser escasa, especialmente en el centro de las ciudades, donde la demanda está garantizada y los precios son especialmente elevados. ¿Cómo se puede suplir eso? En el caso del centro de las ciudades, donde apenas queda suelo, a través de la rehabilitación, un mercado muy importante. Durante este 2021 hemos visto muchos ejemplos y otros que están por venir. La rehabilitación permite seguir desarrollando el negocio promotor en zonas que están muy consolidadas", opina Iván Barrondo.

Esta falta de producto, unido a una demanda muy fuerte, ha provocado el inevitable incremento de precios, que ya reflejan los datos oficiales y que, previsiblemente, seguirán mostrando durante los próximos meses en un contexto fuertemente inflacionista.

"Para este año, prevemos subidas en torno al 3,6%, más acentuadas en la obra nueva que superará el 4,5%. En 2022, se mantendrá la tendencia alcista, que también será más acusada en obra nueva que en segunda mano", asegura Población.

Pero, ¿se puede truncar la subida de precios?

A priori, la ley de la oferta y de la demanda apunta a una subida de precios, aunque esto no tiene por qué reflejarse en unos mejores márgenes para los promotores. Por un lado, la falta de suelo, el eterno problema de los promotores. Por otro lado, la segunda oleada en el incremento de los costes de construcción -antes de la pandemia también se produjeron fuertes subidas-, provocando incluso problemas de suministros. Pero también la inflación, en máximos de hace casi 30 años. Un cóctel explosivo que parece inevitable que acabe repercutiendo en el precio final de la vivienda.

"Muchos colegios profesionales ya han denunciado que posiblemente los presupuestos de obra no van a poder cumplirse y por lo tanto debe haber revisiones alcistas", asegura Sandra Daza, directora general de Gesvalt.

"En el momento en que los costes de construcción aumentan y el mercado es lo suficientemente elástico, ese incremento se traslada al precio final", añade Sergio Gálvez, director general de estrategia, inversiones y desarrollos alternativos de Aedas Homes.

Es decir, los expertos coinciden en el impacto sobre los precios parece inevitable. "Todos estos factores van a presionar al alza a la vivienda", asegura Barrondo, quien, sin embargo, "considera que si los costes de construcción y del suelo suben, no va a ser contra el margen promotor, ya que eso desincentivaría la inversión".

Samuel Población, por su parte, asegura que estos costes acabarán trasladándose, "total o parcialmente al precio de venta de las vivienda en aquellas zonas y promociones donde la demanda es fuerte, pero en otras localizaciones, donde la la demanda es más reducida, si el promotor quiere sacar este proyecto adelante tendrá que reducir márgenes o bien cancelar proyectos o como ya hemos visto en algunas localizaciones".

"La tendencia alcista en relación a materiales de construcción y suministros parece indicar claramente que de alguna manera se van a tener que trasladar esas subidas a los precios finales en la vivienda de obra nueva y posiblemente lo veremos durante los los próximos meses", añade Sandra Daza.

Por su parte, Sergio Gálvez, analiza el impacto de todas estas variables sobre el precio de la vivienda teniendo en cuenta "los dos grandes epígrafes de costes de un promotor: el suelo y la construcción. La forma de abaratar el suelo pasa por poner más suelo en el mercado y para eso, a nuestro criterio y según nuestra experiencia, es fundamental acelerar los procesos administrativos que permiten la transformación del suelo en las zonas de mayor demanda residencial".

Según este experto, "la colaboración público-privada debería permitir que las administraciones sean más rápidas a la hora de permitir la transformación de suelos urbanizables en finalistas. Por lo que se refiere a los costes de construcción, llevamos tiempo defendiendo que es necesario industrializar las obras e incorporar elementos prefabricados, incluso llegar a hacer viviendas completamente industrializadas, como ya estamos haciendo en Aedas".

No obstabte, reconoce que "es un camino en el que aún queda mucho por recorrer, necesita economía de escala y la industria aún tiene que madurar mucho en este sentido. Pero es el el único camino que a medio plazo permitirá que se abaraten los costes".

Algunas promotoras ya han reconocido que la inflación podría afectarles negativamente al no poder repercutir dicho incremento a los futuros compradores de vivienda. Aedas, Vía Célere o Metrovacesa, con idénticas palabras reconocían en los documentos remitidos al MARF sobre la emisión de pagarés que "una inflación significativa suele ir acompañada de tipos de interés más altos, que repercuten negativamente en la demanda de viviendas. Y en un entorno inflacionario, sería difícil subir los precios de la vivienda lo suficiente como para compensar la inflación". Todo ello, añadían, podría tener un efecto adverso sobre sus márgenes de negocio, sus resultados o sus previsiones.

Optimismo generalizado

A pesar de ello, prevalece el optimismo en el sector. "Estamos en un buen momento en la industria residencial en España. No sé si óptimo, pero sí bueno y alejado de los los excesos del pasado, que fueron fruto de políticas de inflación súper agresivas. Tanto en el mundo empresarial como en el doméstico. Por lo que respecta a los primeros, hay una mayor disciplina financiera, se está comprando suelo con recursos propios y la financiación a los promotores es mucho más exigente. Por la parte del consumidor estamos en niveles de esfuerzo muy por debajo de nuestros vecinos en Europa. Todo ello nos da cierta lejanía respecto a esos excesos del pasado", insiste Sergio Gálvez.

Precisamente sobre el acceso al crédito por parte de los promotores, Sandra Daza destaca la irrupción de la financiación alternativa. "Las entidades financieras están endureciendo las condiciones de crédito a los promotores, pero no están retringiendo el acceso a la financiación. Además, la financiación alternativa está ganando terreno, y aunque no deja de ser más costosa para los promotores, es una buena noticia. Creo que vez más vamos a ver una alternancia y una convivencia de ambas fuentes de financiación".

Barrondo también se muestra optimista. "Mis perspectivas y sensaciones son muy positivas. Con todas las cautelas que el mundo sanitario nos impone, creemos que la inercia de la segunda mitad de 2021 va a continuar casi con seguridad en 2022, un ejercicio que pensamos que va a ser muy bueno. Y aunque no creo que podamos empezar a hablar de burbujas, sí pensamos que los precios ya han alcanzado una cota en la que empiezan a estar agotados. Su recorrido al alza dependerá de cuál sea la oferta de producto que entre al mercado. Si no tenemos oferta y la demanda se mantiene como la que hay actualmente, confiamos en que 2022 va a ser un año positivo".

De hecho, según el directivo de John Taylor, "en determinadas ubicaciones con fuerte demanda, los precios ya se encuentran al mismo nivel que estaban antes de pandemia. Y estamos empezando a ver en obra nueva y en proyectos de rehabilitación, precios incluso superiores a los que vimos prepandemia".

El gran handicap para el sector promotor será conseguir construir las viviendas necesarias para cubrir la creación de los nuevos hogares. "Según los últimos datos publicados a cierre de agosto se habían realizado más de 68.000 visados de obra nueva y más de 61.000 certificaciones de fin de obra. Esos datos suponen un incremento interanual de casi el 25% en el caso de los visados y un 20% en relación a las a las certificaciones de obra, lo que nos dejaría cerrando el año en torno a 100.000 unidades", destaca Sandra Daza.

"Por lo tanto, parece que este año no cumpliremos el objetivo de 120.000 unidades, pero en cualquier caso es una reactivación muy importante en relación al año pasado", asegura la directiva de Gesvalt, quien, al igual que Gálvez, considera que "la sostenibilidad en la construcción va a provocar que esa mano de obra cualificada sea cada vez más necesaria y ahí creo que nuestro gran reto como sector es impulsar, por ejemplo, la formación profesional dual generando nueva entrada de personal cualificado en el sector inmobiliario y de la construcción. Hay una escasez muy importante en mano de obra cualificada, punto en el que creo que tenemos un gran reto como industria y como sector en la formación de esos profesionales".

Samuel Población también ve muy complicado alcanzar la velocidad de crucero en la construcción de viviendas. "Creo que no tenemos suficiente capacidad productiva para satisfacer la demanda. El incremento de los costes de construcción, no ayuda y la falta de mano de obra es cada vez más acuciante, por lo que dudo mucho que podamos llegar a producir 120.000 unidades al año".

El suelo, el eterno problema promotor

Y mientras los costes de construcción podrían remitir en los próximos meses y la inflación volver a niveles más pausados, el suelo parece que seguirá siendo el principal quebradero de cabeza para el sector promotor a largo plazo.

"La pandemia tuvo un efecto contradictorio en el mercado de suelo. Al inicio de la misma, la demanda se contrajo ya que muchos inversores ralentizaron sus planes de inversión o incluso los pausaron", recuerda el directivo de Aedas.

"Por el contrario, los propietarios de suelo leyeron la incertidumbre social y económica y prefirieron poner en el mercado más suelo para hacer líquido sus portfolios. Es decir, se produjo una caída de la demanda y un aumento de la oferta. Sin embargo, eso se ha ido corrigiendo. Ahora mismo, hay un clarísimo apetito inversor por el suelo, especialmente en determinadas ubicaciones geográficas. Sin duda se mantendrá la tónica de aumento de demanda de suelo en las zonas donde el mercado residencial está demostrado mayor fortaleza", destaca el directivo de Aedas, compañía que ha invertido en último ejercicio fiscal 217 millones de euros en la compra de suelo para desarrollar cerca de 3.000 viviendas, fundamentalmente en Madrid, que concentra más de 40% de la inversión total.

Gálvez insiste en que "este año va a ser excepcionalmente bueno para la inversión en suelo, mientras que en 2022 entendemos que se va a producir esa consolidación de la demanda, lo que provocará tensiones inflacionistas en determinadas ubicaciones con escasez de suelo".

Concentración del sector

Respecto al futuro del sector en el corto plazo, todos los expertos esperan movimientos corporativos. El primero podría llegar de la mano de Vía Célere, que a principios de diciembre veía frustrada su venta a la cotizada Neinor. Ése podría ser el gran movimiento corporativo de 2022, pero no el único.

"En cualquier industria, aumentar el tamaño vía una integración, fusión o consolidación puede reportar ventajas competitivas. Pero tiene que ser una integración de calidad, es decir, no solo vale con aumentar el tamaño, no vale con absorber cualquier compañía, independientemente de la calidad de sus activos. Eso no funciona y el pasado lo ha demostrado", apunta Sergio Gálvez.

"Tanto la cartera de activos como el equipo humano tiene que ser de tu misma calidad o incluso mejor, y además, la integración debe ser equilibrada desde el punto de vista financiero. No se puede recaer en los endeudamientos agresivos del pasado y que provocaron la anterior crisis. Además, desde el punto de vista organizativo tiene que haber cierta coherencia entre los equipos resultantes y tiene que haber cierto equilibrio accionarial", añade este experto.

En su opinión, "si dicha integración es de calidad y está equilibrada, reportará ventajas como, por ejemplo, un mayor y mejor acceso a los mercados de capitales y, por tanto, a la financiación, lo que, sin lugar a duda, permitirá entrar en proyectos más grandes, diversificar líneas de negocio o entrar en proyectos de colaboración público-privada para vivienda en alquiler. Y eso solo te lo puedes permitir si eres grande".

También Sandra Daza anticipa movimientos corporativos. "En los primeros 10 meses de 2021 se han constituido más de 18.000 nuevas compañías en el sector inmobiliario y de la construcción, cifra que supone un incremento muy importante en relación a las cifras de 2020, pero tambiém respecto a las cifras de 2019, lo que claramente nos ilustra que estamos en un momento expansivo en el sector inmobiliario".

"Por otra parte", prosigue, "en España el sector residencial está especialmente atomizado y por la propia estructura de las compañías y las necesidades de financiación para poner en el mercado esas 120.000 viviendas, es muy probable que veamos en los próximos meses concentraciones con el objetivo de poner en carga un número importante de viviendas. Cuántas integraciones vamos a ver, es complicado de determinar, pero parece necesario que existan ese tipo de movimientos, no solamente en compañías promotoras, sino también en otras compañías del sector".