El TS da una alegría a los bancos: ejecutar la hipoteca de un local no extingue el alquiler

Buenas noticias para la banca. En una reciente sentencia, el Tribunal Supremo ha determinado que el cambio de arrendador (es decir, del casero) por enajenación forzosa en los inmuebles de uso distinto al de vivienda (por ejemplo, locales comerciales) no produce la extinción del contrato de alquiler. De este modo, si se produce la ejecución de la hipoteca que pesa sobre el inmueble, la entidad bancaria se subroga en la posición que tenía el anterior propietario, quedando el arrendatario (es decir, el inquilino) obligado a abonarle a esta las cuotas correspondientes a dicho alquiler. Ello, matiza la resolución, salvo que el adquirente opte en este proceso por la extinción del contrato.

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De este modo, el alto tribunal resuelve una cuestión que había suscitado resoluciones contradictorias por parte de las Audiencias Provinciales, ante la falta de una solución concreta en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Según la Sala, ante el silencio de la ley, resulta de aplicación el artículo 1.571 del Código Civil que determina que "el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria", lo cual ofrece al adquirente dos opciones: optar por la continuación del alquiler o solicitar su extinción.

En el asunto enjuiciado, se dilucida la demanda interpuesta en marzo de 2018 por el Banco Santander contra el inquilino de tres inmuebles. La entidad financiera le reclamaba el pago de algo más de 240.000 euros por los arrendamientos de dichos locales. El contrato fue suscrito en diciembre de 2011 con la empresa propietaria de los mismos, sin embargo, a mediados de 2013, el Banco Popular los adquirió tras ejecutar la hipoteca que pesaba sobre ellos. En ese momento, la arrendataria dejó de pagar las cuotas (la demanda la presenta el Santander tras subrogarse en la posición del Popular).

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Después de que el juzgado de Primera Instancia desestimara la pretensión de la entidad financiera, la Audiencia Provincial de Barcelona condenó al inquilino al pago de 220.000 euros más IVA al Santander. Una sentencia que fue recurrida en casación por la defensa del arrendatario, que alegó que la adquisición de un inmueble por ejecución hipotecaria (una enajenación forzosa) extingue el contrato de arrendamiento y el nuevo propietario no se subroga en la posición de casero.

Régimen legal

El Tribunal Supremo señala que en el caso analizado no cabe aplicar el artículo 13.1 de la LAU (la 4/2013) que establece que "si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de (...) la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria (...) quedará extinguido el arrendamiento", como hizo el juzgado de instancia. No solo porque el contrato fuera anterior a la norma y, por tanto, cabe la aplicación retroactiva, sino porque dicha regulación corresponde a los alquileres de vivienda. Y es que la ley prevé regímenes diferentes para los arrendamientos de vivienda y de locales de uso distinto del de vivienda.

¿Cuál es, entonces, el régimen aplicable a los arrendamientos de locales no destinados a la vivienda? Según la propia LAU, la voluntad de las partes, lo dispuesto en el Título III de la ley "y, supletoriamente, el Código Civil". La única previsión contenida en el texto es el artículo 29 que establece que "el adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria", sin una previsión específica para los supuestos de enajenación forzosa.

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El artículo 29, no obstante, no resulta de aplicación según los magistrados porque el término "enajenaciones de finca arrendada" del precepto engloba las enajenaciones voluntarias y no las forzosas. El régimen de ambos, explican, no puede equipararse pues es muy distinto a que sea el propio arrendador el que decide libremente transmitir la propiedad (en cuyo caso se atribuye una mayor protección al arrendatario), a los casos en que esta se produce como consecuencia del ejercicio de un tercero (la entidad financiera que ejecuta la hipoteca).

Por ello resulta de aplicación el artículo 1.571 del Código Civil, zanja el tribunal, artículo que ofrece un régimen algo más favorable para el adquirente, pues le atribuye "la facultad de decidir u optar entre la subsistencia del contrato o su extinción". Al no constar, en el caso enjuiciado, que ni el Banco Popular ni el Banco Santander hubieran ejercitado su derecho a la terminación del arrendamiento, el Tribunal Supremo confirma la sentencia dictada por la AP de Barcelona, y condena a la empresa inquilina a abonar la cantidad de 220.000 euros más IVA.