En 2021 se pulverizarán las 600.000 casas vendidas por primera vez desde la burbuja

La venta de viviendas ha cogido velocidad de crucero. Tras año y medio de pandemia y en contra de los pronósticos iniciales, el sector residencial ha salido reforzado de la crisis. Los precios han retomado su senda alcista, la construcción de casas recupera los niveles previos a la pandemia, mientras que la venta de viviendas ha pisado el acelerador.

Los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), correspondientes a septiembre de 2021, muestran cifras no vistas desde la crisis financiera de 2008. Y no parece que se deba solamente a una situación coyuntural, es decir, a una demanda embalsada durante la pandemia que se ha lanzado de golpe sobre el mercado.

Según el último informe sobre el sector residencial elaborado por Colliers, 2021 se despedirá con 640.000 transacciones de viviendas, de las cuales 75.000 unidades procederían del mercado de obra nueva (el 11,7%) y 565.000 unidades, del mercado de segunda mano (el 88,3%). Esta cifra supondrá volver a niveles previos al estallido de la burbuja inmobiliaria.

Si se confirma la recuperación en forma de V, se acortarían en un año las previsiones de recuperación del mercado residencial

"El año 2021 ha comenzado con mucha fuerza. El primer semestre ha sido el mejor de toda la serie histórica desde el año 2008. El número de transacciones fue un 63,7% superior al año 2020 e incluso un 10,67% superior al buen primer semestre de 2019", explica en dicho informe Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers.

"Para el cierre del año 2021, estimamos un volumen de operaciones de viviendas de más de 600.000 unidades, que supondría un incremento del 23,11% respecto al año 2020 y un crecimiento del 5,6% respecto a 2019. De confirmarse estas cifras, podríamos encontrarnos en una recuperación en forma de V y acortaría en un año las previsiones de recuperación del mercado residencial. Para el año 2022, estimamos que la demanda en la compra de vivienda podría estabilizarse en torno a las 600.000-650.000 unidades".

Como se puede apreciar en el gráfico superior, desde finales de 2013, año en que se registró un mínimo de 300.000 operaciones, el mercado residencial ha ido recuperándose poco a poco con un crecimiento constante, hasta culminar a principios de 2019 con el mayor número de transacciones desde la crisis de 2008, 586.000 transacciones.

Madrid, a la cabeza de las ventas

Según el informe de Colliers, a pesar de que en 2020 la segunda mano se vio especialmente castigada, el arranque de 2021 ha sido muy bueno tanto para el mercado de obra nueva como el de usada, con incrementos en el primer trimestre del 41,6% y del 20,2%, respectivamente.

Pero ¿dónde se están vendiendo más viviendas? Madrid concentra el mayor volumen de ventas en toda España, tanto en obra nueva como en segunda mano. Así, por ejemplo, por lo que se refiere a las viviendas de nueva construcción, Madrid ocupa la primera posición con una cuota del 21%, seguida por Málaga (8,9%), que en 2021 ha desbancado del segundo puesto a Barcelona (8,3%), que ahora ocupa la tercera posición. En cuarta y quinta posición se sitúan Alicante (7,2%) y Valencia (6,1%).

En el mercado de segunda mano, Madrid también capta el mayor número de operaciones (12,9%), seguida de Barcelona (10,7%), Alicante (6,4%), Valencia (6,3%) y Málaga (4,8%). "Madrid y Barcelona continúan siendo, con diferencia, las dos provincias que acumularon el mayor número de operaciones. En estas provincias se encuentra el mayor parque de viviendas, que además cuenta con un mercado muy dinámico", asegura Antonio de la Fuente, 'managing director' de Corporate Finance de Colliers. "Su enorme demanda viene motivada por el tejido empresarial de sus capitales y su área metropolitana".

Además de la importante reactivación de la demanda nacional, la recuperación de las compras por parte de extranjeros también se encuentra detrás del importante empujón de las ventas durante este ejercicio. Así, por ejemplo, durante el primer semestre del año 2021, se ha observado una importante reactivación que ha permitido que el número de viviendas compradas por extranjeros casi alcance los niveles precovid. Aunque la recuperación de esta demanda no ha afectado a todos los mercados por igual, puesto que la mayoría de estas transacciones se concentra en zonas costeras, como el litoral mediterráneo o las islas.

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Así, por ejemplo, Alicante sigue siendo la provincia más elegida por los extranjeros. El 17,6% de las compras de viviendas realizadas por extranjeros se registró en Alicante. Málaga, con una cuota del 11,4%, fue la segunda provincia preferida por los compradores foráneos, la siguen Barcelona (8,7%), Madrid (7,7%), las Islas Canarias con sus dos provincias (7,6%), Valencia (6,3%) y Baleares (6,2%), según el informe de Colliers.

Los visados, de nuevo en 100.000 unidades

Otro de los indicadores que confirman la vuelta del mercado residencial a niveles prepandemia tiene que ver con la construcción de viviendas. "No solo se han puesto en marcha los proyectos que habían sido paralizados el año anterior, sino que se han desarrollado muchos otros nuevos", destaca Echavarren.

El número de visados se ha incrementado un 18,9% respecto a la media del año anterior, y Colliers espera que el año 2021 cierre con 101.000 visados de viviendas, una cifra casi parecida a la alcanzada en 2019. Por otra parte, las viviendas iniciadas han crecido un 25,8%, y se espera que el año termine también con cifras similares a las conseguidas en 2019.

"Esto nos da una idea de lo potente que está siendo la recuperación de la actividad, y la cautela y profesionalidad con que están trabajando los actuales 'players' de este sector", añade el CEO de Colliers.

La cifra, no obstante, apenas representa el 12% de la actividad del año 2006, cuando se llegaron a visar 865.000 viviendas en plena burbuja inmobiliaria, y se queda aún lejos de las 120.000-150.000 unidades que cifra el sector promotor para satisfacer la demanda natural de vivienda en España.

De ahí que prácticamente todo lo que se construye se venda. "Durante los años 2017 y 2018, el mercado de obra nueva presentó unas tasas excelentes de absorción del 103% y 96%, respectivamente. Todo lo que se construía era absorbido rápidamente por la demanda. No obstante, en 2019 la tasa de absorción bajó al 79%, ya que, a pesar de que la demanda se había mantenido similar al año anterior, la producción de vivienda se incrementó considerablemente", explica Antonio de la Fuente.

"Durante el primer semestre del año 2020", prosigue, "la situación empeoró, las viviendas se seguían entregando al ritmo previsto, pero la demanda se redujo drásticamente por la pandemia, y la tasa de absorción descendió al 67%. Sin embargo, el buen comportamiento de la demanda durante el segundo semestre de 2020, con una absorción superior al 86%, logró enderezar la situación del primer semestre y el año 2020 terminó cerrando con una tasa del 78%. En el primer semestre del año 2021, la tasa de absorción se ha situado en el 80%, manteniéndose ligeramente superior a los niveles alcanzados en los últimos dos años".

Según explica este experto, en los primeros meses de 2021, la demanda se ha incrementado un 10%, alcanzando las 33.167 transacciones de vivienda nueva, pero también lo ha hecho la entrega de viviendas en la misma medida (41.360 unidades), "por lo que no se ha podido mejorar aún más la tasa de absorción".

De los grandes mercados, las provincias de Madrid (90%), Valencia (105%) y Málaga (88,5%) presentaron ratios de absorción muy buenas. En cambio, las tasas de absorción de los mercados de obra nueva en Barcelona (69%) y Sevilla (73%) tuvieron un peor comportamiento. "Esto se debió más a un exceso de producción que a una falta de demanda, ya que en ambas ciudades la demanda creció, pero no lo suficiente como para poder absorber todas las viviendas entregadas", según De la Fuente.

"Dado el fuerte crecimiento de la demanda, no nos preocupa este 'stock' acumulado, ya que su origen es más una consecuencia de la inercia de un sector que está en continuo crecimiento desde 2017 que una falta de demanda. Esperamos que este 'stock' sea absorbido sin problemas durante el año 2022 y parte de 2023", añade Echavarren.

Incrementos de precios entre el 5% y el 10% en 2022

La recuperación del sector también se está viendo reflejada en la evolución de precios. En 2021 los precios de venta han vuelto a crecer, sobre todo durante el segundo trimestre del año, de la mano de una demanda con un gran apetito por comprar desde el segundo semestre de 2020 y con especial intensidad durante la primera mitad de 2021.

Esto ha propiciado que los precios de venta de la vivienda de obra nueva se hayan incrementado de media en torno a un 5% respecto al año anterior, provocando que se sitúen ligeramente por encima de los niveles precovid. En segunda mano, por su parte, también se han registrado subidas similares, acercándose a los niveles precovid, pero sin superarlos, ya que venían precedidos de una contracción más acusada.

Los precios de obra nueva han aumentado un 5% y se encuentran por encima de niveles precovid

¿Seguirán subiendo? "De acuerdo con los modelos predictivos de Colliers, estimamos un incremento adicional de los precios del 1% al 2% para el cierre del año 2021, tanto en obra nueva como en vivienda usada, mientras que para 2022 observamos cierta estabilidad de precios en términos generales, aunque se podrían producir incrementos de precios del 5% al 10%, más en vivienda nueva que usada, en algunas de las zonas donde la demanda está creciendo con fuerza", asegura Mikel Echavarren.

En concreto, Colliers destaca seis mercados donde podría producirse este fenómeno, entre ellos, Madrid y Barcelona, los que concentran mayor actividad inmobiliaria.

"Destacan fundamentalmente Madrid y Barcelona. La provincia de Madrid ha tenido un crecimiento poblacional del 1,7%, con más de 116.000 habitantes nuevos censados en 2020, de los cuales 68.600 fueron a la capital; por su parte, la provincia de Barcelona ha tenido un crecimiento del 1,4% y casi 80.000 habitantes nuevos censados en 2020 (27.420 en la capital). Tanto la Comunidad de Madrid como la provincia de Barcelona continuarán experimentando crecimiento de precios, que serán más acusados en sus capitales y áreas metropolitanas", destaca Echavarren.

Otras zonas con fuerte demanda son las Islas Baleares, con un crecimiento poblacional del 1,9% y 23.100 habitantes nuevos censados en 2020. "Es otra de las zonas que continuarán con la tendencia alcista de precios. Además, esta comunidad fue una de las que más sufrieron durante la crisis sanitaria por las restricciones de movilidad y el casi cierre del mercado extranjero. Por lo que ahora, con la apertura de este mercado y el aumento de residentes, la demanda creciente presionará al alza los precios", añade De la Fuente.

Algo parecido sucede con las provincias de Valencia (+1% población), con 46.000 nuevos habitantes censados, Alicante (+1,1% población), con 21.000 habitantes, Málaga (1,5% población), con 24.500 habitantes, y Murcia (+1,2%), con casi 17.500. "Hay que resaltar que en estos casos apenas el 15% de la nueva población recae en sus capitales, lo hace mayoritariamente en los principales municipios costeros de sus provincias y presenta un fuerte componente turístico", puntualiza este experto.

En Madrid, los precios en 2021 han superado los niveles precovid y se mantienen al alza

Colliers destaca el dispar comportamiento de los precios de venta en Madrid y Barcelona. En Madrid, según el informe elaborado por la consultora, los precios en 2021 han superado los niveles precovid, y mantienen, salvo la pequeña contracción que tuvieron en 2020, una tendencia alcista y gradual desde 2014 que fue algo más acusada durante los años 2018 y 2019. Sin embargo, en Barcelona capital, la evolución del precio en venta ha sido muy diferente. Inicialmente, desde el año 2014 hasta 2017-18, se produjo un crecimiento de precios, pero este fue sensiblemente mucho mayor en Barcelona que en Madrid.

Madrid versus Barcelona, los mercados dierentes

A partir de este año, las tendencias de precios divergen y, mientras que en Madrid los precios continúan gradualmente su escalada, en la Ciudad Condal van acumulando retrocesos año tras año.

"A fecha de junio de 2021, contrasta la caída del 4,2% del precio de venta en Barcelona frente al crecimiento de precios de Madrid", destaca Colliers, que atribuye la caída de precios a varios factores como las regulaciones del Ayuntamiento de Barcelona en materia de vivienda, la incertidumbre económica de las familias por la crisis sanitaria y los altos precios alcanzados en 2018.

Un cóctel que ha provocado que muchos propietarios hayan decidido sacar su piso del mercado de alquiler y ponerlo en venta, con el consiguiente fuerte incremento de la oferta de vivienda en la Ciudad Condal. "No obstante, dada la fuerte demanda de vivienda que presenta Barcelona capital, para los próximos meses se espera que cambie esta tendencia y los precios experimenten incrementos sobre los niveles actuales", concluye Antonio de la Fuente.

¿Por qué no hay burbuja?

"El término burbuja es muy mediático: evoca un suceso pasado que es fácilmente identificable por todos. En este momento no podemos pensar que esto pueda llegar a ocurrir en el sector residencial en España y lo descartamos completamente", asegura Mikel Echavarren, CEO  de Colliers, quien se basa en seis factores:

1.- Los niveles de producción actuales son razonables. La cifra prevista de visados de viviendas para el 2021 es de 101.000 unidades, y apenas representa el 12% de la actividad del año 2006 cuando se llegaron a visar 865 mil viviendas en plena burbuja inmobiliaria.

2.- Existe una fuerte demanda creciente de vivienda. Tras cuatro años con perdida de población (de 2012 a 1015) y dos años de estancamiento (2016 y 2017), los tres últimos años hemos tenido un incremento poblacional creciente (+150 .000 habitantes en 2018, + 300.000 en 2019 y +425.000 en 2020) que nos ha permitido aumentar el censo de población en casi 900.000 habitantes en apenas 3 años.

3.- Las tasas de absorción del mercado de obra nueva se encuentran por encima del 80% y presumiblemente mejorarán por el empuje de la demanda.

4.- El mercado hipotecario de viviendas presenta un ratio de endeudamiento medio (LTV) del 64,8% con apenas un 8,8% de las hipotecas con un LTV por encima del 80%. Durante la burbuja inmobiliaria del 2007 el 17% las hipotecas llegaron a tener un LTV > 80%.

5.- Las tasas de esfuerzo hipotecario para la compra de vivienda se encuentran por debajo del 35% (salvo San Sebastián con el 40%) de la renta disponible de un hogar medio y los precios se encuentran razonablemente contenidos.

6.- No se espera a corto plazo un aumento de los tipos de interés que puedan aumentar considerablemente los costes financieros.