Como en el siglo XIX, la locura de precios de los áticos traslada el apetito a las plantas bajas
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ELEVADOS TECHOS, JARDINES Y VENTANALES

Como en el siglo XIX, la locura de precios de los áticos traslada el apetito a las plantas bajas

Durante finales del siglo XIX y buena parte del siglo XX eran las viviendas más codiciadas por la nobleza. La residencia principal del propietario del edificio

Foto: Velázquez 21. (E.S.)
Velázquez 21. (E.S.)

Durante finales del siglo XIX y la primera mitad del siglo XX eran las viviendas más codiciadas por la burguesía. En muchas ocasiones, la primera planta de los grandes edificios residenciales del centro de la capital albergaba la residencia principal del propietario del inmueble, por lo que vivir en una de ellas equivalía a un elevado estatus social. El resto de viviendas, generalmente, se destinaba al alquiler y se iban ocupando por estratos sociales cada vez más bajos a medida que se ascendía —o descendía, en el caso de los sótanos— en altura.

Los elevados techos, sus jardines y patios interiores y los grandes ventanales que daban a las principales avenidas de Madrid, permitiendo que cualquier transeúnte envidiara a quienes vivían tras esas paredes, convirtieron esas primeras plantas en las más apetecibles entre los ricos españoles de principios del siglo XX. Los áticos, que no existían como los conocemos actualmente, sino que eran buhardillas o sotabancos, estaban reservados a la servidumbre o se utilizaban, incluso, como trasteros que, a diferencia de lo que sucede en la actualidad, ocupaban las plantas más altas de los edificios.

Las buhardillas estaban reservadas a la servidumbre o se utilizaban como trasteros

La situación dio un vuelco con la llegada de los ascensores a finales del siglo XIX y a medida que su instalación comenzó a extenderse entre los grandes edificios del centro de la capital. Quienes antes deseaban vivir en esas primeras plantas comenzaron a trasladarse a las plantas superiores, especialmente a la última, los áticos como los conocemos actualmente, un activo cuya revalorización en los últimos cinco años ha sido espectacular debido a la enorme escasez de producto a la venta en el mercado.

Son muchos los estudios realizados sobre el origen y la vida en el barrio de Salamanca, que se remonta al Ensanche del Este y al ingeniero Carlos María de Castro y el marqués de Salamanca. "Las dos primeras plantas eran ocupadas por la alta burguesía y la tercera por la burguesía baja. Quedando la buhardilla para la servidumbre. En ocasiones, dentro de cada edificio hay un patio sin ajardinar que favorece la ventilación e iluminación de las dependencias interiores del edificio", explica Elisa Pérez Honrubia en su libro 'Madrid del siglo XIX (Ensanche del barrio del Marqués de Salamanca)' en referencia a manzana de viviendas limitada por las calles Serrano, Claudio Coello, Goya y Jorge Juan (Serrano 32). "Estos edificios se construyeron sin ascensor, lo que dio lugar a una segregación vertical que desapareció a finales del XIX (1893) al instalarse estos", relata Pérez Honrubia.

Foto: Vivienda en la calle Zurbano rehabilitada por Uxban.

También Borja Carballo Barral, autor de 'Los orígenes del Moderno Madrid: El Ensanche Este (1860-1878)', se hizo eco de la denominada segregación vertical en el centro de la ciudad. "Los pisos superiores, los sotabancos y las buhardillas fueron predominio exclusivo de las familias jornaleras, en su mayoría de origen inmigrante que solo podían permitirse hacer frente a los alquileres más baratos. Las riadas de inmigrantes en su fluir hacia la capital se asentaban en aquellas zonas más asequibles para sus exiguas arcas, ya fuera en tejares, paradores o en las buhardillas o sotabancos de los nuevos inmuebles erigidos".

Vivir en una primera planta confería estatus social

Y es que, como narra Carballo Barral, "había una fortísima segregación socioeconómica en altura. Desde aquellos residentes que podían permitirse el lujo de pagar casi 600 pesetas al mes en concepto de alquiler por una casa a su total disposición hasta esos pobres infelices que malvivían sin ver la luz en sótanos por los que pagaban una media de 13,44 pesetas mensuales".

Dentro del barrio de Salamanca, son varios los ejemplos que podemos encontrar sobre el interés de la alta burguesía por esas primeras plantas de los edificios. Velázquez 21 es un claro ejemplo. El edificio fue un encargo de Francisco Sánchez-Pleites, marqués de Frómista, al arquitecto José Espelius Anduaga, con el fin de destinar el piso principal a residencia propia y el resto, incluidos los áticos, a alquiler, según recoge la Guía de Arquitectura de Madrid elaborada por el Colegio de Arquitectos de Madrid (COAM). Este edificio fue, además, pionero porque "por primera vez se situaban en el semisótano los trasteros para los inquilinos, en lugar de en las habituales buhardillas, reduciendo así las consecuencias de un fortuito incendio".

Foto: Fachada del edificio Velázquez 21. (Google Maps)

Durante los años 60, parte del edificio se adaptó como local comercial y las primeras plantas fueron ocupadas durante años por las famosas tapicerías Gancedo, hasta que el edificio fue vendido en 2019 a los dueños de la farmacéutica Grifols, que lo está rehabilitando para hacer pisos de lujo.

A menos de 400 metros de Velázquez 21, en Serrano 9, se encuentra la antigua casa palacio del marqués de Portago, actual sede del Ilustre Colegio de Abogados. El edificio fue construido en 1908 para el conde de Mejorada, hermano del marqués de Portago. El piso principal, al igual que en Velázquez 21, fue dedicado a casa palacio del propietario y las plantas superiores a viviendas particulares de gran superficie.

Otro ejemplo es el Palacio de Castanedo, en Velázquez 63, cuyo piso principal y parte del bajo —en concreto la cochera, el garaje y el jardín— fueron de uso exclusivo del promotor, Julio Castanedo, mientras que las restantes plantas se destinaron a tres viviendas de alquiler, una por nivel, para la alta burguesía.

Foto: Montalbán 11.

"Se enmarcaba así dentro de la tendencia de aparentar hacia la urbe el carácter de las grandes mansiones, ocultando la vida en colectividad", recoge la guía del COAM. En este caso concreto, "los dormitorios de los señores se situaban en un ala interior del edificio, entre la medianería y el jardín y de las salas de recibo y comedor en la crujía de la fachada".

La llegada del ascensor lo cambió todo

Desde finales del siglo XIX y la primera mitad del siglo XX, la situación y las preferencias en torno al mercado residencial de la capital han dado un vuelco de 180 grados. Con la llegada del ascensor, las clases sociales más pudientes fueron trasladándose paulatinamente hacia los pisos superiores, destinándose, en muchos casos, esas primeras plantas a oficinas.

Tal ha sido así que, en la actualidad, el activo más codiciado, en el que toda gran fortuna anhela vivir por la privacidad y vistas que confiere, es el ático. Sin embargo, la enorme escasez de este tipo de producto y la enorme gran brecha de precio entre unas propiedades y otras han devuelto de nuevo la mirada hacia las viviendas ubicadas en las plantas inferiores de los históricos edificios del barrio de Salamanca y Chamberí, con sus grandes techos y ventanales.

Foto: Startuperos y 'techies' revolucionan la vivienda en Málaga. (iStock)

Según un estudio de la agencia de lujo John Taylor, en Madrid capital existen actualmente más de 2.000 viviendas a la venta situadas en bajos. Una cifra a la que habría que sumar la oferta actual de entreplantas y sótanos. La demanda por este tipo de activos es aún pequeña, según esta agencia, lo que provoca que este tipo de propiedades tarden más en venderse y, por tanto, que la revalorización de precios no haya sido tan intensa como la de los áticos.

Precios medios entre 4.400 y 4.600 euros/m2, frente a los 6.800 y 9.000 de los áticos

"Muchas de ellas son antiguas viviendas destinadas a las porterías. Sobre todo, en el distrito centro, que han ido desapareciendo progresivamente con el paso de los años por el alto coste para la comunidad de propietarios y por la desaparición de este servicio en algunos edificios", explica a El Confidencial Óscar Larrea, 'executive director' de John Taylor. Según el estudio de esta compañía, cerca de 1.300 viviendas se sitúan entre los distritos Centro y Salamanca.

La brecha de precios entre este tipo de propiedades y los áticos puede jugar a su favor en los próximos meses. Según John Taylor, el precio medio en el distrito centro se sitúa en 4.400 euros el metro cuadrado y en el barrio de Salamanca, en 4.600 euros, frente a los 6.800 y 9.000 del precio medio de los áticos en el Centro y Salamanca. "En la actualidad, tenemos dos bajos en Jerónimos y Don Ramón de la Cruz de 146 y 200 metros cuadrados, respectivamente, ambos a la venta en 900.00 euros", pone como ejemplo Larrea.

Foto: Vivienda de Uxban en General Castaños.

"En el mercado de lujo, las primeras plantas no son un producto tan líquido ya que hay cierto estigma, especialmente entre los compradores nacionales. La diferencia de precio entre una primera planta y el ático dentro de un mismo edificio puede llegar hasta el 15%", asegura Gonzalo Robles, CEO de Uxban, firma inmobiliaria fundada en 2014 y enfocada en el diseño y promoción de viviendas de alto 'standing'.

"No obstante", prosigue, "existen excepciones, especialmente en fincas clásicas, ya que, como antiguamente eran las más nobles por ausencia de ascensor, poseen una altura de techos y detalles ornamentales imposibles de encontrar en otras plantas. Hay auténticas joyas arquitectónicas".

"Es muy curioso que allá por el siglo XIX el servicio viviese en los pisos más altos de los edificios, y las familias en los bajos. En las fincas más antiguas y exclusivas de Claudio Coello, por ejemplo, se puede apreciar cómo las viviendas ubicadas en los bajos cuentan con techos de alturas de cuatro metros y muros más anchos. Primaba la comodidad, por inexistencia de ascensores y por la temperatura, al ser estancias más frescas en verano y cálidas en invierno debido a los muros y la protección de los pisos altos", recuerda Óscar Larrea.

Foto: Loft en la calle Pelayo (Barrio de Justicia). (Home Select)

Este experto considera que, aunque "la demanda actual de este tipo de inmuebles es baja, esta situación puede dar un vuelco, sobre todo en zonas donde abunda el alquiler vacacional o de corta estancia publicado y gestionado desde plataformas como Airbnb, con el cambio de normativa que acaba de aprobar el Ayuntamiento de Madrid, en la que se limita a este tipo de uso los bajos y primeras plantas con carácter retroactivo".

Y es que, como avanzó el Ayuntamiento de Madrid este verano, la modificación de las normas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997 (PGOUM) solamente permitirá que una vivienda se destine a uso turístico si esta se encuentra situada en el bajo o en un primer piso.

"Los pisos turísticos solamente se permitirán en la primera planta de los edificios residenciales o en las plantas inmediatamente inferiores a las viviendas habituales. Es decir, siempre que no haya una vivienda debajo", explicaba el pasado mes de julio Mariano Fuentes, delegado del área de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid.

Foto: Vista aérea de la calle Santa Petronila.

"Esto último puede derivar en la salida al alquiler tradicional o la venta de los pisos turísticos que actualmente ocupan platas superiores y la revalorización de los primeros y sobre todo bajos y entreplantas", asegura el directivo de John Taylor. Una opinión que comparte el CEO de Uxban. "Por lo general, casi un 60 % del público prefiere no ir a visitarlas, ya que presupone que tiene menos luz que otras plantas superiores. Es por ello que se trata de un producto que, orientado al alquiler, ofrece una rentabilidad atractiva".

Además del precio, otro de los atractivos de este tipo de viviendas es que suelen tener jardín interior, una característica en auge tras la pandemia, mientras que, para mantener la privacidad, los dormitorios suelen estar en la zona interior del inmueble, al igual que sucedía antiguamente, mientras que el comedor o la zona más social de se encuentra en las estancias que dan a las calles principales.

La locura por los áticos y el 'boom' de precios, unido a las limitaciones de los pisos turísticos, podría provocar en el corto plazo un cambio de tendencia en el mercado residencial de lujo, tal y como ya comienzan a detectar en John Taylor. "Lo más sorprendente es que, si hacemos una consulta en los portales inmobiliarios, los pisos con más días en el mercado no son bajos, sino áticos, propiedades con una escasa oferta pero alta demanda en el mercado y más en zonas 'prime' como el barrio de Salamanca", concluye Larrea.

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