La vivienda da síntomas de agotamiento en medio de una caída de visados de obra nueva

El mercado residencial llega al ecuador del ejercicio con un creciente número de indicadores que abocan a pensar en un cambio de ciclo. La velocidad que han inyectado los bancos centrales al aumento de los tipos de interés para combatir la desbocada inflación, los problemas de suministro de los materiales de construcción por la rotura de las cadenas logísticas y la guerra desatada por la invasión rusa de Ucrania han cambiado el paso al sector inmobiliario, que ve poco a poco como la máquina va perdiendo velocidad.

"La demanda mantiene una tendencia alcista, si bien se espera que el cambio en la política monetaria del BCE refleje una desaceleración en la concesión de hipotecas derivada del encarecimiento de la financiación y del endurecimiento de los criterios de concesión de riesgo por parte de las entidades financieras", afirmó este jueves Cristina Arias, directora de estudios de Tinsa, con motivo de la presentación de la estadística mensual 'IMIE general y grandes mercados' del mes de julio.

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Este informe, que analiza la evolución de la vivienda nueva y usada, recoge un incremento interanual del precio medio de la vivienda del 8,9%, toda una demostración de fortaleza de la industria, que suma 18 meses de tendencia alcista tras el paréntesis que supuso el estallido de la crisis del covid-19, que además de caídas intertrimestrales provocó una demanda estancada que, ahora, juega en favor de las estadísticas.

A este indicador se unió el viernes el dato compraventa de viviendas en junio, que se elevó un 18,8% en relación con el mismo mes de 2021, hasta sumar 58.010 operaciones, y 16 meses consecutivos de tasas positivas, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Sin embargo, dentro de esta buena foto general, hay varios elementos que respaldan el mensaje de desaceleración e invitan a actuar con prudencia a la espera de ver cómo evolucionan los próximos meses.

Frente al fuerte crecimiento interanual, el intertrimestral está dando síntomas de agotamiento, con alzas de precios de solo el 0,6% en las capitales y grandes ciudades y de apenas el 0,1% si se miran las islas (Baleares y Canarias). En esta misma línea, si los datos de compraventa se analizan en términos mensuales (junio sobre mayo), se comprueba que ha habido una caída del 3,4% que, además, afecta a todas las tipologías: libre (-2,8%), protegida (-10,2%), nueva (-4,3%) y usada (-3,2%).

Otros datos que invitan a la prudencia tienen que ver con la dispar evolución tanto por comunidades autónomas como por tipo de población, ya que la demanda de vivienda en la costa se mueve por variables diferentes al interior, del mismo modo que las dinámicas de las grandes capitales son diferentes a las de localidades menores.

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"Los territorios insulares, que iniciaron con más rapidez en 2021 la recuperación tras el freno de la pandemia y que arrastran situaciones de tensionamiento de precios en algunas localizaciones, parecen confirmar la tendencia de estabilización iniciada a principios de este año. Tras aumentar un 0,1% mensual su precio medio (+4% interanual), los 1.789 puntos de julio están en línea con el nivel de enero de 2022 (1.787 puntos)", recoge el informe de Tinsa.

En el caso de las capitales y grandes ciudades, aunque su incremento interanual es fuerte, un 8,2%, es inferior a la media general y al alza de la inflación del 10%, dos indicadores de desgaste en precio al que se ha unido el duro rato arrojado por la Comunidad de Madrid, la locomotora económica del país, en la estadística de compraventas de junio, registrar una caída interanual del 6,3%, además de situarse por debajo de la media nacional en el número de compraventas de viviendas por cada 100.000 habitantes

Las capitales, grandes ciudades y las islas están arrojando los números que más invitan a pensar en una desaceleración del mercado

De cara a futuro, el indicador más relevante probablemente sea el de los visados de obra nueva, que acumula dos meses consecutivos de caídas, algo no visto desde las Navidades de 2020, cuando la segunda ola del covid se llevó por delante las esperanza de que fuese una crisis corta.

Así, en diciembre de 2020, los visados cayeron un 12,5%, hasta 7.059 viviendas; y en enero de 2021, otro 12%, hasta 7.362, evoluciones que juegan con la desventaja que supone estar en medio de una pandemia y que, a pesar de su signo negativo, arrojan números mejores de los vistos en abril y mayo de este 2022, últimos con cifras oficiales.

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En abril, apenas se visaron 6.604 viviendas, número comparable a los registrados en los meses del confinamiento, con una caída del 28% respecto al mismo periodo del año anterior; mientras que en mayo se han alcanzado los 7.467 visados, casi un 15% menos que en el mismo periodo de 2021.

Estos dos meses han dejado el acumulado del año en 42.582 visados de obra nueva, apenas un 1,5% más que en el primer cuatrimestre del pasado ejercicio, periodo que arrancó marcado por la citada segunda ola. Ahora, el virus que amenaza al mercado se llama recesión.