La inflación se come el alza de precios de la vivienda y mete presión a las promotoras

Luces rojas en el horizonte del sector inmobiliario. La espiral alcista de precios amenaza seriamente los márgenes del sector promotor, que el pasado ejercicio consiguió trasladar el incremento de la inflación al importe final de venta de las viviendas, pero que este 2022 se enfrenta a un escenario mucho más duro.

Las últimas estimaciones del Banco Central Europeo (BCE), únicas oficiales publicadas tras el estallido de la guerra en Ucrania, estiman un incremento de la inflación del 5,1% en el escenario más optimista, mientras que el pesimista llega al 7%.

Tomando como referencia la estimación del BCE, la inflación en España oscilará entre el 5,6%, en el escenario optimista, y el 7,5%, en el pesimista

Estos números, conocidos el pasado jueves, hacen referencia a toda la eurozona, y España suele moverse con un diferencial en torno a medio punto por encima, es decir, que el alza estimada en nuestro país sería de entre el 5,6%, en el horizonte más benévolo, y el 7,5%, en el peor.

Por contra, el reciente informe 'Servihabitat Trends', una de las referencias del sector, publicado a principios de marzo, hablaba de que en 2022 el alza de precios de la vivienda rondaría el 4%, con la vivienda nueva encareciéndose más que la usada, un 4,5% frente al 3,9%, respectivamente.

Para compensar el alza de la inflación estimada por el BCE, los precios de la vivienda deberían crecer a ritmos que, desde el estallido de la burbuja de 2008, solo se han registrado en los ejercicios 2017 y 2018, cuando el incremento medio del precio de los hogares fue del 6,2% y 6,7% respectivamente.

Pero el escenario entonces era muy diferente al actual, ya que se partía de los mínimos a los que cayó el mercado en 2014 y, además, había una gran demanda insatisfecha que vio en el resurgir de las grúas la oportunidad de vender su vivienda y adquirir una nueva mejor, lo que aceleró el alza de precios.

Para compensar el alza de inflación prevista, el mercado necesita crecer a ritmos solo vistos en 2017 y 2018, cuando el contexto era muy distinto

De hecho, estos fuertes crecimientos empezaron a dar síntomas de agotamiento en 2019, cuando el alza se moderó hasta el 5,1%, mientras que en 2020 apenas fue del 2,1%, dato que, no obstante, estuvo seriamente condicionado por el estallido de la pandemia.

En 2021, según el índice de precios de vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estadística (INE), el aumento del precio de la vivienda libre fue del 3,7%, mientras que la inflación media del ejercicio fue del 3,1%, su nivel más alto desde 2011, pero se pudo compensar con el incremento de precios.

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El problema de cara a este ejercicio es que llueve sobre mojado para las economías domésticas, que están teniendo que digerir la fuerte subida de los costes energéticos, que han disparado las facturas de luz y gas, y, por otro lado, el encarecimiento de la cesta de la compra, que está sufriendo tanto el impacto de la inflación como de la guerra de Ucrania, conflicto que tiene un impacto directo en productos como el aceite de girasol o el trigo.

En este contexto, el golpe de gracia para el sector llegará si el BCE termina aplicando alguna subida de tipos en este ejercicio, algo que el mercado descuenta que podría ocurrir a partir del tercer trimestre, ya que tendría un reflejo inmediato en las hipotecas.