El auge inmobiliario global se desvanece y alimenta fantasmas del pasado
Los precios están cayendo en algunas regiones, lo que aumenta el riesgo de que se produzcan desviaciones en el mercado y agrava los retos de los bancos centrales
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El aumento de los tipos de interés está frenando el auge mundial de la vivienda, que se extendió durante la pandemia, lo que supone una presión adicional para los bancos centrales, que intentan controlar la inflación sin provocar profundas recesiones en sus economías.
Desde Europa hasta Asia y América Latina, los mercados inmobiliarios están perdiendo fuerza y, en algunos casos, el valor de las viviendas está cayendo, ya que los bancos centrales aumentan los costes de los préstamos para frenar el crecimiento de los precios al consumo.
El precio medio desestacionalizado de la vivienda en Canadá bajó casi un 8% en junio con respecto al máximo alcanzado a principios de año. En Nueva Zelanda, los precios bajaron un 8% en junio desde su máximo de finales de 2021. En Suecia, los precios cayeron en mayo un 1,6% respecto al mes anterior, el mayor descenso mensual desde que comenzó la pandemia.
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Para los bancos centrales del mundo, eliminar la espuma de los burbujeantes mercados inmobiliarios forma parte de la batalla por controlar la inflación. La caída de los precios de la vivienda suele traducirse en un menor gasto de los consumidores, ya que los propietarios ven cómo se evapora su riqueza, lo que reduce la presión al alza sobre la inflación. La actividad económica general debería ralentizarse a medida que la construcción disminuya, los bancos emitan menos préstamos y los agentes inmobiliarios realicen menos ventas.
"Esperamos ver cierta moderación en la actividad inmobiliaria. Y, francamente, eso sería positivo, porque la economía se está sobrecargando", dijo el mes pasado Tiff Macklem, gobernador del Banco de Canadá.
El riesgo, según los economistas, es que los bancos centrales actúen con demasiada agresividad y provoquen una desaceleración del mercado inmobiliario mundial que se convierta en un desastre con efectos imprevisibles.
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Países como Canadá, Nueva Zelanda, Australia y Suecia parecen especialmente vulnerables, basándose en parámetros como la proporción de bienes inmuebles en sus economías, el alcance de sus recientes auges y la sensibilidad de los propietarios de viviendas a las rápidas subidas de los tipos de interés, dicen algunos economistas.
Los analistas afirman que el riesgo de un estallido de la vivienda de la magnitud de la crisis financiera de 2008-2009 es improbable. Los bancos y los prestatarios están en su mayoría en mejor forma financiera ahora.
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De todos modos, un descenso de la vivienda mayor de lo esperado podría significar una desaceleración económica más profunda de lo que los bancos centrales pretenden para controlar la inflación.
La contracción del sector inmobiliario implica el despido de trabajadores de la construcción y una menor demanda de acero y otras materias primas. La caída de los precios de la vivienda también afecta a los balances de los hogares y de los bancos, lo que suele repercutir en otros sectores de la economía. En casos extremos, se producen dificultades financieras.
Ante estos riesgos, algunos bancos pueden decidir que no son capaces de subir los tipos de interés tanto como los inversores esperan actualmente. Otros podrían incluso detener o revertir las subidas de los tipos para evitar que se produzca una crisis inmobiliaria.
"Los descensos moderados de la vivienda se aceptarán como un precio que hay que pagar para recuperar la inflación", dijo Neil Shearing, economista jefe de Capital Economics en Londres. Sin embargo, los descensos más severos podrían molestar a los bancos centrales lo suficiente como para cambiar de política, señaló.
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Estados Unidos sigue experimentando un fuerte crecimiento de los precios de la vivienda a pesar de la subida de los tipos hipotecarios, ya que la fuerte competencia supera la escasa oferta. El precio medio de la vivienda en Estados Unidos subió un 20,4% anual en abril, según el Índice Nacional de Precios de la Vivienda S&P CoreLogic Case-Shiller, que evalúa los precios medios de la vivienda en las principales áreas metropolitanas.
Los funcionarios de la Reserva Federal han expresado su determinación por reducir la inflación en Estados Unidos, aun a riesgo de provocar una recesión.
Los precios mundiales de la vivienda despegaron en 2020 y 2021, cuando los bancos centrales redujeron drásticamente los tipos de interés y los gobiernos gastaron a lo grande para mantener a flote a empresas y trabajadores durante la pandemia.
Un índice de los precios mundiales de la vivienda elaborado por la consultora inmobiliaria Knight Frank muestra que los precios subieron un 19% en todo el mundo entre el primer trimestre de 2020 y el primer trimestre de este año, o un 10% tras ajustar la inflación, aunque algunos mercados registraron una apreciación mucho mayor.
El crecimiento de los precios ajustado a la inflación se redujo al 3,9% en todo el mundo en los tres primeros meses de 2022 con respecto al año anterior, según el índice. Durante el mismo periodo, los precios de la vivienda cayeron en términos reales en países como Brasil, Chile, España, Finlandia, Sudáfrica e India, según el estudio de Knight Frank.
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La desaceleración coincide con el endurecimiento de la política de tipos de interés en gran parte del mundo y las expectativas de que se produzcan más.
Tras las anteriores subidas de tipos de interés de este año, el Banco de Canadá elevó el pasado miércoles su tipo de interés oficial en un punto porcentual, hasta el 2,5% y afirmó que es necesario seguir subiendo los tipos de interés. El gobernador Macklem ha dicho que el descenso del mercado inmobiliario es esencial para reducir la inflación desde su nivel más alto en 39 años, el 7,7% en mayo.
Con los tipos de interés hipotecarios canadienses en su nivel más alto desde 2009, las ventas de viviendas en junio descendieron un 24% respecto al año anterior, según la Asociación Canadiense de Bienes Raíces.
La agencia inmobiliaria Realosophy dijo que las ventas en Toronto disminuyeron un 40% en mayo con respecto al año anterior y ahora se encuentran en el nivel más bajo de los últimos 20 años. El precio medio de una vivienda en Toronto, excluyendo los condominios, ha bajado casi un 20% desde el máximo alcanzado en febrero.
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Daniel Foch, un agente inmobiliario que se centra en los suburbios de Toronto, dijo que el estado de ánimo entre los posibles compradores es "un poco agridulce, porque muchos de ellos están viendo que los precios bajan y están pensando, 'de repente, puedo permitirme esa casa'".
El problema, según Foch, es cuando buscan financiación. "Se dan cuenta de que su poder adquisitivo se ha reducido en la misma proporción". Los economistas están rebajando sus expectativas para la economía canadiense a medida que se ralentiza el sector de la vivienda, que representó una quinta parte del crecimiento del producto interior bruto el año pasado.
El Banco de Pagos Internacionales, que reúne a muchos de los principales bancos centrales del mundo, explicó en junio que países como Estados Unidos, donde la mayoría de las hipotecas tienen tipos de intereses fijos, podrían tardar en sentir el efecto de la subida.
Pero no ocurre lo mismo en los países en los que las hipotecas a tipo variable —que se ajustan cuando suben los tipos de interés— son más comunes, como ocurre en algunas partes de Europa y otros lugares, según los datos del BPI. En Australia, el 85% de las hipotecas son a tipo variable. En Polonia, el porcentaje es del 98%.
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El Banco de la Reserva de Australia (BRA) está subiendo los intereses al ritmo más rápido de las últimas tres décadas. Un ligero retroceso en los precios de la vivienda aliviaría los problemas de asequibilidad, pero los economistas afirman que cualquier indicio de un próximo colapso del mercado haría que el BRA dejara de apretar las tuercas de su política.
Los prestatarios con problemas de endeudamiento son una de las principales preocupaciones.
"Se trata de personas que han pedido su primer préstamo para la vivienda en el último año o que han comprado una casa más grande en los últimos dos años y han pedido prestado todo lo que el banco podría prestarles", dijo el gobernador del BRA, Philip Lowe, en un discurso reciente.
Los economistas afirman que hay motivos para el optimismo respecto a la vivienda. La subida de los precios se debió principalmente a los tipos de interés más bajos y a la evolución de las preferencias de los consumidores por un mayor espacio, y no a la relajación de las condiciones de los préstamos o a la excesiva asunción de riesgos que culminó en la crisis de 2008-2009. La oferta de viviendas es escasa.
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Los mercados laborales sólidos y los programas de estímulo pandémico hacen que muchos hogares estén en una forma financiera decente, aunque la inflación se está comiendo los ingresos.
"Mientras la tasa de desempleo se mantenga baja, los tipos de interés deberían ser asumibles para la gran mayoría de los hogares", dijo Sharon Zollner, economista jefe de ANZ Bank en Nueva Zelanda. "No habrá muchos vendedores que se limiten a aceptar cualquier oferta que haya".
Sin embargo, el impacto de la ralentización de los mercados se seguirá notando.
En Nueva Zelanda, donde los precios de la vivienda aumentaron un 45% en 2020 y 2021, el precio medio de la vivienda en junio bajó alrededor de un 8% desde su máximo de noviembre de 2021, de 925.000 dólares neozelandeses, equivalente a unos 565.000 euros.
"Si no pasa nada con 680.000 dólares, puede que tenga que retirarla del mercado", dijo Mehdi
El retroceso se produjo después de que el banco central de Nueva Zelanda comenzara a subir su tipo de interés de referencia en octubre y los prestamistas endurecieran las condiciones del préstamo.
Asif Abbas Mehdi, propietario de un negocio en la región neozelandesa de Waikato, dedicado a la producción lechera, dijo que llevaba cuatro meses intentando vender una casa adosada de tres dormitorios y dos baños.
Al principio, buscaba 730.000 dólares neozelandeses, unos 450.000 euros, y luego 680.000 dólares neozelandeses, unos 415.00 euros. No está dispuesto a bajar de esa cifra.
"Si no pasa nada con 680.000 dólares, puede que tenga que retirarla del mercado", dijo Mehdi.
*Contenido con licencia de 'The Wall Street Journal'
El aumento de los tipos de interés está frenando el auge mundial de la vivienda, que se extendió durante la pandemia, lo que supone una presión adicional para los bancos centrales, que intentan controlar la inflación sin provocar profundas recesiones en sus economías.
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