Calma tensa en el inmobiliario por el revés Draghi-BCE y a la espera de más cambios políticos

Jueves negro. Ayer, se cumplieron los peores pronósticos y a la dimisión del primer ministro italiano, Mario Draghi, se unió la decisión del BCE (Banco Central Europeo) de subir de golpe medio punto los tipos de interés, un revés que la institución presidida por Christine Lagarde intentó compensar con las primeras pinceladas del plan antifragmentación, disparo que apenas mitigó el golpe en las bolsas y en nada rebajó la incertidumbre entre los inversores.

De hecho, esperar y ver es la lectura que impera entre los grandes fondos inmobiliarios que operan en España, un mercado directamente ligado al italiano cuando se trata de grandes vehículos paneuropeos, que se construyen bajo la visión de todo el sur de Europa como una única región para la que se levanta un dinero común que, en función de cómo cristalicen las oportunidades, se reparte entre los países que la conforman: Portugal, Italia, Grecia y España.

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Son los famosos PIGS de la pasada crisis, un acrónimo que ahora se da por imposible, pero que ayuda a recordar la mayor debilidad del sur continental y hasta dónde llegan las réplicas en la región cuando uno de sus miembros sufre turbulencias. Qué impacto va a tener la subida de tipos o cómo puede afectar a España la crisis de Gobierno italiana son preguntas que se están haciendo todos los grandes jugadores del mercado.

"Ahora, la situación es muy diferente a la de 2012, porque entonces la fragilidad de los bancos afectaba al soberano, ahora no. Además, el BCE tiene mecanismos 'ex ante' de intervención, algo que no ocurría en 2012. Italia ha demostrado en los últimos 50 años cómo el sector empresarial, y, por lo tanto, el inmobiliario, va por un camino y el político por otro. No veo mucha relación. En España, el juego será más vislumbrar escenarios políticos tras las elecciones generales, y cómo pueden afectar a la regulación de vivienda", reflexiona Ignacio de la Torre, socio y economista jefe de Arcano.

En medio del tsunami macroeconómico que vivimos, hay una tercera variable que cada vez gana más peso a la hora de tratar de adivinar el futuro, la política, con Italia amenazada por la falta de mayorías y España encaminada hacia un giro a la derecha.

Paul Diggle, economista jefe de abrdn, ve dos alternativas posibles para el país trasalpino: "Un Gobierno provisional dentro del actual Parlamento que sirva de puente hasta las elecciones previstas para la primavera de 2023", pero que tendría serios problemas para aprobar reformas y desbloquear los fondos de recuperación de la UE; o la celebración nuevos comicios en octubre, que podrían dar el poder a una coalición de la derecha y que supondrían "retrasar los presupuestos y el desembolso del fondo de recuperación, añadiendo incertidumbre a un panorama económico ya de por sí difícil", señala.

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En España, en cambio, la posibilidad de que en las generales del próximo año pueda ganar el Partido Popular de Alberto Núñez Feijóo es visto por la comunidad inversora como un contrapeso a tanta incertidumbre. "Es cierto que los grandes fondos americanos tienden a unificar más el sur de Europa, pero también están empezando a valorar ya la previsión de un Gobierno conservador a corto plazo, lo cual ven con buenos ojos", señala Alejandra Mora, socia de Arenhos Advisors.

Su caso es un ejemplo de los lazos que unen al mercado inmobiliario español e italiano. Actualmente, está asesorando a unos fondos británicos interesados en invertir en vivienda asequible y que estaban valorando, desde principios de año, si abrir mercado en España o Italia. "La última semana se ha decidido que será España", cuenta Mora.

Aunque la dimisión de Draghi sea una variable a incluir en la ecuación, sobre todo en lo que al corto plazo se refiere, el movimiento de fondo lo marca el Banco Central Europeo. "Deberíamos poner el foco en la reciente subida de tipos de interés del BCE en 50 puntos básicos. En general, vemos más presión en el mercado relacionada con los tipos de interés y las incertidumbres generales provocadas por la inestabilidad en los mercados, aunque ninguna de ellas es específica u originada de España", advierte Enrique Losantos, consejero delegado de JLL.

"La subida de tipos representa claramente un viento adverso. El inmobiliario se valora generalmente a partir del nivel de los bonos, que este año están cayendo en precio y, por tanto, subiendo en rentabilidad. Anecdóticamente, rara vez he visto a colegas y amigos del sector más pendientes de estos movimientos, tratando de anticipar la dirección que tomará el mercado inmobiliario", explica Max Gosch, gestor de fondos inmobiliarios con amplia experiencia en sur de Europa.

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En ese ejercicio de prestidigitación en el que está inmersa la comunidad inversora, Gosch pone el foco en dos factores. Por una parte, "que el euro esté en mínimos de los últimos 20 años invita a inversores extranjeros con fondos no denominados en euros a entrar, máxime si su mandato les permite cubrir únicamente de forma parcial el riesgo divisa. De esta forma, pueden beneficiarse de una reversión del euro a niveles más acordes con el histórico". Por la otra, la ventajosa posición de nuestro país respecto al resto del sur de Europa.

"Creo que España, junto con Portugal, es el país del sur mejor posicionado para recibir inversión extranjera, considerando la situación política actual en Italia y el rompecabezas que ha sido históricamente Grecia para la Unión Europea. El problema de Portugal siempre han sido los volúmenes de inversión, por lo que se mira normalmente como Iberia en su conjunto", explica.