Banderas rojas en el inmobiliario ante la subida de tipos y el frío económico

Aunque la rueda sigue funcionando, el sector inmobiliario cada vez acumula más banderas rojas sobre posibles amenazas para el negocio en cualquiera de sus formatos: residencial, logístico, oficinas o comercial. Tanto en los foros públicos, como el Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA) celebrado estos días, como en los privados, como la cita internacional del Urban Land Institute (ULI) convocada en Bruselas hace unas semanas, cada vez son más los argumentos entre inversores y promotores sobre el enfriamiento de la economía y por ende de su actividad.

La recuperación de años atrás, consolidada el pasado 2021, con ejemplos recientes como los beneficios récord de la cotizada Aedas, va a ser una referencia difícil de repetir este año. La subida de tipos en EEUU (más inmediata y acelerada) y en Europa (más tenue) va a condicionar los flujos de dinero destinados al 'real estate', tanto por las condiciones de rentabilidad (aumento del 'yield') como por la valoración de los activos (presión a la baja). Es decir, el tiempo del dinero abundante, casi sin discriminación en función del activo inmobiliario, está en vías de desaparición.

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Si al impacto de la política monetaria se suma además la variante del incremento de precios en la construcción, por cómo ha afectado en el coste de materiales la guerra europea y las tensiones en la cadena logística asiática, y el endurecimiento al acceso de la financiación bancaria, todo hace pensar que el mercado sufrirá una corrección en los próximos trimestres. Los inversores más conservadores están entrando en modo de espera ('wait and see'), mientras el dinero más oportunista acelera desinversiones para estar en liquidez y aprovechar el reajuste de precios.

Todos estos ingredientes forman parte de la conversación inmobiliaria. Y eso a pesar de que sectores como el residencial, el de mayor impacto en el PIB, tienen por delante expectativas positivas por la transformación del uso y consumo de la vivienda. España necesita en torno a dos millones de viviendas durante los próximos 20 años, sobre todo por la expectativa de que el porcentaje de población en alquiler crecerá en torno a diez puntos, del actual 24% a un potencial 35%, hasta homologarse con magnitudes similares al de otros países de Europa.

Nuveen-Kronos, Neinor Rental, Grupo Lar-Promonial… Los proyectos para promover y alquilar en el mercado español se suceden, aunque otros perfiles de dinero (fondos anglosajones) estén rotando las carteras con estos activos (con Blackstone como máximo exponente) afectados por la incertidumbre regulatoria. No en vano, la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez, deslizó esta semana la posibilidad de que la limitación de revisión de las rentas en los alquileres a un máximo del 2% (ligado al IGC) se prorrogue más allá del 30 de junio.

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En ese contexto, el dinero internacional sigue buscando oportunidades en el 'real estate' español, tanto como cobertura a la inflación como por pura exposición a un mercado de la zona euro. Sin embargo, la competencia al alza de precios existente hasta ahora, alimentada por la falta de producto, debería corregirse en el corto plazo. "No todo valdrá lo mismo". El dinero está comenzando a ser más exigente y todos los proyectos no empezados (residenciales y logísticos) pueden sufrir retrasos. La tolerancia al riesgo está cambiando en toda la cadena de valor.

Los inputs actuales están condicionando de forma negativa la oferta y demanda. Solo en el primer trimestre han cerrado más de 1.700 constructoras. Según Colliers, hacen falta 250.000 millones de euros para satisfacer las necesidades de vivienda en alquiler a futuro. Mientras tanto, marzo ha dejado un máximo de hipotecas registradas en una década: la falta de producto y el temor a tipos caros aceleran decisiones de compra. Más allá del verano empieza a dar vértigo la evolución del sector. Los inversores a largo plazo prefieren prudencia. Los oportunistas, que haya más miedo.