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Alquimistas del ladrillo: de 'chatarra inmobiliaria' a piso de lujo en tiempo récord
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CHAPNIK & GIESEN

Alquimistas del ladrillo: de 'chatarra inmobiliaria' a piso de lujo en tiempo récord

Chapnik & Giesen solo trabaja en Madrid. Dentro de la M-30 o pegados a ella. Y su estrategia es sencilla, comprar chatarra inmobiliaria y crear un producto con un muy alto valor añadido

Foto: Gimnasio del proyecto.
Gimnasio del proyecto.
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Solo trabajan en Madrid. Dentro de la M-30 o pegados a ella. Y su estrategia es sencilla, comprar 'chatarra inmobiliaria' y crear un producto con un "muy alto valor añadido". Pisos de lujo, o al menos lo mejores piso del barrio. Sea este el de Salamanca o Carabanchel. Y venderlos en tiempo récord para, con el capital recibido, volver a comprar.

Chapnik & Giesen, compañía que se corresponde con los apellidos de sus fundadores, Chany Chapnik y Gabriel Giesen, llevan tres años haciéndolo. Tres años en los que han comprado esa chatarra, la han reformado —la media está en apenas cuatro meses— y la han puesto de nuevo en el mercado con rentabilidades de dos dígitos. Solo en el último año, acumulan 70 proyectos a sus espaldas.

Han transformado un antiguo templo budista en pisos a 4.000 euros el metro cuadrado

Ardemans 58 es un claro ejemplo de ello y uno de los últimos en salir a la venta. La compañía compró en 2021 un antiguo local utilizado en el pasado como templo budista —Geeta Ashram Temple— y abandonado desde hacía 14 años.

Ni su ubicación —cerca de Diego de León, en el distrito de Salamanca—, ni sus 700 metros, ni su precio habían convencido hasta el momento a ningún inversor. El año pasado, sin embargo, Chany Chapnik y Gabriel Giesen decidieron comprárselo a un 'servicer' inmobiliario por 700.000 euros. "Había hasta ratas", cuenta a El Confidencial Chapnik, quien recuerda también cómo el local abandonado solo se usaba para botellones.

El local contaba con un pero, ya que solamente 300 de sus 700 metros tenían uso residencial, pero Chapnik y su socio vieron una oportunidad clara de negocio en su compra. En apenas nueve meses, dieron a luz cinco apartamentos de lujo —entre 65 y 110 metros cuadrados— a pie de calle y unas zonas comunes de 400 metros. El precio: 4.000 euros el metro cuadrado, cuando la media del barrio se mueve en torno a los 4.700, según Idealista.

¿Acertaron con su apuesta? "En la primera semana a la venta, ya teníamos ofertas", explica a El Confidencial Chany Chapnik quien asegura que el 83% de los activos que reforman se venden en el primer día de visita.

"Queremos que la gente flipe cuando entre en nuestras viviendas, que lo que vea supere sus expectativas. Es lo que llamamos el efecto WOW", señala el socio de Chapnik & Giesen. Y Ardemans 58 pareció conseguirlo a la vista del interés generado.

Foto: Bloque de viviendas en Madrid. (Istock)

Las viviendas están enfocadas hacia un perfil inversor que pueda destinarlas al alquiler, ya que los más de 400 metros cuadrados de zonas comunes incluyen un espacio de 'coworking' con ocho puestos de trabajo, una sala de cine con tres grandes sofás, un gimnasio de 100 metros cuadrados, una sala de billar, una sauna...

Llegar a invertir 1.000 millones en 2025

Este proyecto se suma a una larga lista que ha hecho crecer a la compañía como la espuma en estos tres años. "Mi socio y yo comenzamos con un local pequeño en Pueblo Nuevo que transformamos en vivienda. Aquella inversión, de apenas 37.500 euros, fue muy bien. En total, invertimos 60.000 euros y conseguimos venderlo por 90.000 euros. Posteriormente llegaron otros proyectos gracias al apoyo económico de amigos y familiares muy cercanos con quienes firmábamos préstamos participativos para comprar. Y es que uno de nuestros rasgos diferenciadores es que invertimos sin hipoteca, nuestros proyectos son libre deuda. Lo que es posible gracias a los inversores o coinversores —unos 200— que participan en nuestro proyecto, algunos de ellos, gente muy cercana al sector inmobiliario".

Para canalizar esas inversiones, Chapnik & Giesen tiene también un brazo inversor, High Yield Investments, compañía que nació en 2019, mientras que Velzia será la marca a través de la que comercializarán sus viviendas.

Aquellos primeros 37.500 euros se transformaron en 138.600 euros en todo 2020. La cifra llegó a los 21 millones en 2021 y este año esperan alcanzar los 100. Pero el crecimiento esperado es exponencial, ya que en 2023 prevén que la cifra se amplíe hasta 200 millones y, en 2024, hasta 500. En 2025, sin embargo, esperan dar el gran salto: 1.000 millones de inversión.

En 2023 prevén invertir 200 millones de euros y llegar a los 1.000 millones en 2025

"No tenemos ni deuda, ni costes fijos. Es un negocio muy conservador, si bien, la gente que invierte con nosotros y que proviene del sector inmobiliario dice que el binomio rentabilidad-riesgo es de lo mejor en este sector".

Un dato: en 2021, la compañía obtuvo una rentabilidad sobre fondos propios del 31%.

En la actualidad, Chapnik & Giesen tiene 37 proyectos en marcha, proyectos que abarcan una horquilla entre 200.000 y dos millones de euros. "Tenemos cuatro tipologías de productos, pero siempre buscamos que lo que hagamos sea lo mejor de su categoría, lo mejor del barrio. De hecho, traemos elementos del lujo al no lujo. En definitiva, queremos democratizar el lujo", señala uno de los socios fundadores.

Foto: Vivienda de Uxban en General Castaños.

Para crecer, y tras iniciar actividad con cinco millones de capital social, la compañía ha cerrado recientemente una ampliación de capital hasta alcanzar los 15 millones de euros, para llegar a los 100 millones de euros de activos inmobiliarios.

Una de las claves de su negocio es la gran rotación de producto. De media, los proyectos se compran y reforman en apenas cuatro meses, y un porcentaje muy elevado — aproximadamente el 83% del producto— se vende durante el primer día de visita. "Vendemos muy rápido y al día siguiente ya estamos de nuevo comprando. El capital rota cuatro veces en un año", asegura Chany Chapnik.

Una maquinaria que se encuentra engrasada con 190 profesionales. "Contamos con seis interioristas en nómina, 11 arquitectos y trabajamos con 30 proveedores de muebles, mientras que tenemos solo a 13 personas buscando producto en el mercado. En algunas zonas tenemos incluso a los expertos mirando producto".

No han sido ajenos a los grandes problemas que acechan al sector inmobiliario: la falta de 'stock', el imparable incremento de los costes de construcción o la falta de mano de obra. Pero dicen tenerlo bajo control.

"A raíz de la pandemia decidimos que debíamos tener todo el proceso bajo control. Alquilamos una nave de 1.000 metros en la que tenemos 'stock' de materiales para seis meses. También tenemos nuestra propia fábrica de muebles para garantizarnos el suministro de cocinas y armarios. Una fábrica capaz de hacer los muebles y la cocina de un piso en un solo día, y ahora estamos estudiando montar nuestra propia fábrica de ventanas capaz de hacer ventanas para cinco pisos en un día, unas 25 o 30 ventanas al día. Y, para solventar el problema de la mano de obra, tenemos otra nave de 800 metros en la que daremos cursos de formación".

Solo trabajan en Madrid. Dentro de la M-30 o pegados a ella. Y su estrategia es sencilla, comprar 'chatarra inmobiliaria' y crear un producto con un "muy alto valor añadido". Pisos de lujo, o al menos lo mejores piso del barrio. Sea este el de Salamanca o Carabanchel. Y venderlos en tiempo récord para, con el capital recibido, volver a comprar.

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