Nubarrones en la vivienda: los precios apenas subirán un 1% el año que viene

La vivienda se prepara para un aterrizaje suave. Después de un incremento de precios en torno al 6,4% en 2021, los mayores costes de financiación y menores tasas de ahorro llevarán a crecimientos de apenas el 1% para 2022 y 2023. Son las previsiones del Departamento de Análisis y Mercados de Bankinter, que en su último informe sobre el sector inmobiliario prevé que "los precios deberían tender a estabilizarse, con un incremento muy moderado.

Según la entidad naranja, la vivienda pierde atractivo en un entorno de mayores costes de financiación y menores tasas de ahorro de los hogares, si bien ofrece cierta protección frente a la inflación. Recuerda que el euríbor a doce meses se encuentra en el 0,25%, "lo que implica un incremento en los costes de financiación de unos 75 puntos básicos con respecto a diciembre 2021".

Los precios apenas subirán un 1% en 2022 y 2023 por los mayores costes de financiación

"Otro factor que frenará la escalada de precios de vivienda es la menor tasa de ahorro, como consecuencia de la elevada inflación, sobre todo en bienes de consumo básico, como energía y alimentación. Si bien, este impacto, se verá temporalmente amortiguado por el mayor ahorro acumulado durante los años de pandemia".

A diferencia de lo que sucedió hace más de una década, ni los expertos del sector ni Bankinter aprecian "síntomas de sobrecalentamiento, que hagan prever una corrección significativa en precios". Por dos factores, fundamentalmente. Por un lado, la tasa de esfuerzo se situaba en el 33% a diciembre de 2021, "y aunque se incrementará en 2022 por mayores costes de financiación, se mantendrá previsiblemente en niveles próximos a la media histórica del 35%".

Y por otro lado, debido al equilibrio entre oferta y demanda. "Estimamos una demanda estructural de unas 100.000 unidades al año (70.000 por creación de hogares y 30.000 por demanda extranjera)", mientras que la oferta, "las viviendas iniciadas se encuentran ya en un nivel similar (100.000 en 2021), y prevemos que supere incluso ese nivel en 2022 y 2023 para cubrir el déficit de oferta de los últimos años". Es decir, todo lo que se construye, se vende.

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No obstante, vivienda y salarios no han crecido al mismo ritmo. De hecho, Bankinter recoge en su informe "cierta sobrevaloración en relación a los salarios, ligeramente superior al 5% aproximadamente".

Además, la relación entre precios de vivienda e ingresos familiares medios se encuentra en 8,3 veces, ligeramente por encima de la media histórica (20 años) de 7,3 veces, según datos del Banco de España. "Si bien, estimamos que se ajustará de forma natural en los próximos años, por mayor incremento de la renta bruta disponible de los hogares (+3% en 2022 y +2% en 2023) que de los precios de vivienda".

La vivienda pierde atractivo como inversión

En un entorno inflacionista, Bankinter considera que ofrece cierta protección frente al incremento de precios, si bien, considera que "el fuerte repunte de TIR del bono español a 10 años resta atractivo a la inversión en vivienda para alquiler".

En estos momentos, la rentabilidad bruta de la vivienda en alquiler se sitúa en torno al 3,7% de media en España, que supone un diferencial de unos 150 puntos básicos frente al bono español a 10 años. "Si bien, sigue muy por encima de la media de los últimos 20 años, que se sitúa en unos 70 puntos básicos".

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Del lado de la demanda, la entidad naranja tampoco observa síntomas de sobreendeudamiento. "Aunque el 'loan to value' (LTV) medio de las hipotecas se encuentra en niveles elevados (65%), favorecido por unos bajos costes de financiación, el número de hipotecas que superan el 80% de LTV es inferior al 10%, niveles mínimos de 20 años. Además, más de la mitad de las hipotecas se han firmado en los últimos años son a tipo fijo, lo que reducirá los daños de las fluctuaciones del euríbor".

Las ventas también deberían enfriarse

En los últimos años, desde el sector financiero e inmobiliario se niega la existencia de una burbuja inmobiliaria. De hecho, los precios se sitúan un 22% por encima de los mínimos de 2016, pero aún un 11% por debajo de los máximos de 2007. No obstante, a nivel de transacciones, el mercado se encuentra en niveles de 2007 con 566.000 compraventas en 2021.

"Estimamos cierto enfriamiento en 2022 (-5%), aunque probablemente seguirá por encima de su tendencia de largo plazo (500.000). La demanda nacional continúa sólida y prevemos un fuerte desembalsamiento de la demanda extranjera, tras 2 años de parón por el virus. A partir de 2023, prevemos que tienda a estabilizarse en torno a 500.000 transacciones, nivel que consideramos sostenible a medio plazo, y cuya composición debería ser de 100.000 transacciones de vivienda nueva y 400.000 de segunda mano".