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A los edificios del centro de Madrid les salen nuevas plantas
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NO ESTÁ AGOTADA LA EDIFICABILIDAD

A los edificios del centro de Madrid les salen nuevas plantas

Basta con dar una vuelta por el centro de Madrid para percatarse de que el número de edificios a los que les ha salido alguna planta nueva en la azotea es cada vez más numeroso

Foto: Fachada de Núñez de Balboa 86, en Madrid. A color, su última ampliación. (EC)
Fachada de Núñez de Balboa 86, en Madrid. A color, su última ampliación. (EC)
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Núñez de Balboa 86, Serrano 7, Princesa 59, Miguel Ángel 28, Zurbarán 26, Ayala 63, Monte Esquinza 5... La lista es bastante larga y basta con dar una vuelta por el centro de Madrid y mirar al firmamento para percatarse de que el número de edificios a los que les 'ha salido' alguna planta nueva en la azotea es cada vez más numeroso. Y es que, a diferencia de lo que sucedía en el pasado, la tendencia en los últimos años no consiste en mantener el estilo del edificio, sino mezclar lo clásico con lo moderno de la nueva construcción. Y ese contraste es evidente y llamativo a simple vista.

Pero ¿por qué se están viendo tantos casos en el centro de Madrid? Aunque la tendencia de añadir plantas a los edificios no es, ni mucho menos, nueva, lo cierto es que en los últimos años se ha acometido la reforma y rehabilitación de numerosos edificios antiguos en el centro de Madrid y muchos de ellos han añadido plantas adicionales muy modernas a la estructura más clásica del edificio original.

El Plan Castro contemplaba inicialmente una altura máxima de tres plantas para los edificios

No en vano, como publicó El Confidencial en este reportaje sobre el barrio de Salamanca, una parte muy importante de los edificios del conocido como Ensanche Este de Madrid se construyó durante la segunda mitad del siglo XIX y las primeras décadas del siglo XX, cuando las alturas estaban limitadas, primero a 3 y posteriormente a cinco más ático.

El barrio de Salamanca fue ideado, urbanísticamente hablando, por Carlos María de Castro, uno de los grandes urbanistas madrileños. Como relata Borja Carballo en su estudio 'El nacimiento de un Nuevo Madrid. El Ensanche Este (1860-1880): el distrito de Salamanca', Castro estableció una serie de normas urbanísticas y arquitectónicas muy claras relativas a la "superficie que se podía edificar en cada parcela (solo la mitad, ya que la otra quedaba reservada para espacios abiertos), los metros cúbicos de aire que debían poseer las habitaciones por persona, la proporción entre la anchura de las calles y la altura de los edificios para su mejor ventilación e higiene". Y, precisamente, respecto a la altura de los edificios, la altura máxima permitida se fijó en tres pisos.

Sin embargo, la presión financiera y especulativa de los inversores y propietarios de los terrenos, según relata Borja Carballo, provocó que se abandonara el plan Castro y "si en 1864 se autorizó la construcción de edificios de hasta cuatro pisos, en 1867 se abolieron todas las normas constructivas del ensanche (se acabó con la norma de tres pisos de altura máxima, el ancho de las calles, el establecimiento de jardines y plazas o con la obligación de salvaguardar la mitad del solar sin edificar) extendiendo al nuevo Madrid las normas imperantes en el casco viejo de la capital".

La Ley de 29 de junio de 1864 permitió aplicar al ensanche las ordenanzas del centro de la ciudad lo que, en la práctica, abrió la posibilidad de construir cinco plantas más ático.

Así lo recuerda Elena Jori, directora de 'real estate' de Home Select. "A mediados del siglo XIX, la reina Isabel II encargó al joven ingeniero Carlos María de Castro el proyecto de ampliación de Madrid. El Plan Castro o Ensanche de Castro —como se dio en llamar— establecía para el barrio de Salamanca calles anchas de 20 metros, edificaciones de 3 alturas, amplios patios interiores llenos de vegetación, pasos de carruaje, zonas de paseo... Dentro de la iniciativa privada, en 1863, José de Salamanca pidió una licencia para construir 14 manzanas siguiendo el Plan Castro entre las calles Lagasca, Serrano, Alcalá y Goya. Las primeras manzanas respondieron con exactitud a las especificaciones de Castro (las manzanas 208 y 209), pero poco a poco la idea inicial del plan fue degenerando con calles más estrechas, desapareciendo los patios ajardinados y aumentando la altura de los edificios a 4 o más alturas".

"En la actualidad", prosigue Jori, "en muchos de los proyectos de rehabilitación integral acometidos sobre edificios de 4 o 5 plantas, el Ayuntamiento permite añadir dos plantas más y agotar la edificabilidad a 6 o 7 plantas. En estos casos y para evitar que el edificio sea una "pastiche" intentando emular el estilo de principios del XX, las nuevas alturas tienen una construcción totalmente contemporánea. En muchos casos, estas 2 plantas extra, se convierten en los áticos más cotizados, con grandes cristaleras de suelo a techo e imponentes terrazas".

Foto: Inquilino solvente busca piso en alquiler: nuevo, con piscina y hasta 1.300 euros al mes. (Agencia Negociadora del Alquiler)

Elena Jori recopila algunos ejemplos. "Núñez de Balboa 86 (5 alturas originales + 2 nuevas), Velázquez 23 (4 alturas originales + 2 nuevas), Serrano 7 (5 alturas originales + 2 nuevas), Don Ramón de La Cruz 26 (4 alturas originales + 2 nuevas), Lagasca 38 (4 alturas originales + 2 nuevas) o Claudio Coello 11 (5 alturas originales + 2 nuevas). Curiosamente, los espacios más altos antes reservados, por su incomodidad, para trasteros o para el servicio —al carecer de ascensor y de aire acondicionado—, son ahora los lugares más apreciados".

Y Serrano 7, un edificio de 1880, refleja a la perfección esta reflexión. Su ático de 600 metros cuadrados se convirtió en 2016 en el ático más caro vendido tras la crisis de 2008. Por esta vivienda, se pagaron 9 millones de euros, en torno a 15.000 euros el metro cuadrado. El proyecto de rehabilitación lo acometió el fondo británico Rockspring, propietario del edificio y fue proyectado por el estudio de arquitectura de Rafael Robledo.

Foto: Foto: E.S.

Aquel ático contaba con cuatro dormitorios, cinco baños y una estancia, y fue construido con las más altas calidades y acabados: piedra natural en baños y gres porcelánico en la cocina, calefacción por suelo radiante, aire acondicionado individual, sistema de integración domótica, electrodomésticos de alta gama, además de una chimenea eléctrica de vapor de agua con LED en el salón y una caja fuerte.

Moderno por dentro y moderno por fuera, ya que las dos nuevas plantas no cuentan ni con la fachada de ladrillo ni con la cerámica vidriada de la misma.

Una tendencia en auge, pero que no es nueva

Añadir plantas nuevas a edificios históricos del centro de la ciudad no es nuevo, pero desde 2014-2015, con la entrada de importantes inversores en el centro de Madrid —latinoamericanos, fundamentalmente—, y con la rehabilitación de una parte importante de los edificios adquiridos, las remontas, levantes, en definitiva, las plantas añadidas, han pasado a formar parte del paisaje de la ciudad.

"Las remontas se han hecho desde que la arquitectura es arquitectura. En Madrid, por ejemplo, en los años 20 hubo una ley por la que comenzaron a hacerse remontas con torreones en las calles Velázquez y Serrano. Entonces se intentaba continuar el estilo original del edificio. Sin embargo, las modas cambian y desde hace décadas se intenta que las remontas sean diferentes. En edificios más clásicos se utilizan materiales más modernos y estilos arquitectónicos más contemporáneos", explica a El Confidencial el arquitecto Carlos Lamela.

"Existen ampliaciones en edificios a los que se les ha subido la altura buscando un mimetismo entre lo inicial y la ampliación, separado únicamente por una línea de cornisa. En la actualidad se busca el contraste, mediante el empleo de materiales distintos a los tradicionales, de forma que se enfatice el carácter contemporáneo de la actuación", añade Óscar Larrea, 'executive director' de John Taylor.

En la actualidad se busca el contraste, mediante el empleo de materiales distintos a los tradicionales

¿Por qué se han puesto ahora tan de moda? En primer lugar, porque la ley lo permite. Como se dice en la jerga inmobiliaria, la edificabilidad del edificio no está agotada. "Es muy difícil generalizar", destaca Lamela." En ocasiones se han añadido las plantas porque no está agotada la edificabilidad, porque la normativa obliga a mantener las alturas de los edificios colindantes para no distorsionar la imagen de una calle... No todas las remontas obedecen a la misma causa".

Aunque lo que sí suelen tener en común, en su opinión, es que "los edificios a remontar suelen ser más antiguos y en la actualidad hay otro tipo de estética. No se puede generalizar, pero sí es cierto que hay pocos edificios modernos que se han remontado. Y eso contrasta con lo que se hacía en los años 20. Entonces, las ordenanzas de la época, por un tema estético, buscaban que esas plantas se ampliasen con dos torreones, de ahí que muchos de los torreones de las calles Serrano y Velázquez sean, precisamente, de esa época", recuerda Lamela.

"Es cierto que desde 2015 han comenzado a proliferar este tipo de actuaciones, especialmente con la llegada de dinero internacional y nacional a la capital tras la crisis de 2008", señala Pablo Olalquiaga arquitecto y vicedecano del COAM.

"Y es que hace más de una década, el sector inmobiliario prestaba más atención a la obra nueva que a la rehabilitación que ahora. Sin embargo, ahora, con la entrada de capital extranjero en Madrid, que prefiere invertir en el inmobiliario y en el centro de la ciudad al entender que asume menos riesgo, la rehabilitación ha recuperado cierto protagonismo", añade Olalquiaga.

Detectar cuándo la edificabilidad de un edificio no está agotada puede ser, de hecho, una oportunidad de negocio. "No entiendo cómo no ha evolucionado en una ciudad como Madrid", destaca Samuel Población, director nacional de residencial y suelo de CBRE.

En su opinión, "existe un nicho de mercado importante, ya que en muchas ocasiones buena parte de los edificios del centro de la ciudad no tienen la edificabilidad agotada y si donde te permiten edificar 3.000 metros cuadrados solo se construyeron 1.500, se podrán edificar otros 1.500 metros en altura siempre y cuando cumplan, por ejemplo, la normativa de altura de cornisas y no superen la altura de edificios colindantes en el caso de medianeras", según Población.

Foto: Palacio de Villagonzalo, en cuyo sótano se construirá un gimnasio.

La lista de edificios en el centro de Madrid es larga. Miguel Ángel 28 es un ejemplo. La Comunidad de Madrid vendió este edificio de oficinas ubicado en pleno barrio de Salamanca a la familia Aguinaga, una de las grandes fortunas del País Vasco, propietaria de las famosas Angulas Aguinaga, negocio vendido a Iberpistas. Siete años más tarde, este edificio 'ha crecido' con tres plantas más.

Núñez de Balboa 86, de los inversores latinoamericanos Impar Grupo, es uno de los ejemplos más recientes. El edificio original contaba inicialmente con cuatro plantas y se han añadido otras dos plantas más, igualando en altura a los edificios colindantes. Hay dos viviendas por planta, excepto en las dos últimas plantas, con una sola vivienda de 420 y 718 metros cuadrados, respectivamente, según figura en el catastro.

Y es que, la tónica habitual en este tipo de proyectos suele ser que las nuevas plantas acojan grandes áticos, las mejores unidades del proyectos con grandes espacios e impresionantes terrazas.

Monte Esquinza 5, de los inversores mexicanos Terralpa, también es otro de los ejemplos más recientes, si bien, a diferencia de Núñez de Balboa, cuya rehabilitación ya se ha completado, se encuentra actualmente en obras. Se trata también de una rehabilitación general que respeta la fachada del edificio y las escalera clásicas, "proponiendo un levante con un lenguaje propio, en su composición, acabado y material, con un carácter neutro y actual", recoge la web del proyecto que comercializa Colliers.

Santa Engracia 65, un proyecto de Terralpa y Carlos Lamela y comercializado por Colliers, es otro ejemplo. "Las tres primeras plantas se han rehabilitado sin perder nada de su perfil clásico exterior, conservadas como una base sólida y sobria, sobre la que el edificio se eleva en otras cuatro nuevas plantas rotundamente modernas".

"Creo que ha sido un gran acierto que hayan podido darle valor y un toque de modernidad a los edificios emblemáticos de obra nueva de Madrid. Esto ha dado la posibilidad de crear los áticos tan inexistentes en este tipo de edificios Yo destacaría dos obras Serrano, 7 y Jorge Juan, 23", añade Ana Calderón, CEO de A.Be.C. Realtor, firma especializada en la venta de pisos y propiedades de lujo.

Mezclan lo clásico con lo moderno

Todos ellos son solo una pequeña muestra y basta con dar un paseo por el barrio de Salamanca y alzar la vista al cielo para detectar muchos más ejemplos, perfectamente identificables porque combinan el estilo clásico del edificio original con la modernidad de las plantas nuevas. ¿Por qué no se mantiene el estilo clásico del edificio?

"En nuestra experiencia, la mezcla de arquitectura clásica y contemporánea dota a los proyectos de mucha personalidad creando un conjunto armónico que combina lo más tradicional con la vanguardia, siendo edificios muy representativos y elegantes", explica Luis Valdés, 'managing director' de Residential Sales Advisory en Colliers.

"Como resultado de esta combinación tendremos viviendas con mucha amplitud de espacios, muy luminosas y con grandes terrazas, parámetros que responden perfectamente a la demanda existente para proyectos residenciales High-End. Además, al tratarse de las últimas plantas del edificio, los precios suelen ser más elevados pero, sin embargo, el aprovechamiento de la superficie privativa es mayor al tratarse de una nueva edificación", añade Valdés.

Foto: Velázquez 70.

Además, en su opinión, "comercialmente hablando, es muy atractivo combinar lo clásico con lo moderno, ya que el abanico de público al que se llega es mucho más amplio, puesto que quien quiere lo clásico lo tiene, porque se mantiene, y quien quiere algo más moderno, también".

El hecho de que estos levantes hayan proliferado durante los últimos años, no significa que su construcción sea, ni mucho menos, sencilla.

"La mayor complejidad es la estructura, ya que una remonta supone apoyar sobre un edificio ya acabado y antiguo una o varias plantas, y tiene que aguantar. En nuestro caso, la remonta más compleja que hemos hecho jamás fue añadir un anillo al Estadio Santiago Bernabéu para 20.000 espectadores. Fue una remonta muy compleja, ya que supuso instalar una nueva grada para de 20.000 espectadores sobre lo ya existente. Y ese fue, precisamente, el mayor reto, apoyarlo en la estructura existente", asegura Carlos Lamela.

placeholder Ampliación del Santiago Bernabéu. Obra de Carlos Lamela.
Ampliación del Santiago Bernabéu. Obra de Carlos Lamela.

"Hace más de dos décadas que en Madrid se ejecutan proyectos en edificios antiguos, muchos de ellos con más de 100 años de antigüedad, para completar la edificabilidad máxima permitida. La mayoría de esas ampliaciones suelen ser proyectos de un estilo arquitectónico diferente al del edificio donde se acometen. Estos edificios tienen que recibir una nueva carga sobre su estructura y la ampliación hay que realizarla sin que afecte a esta", destaca Óscar Larrea.

"Hasta hace poco tiempo los edificios se proyectaban sin cálculos precisos ni normativas detalladas y muchas veces estaban sobredimensionados. Desde hace varias décadas, sin embargo, esto ha cambiado gracias a las normativas y códigos de la edificación", señala este experto, quien añade que "antes de acometer la ampliación hay que estudiar si el edificio puede aligerarse, si se puede transmitir más peso a la edificación ya existente y si está pesa poco y puede ser absorbida por la estructura original. Se puede retirar parte del peso del edificio en su parte superior, equilibrando la carga retirada con la incorporada y reforzarlo con una estructura adicional e independiente".

Una opinión que comparte Olazquiaga. "La rehabilitación no está exenta de incertidumbres y riesgos. Son obras complejas, especialmente cuando hablamos de rehabilitaciones integrales o casi integrales, porque no olvidemos que cuando hablamos del centro de la ciudad, gran parte de los edificios gozan de algún tipo de protección".

La rehabilitación no está exenta de incertidumbres y riesgos. Son obras complejas cuando hablamos de rehabilitaciones integrales

En esos casos, explica el vicedecano del COAM, "los proyectos pasan por la Comisión de Patrimonio, que es la que debe estudiar estos levantes. Y el debate no está tanto en que imiten o no el edificio sobre el que se van a levantar las nuevas plantas, sino que guarden cierta armonía con el edificio sobre el que se van a construir o simplemente con el entorno y si tienen sentido. A veces, prolongar el estilo de la fachada puede tener sentido dependiendo de las proporciones, de la longitud de la fachada, de los edificios de alrededor... Sin embargo, en otras ocasiones funciona mejor la fórmula del contraste. Lo que se intenta en la Comisión de Patrimonio es que de cualquier reforma que se haga en el centro mejore o mantenga la estética y armonía existente".

Precisamente esta comisión ha sido testigo de la proliferación de este tipo de proyectos en los últimos años. "Hemos visto de todo. ¿Por qué no se mantiene el estilo de los edificios clásicos? Principalmente porque el lenguaje en la arquitectura ha ido evolucionado e intentar mantener o imitar el estilo de estos edificios de principios del siglo XX es, precisamente, lo que puede resultar extravagante. Lo normal es intentar hacer una arquitectura del siglo XXI, pero con un respeto hacia el pasado. Entender el pasado y reinterpretarlo. La habilidad es que el contraste tenga equilibrio", añade Olalquiaga.


Motivos económicos

Detrás de estas nuevas plantas, evidentemente, también subyace una razón económica. "Sacar más metros cuadrados en un terreno donde ya existe un edificio tiene un impacto económico evidente para quien lo promueve", reconoce Carlos Lamela. Sin embargo, no solo el promotor puede salir ganando, también los vecinos que viven en él.

"Hoy en día, este tipo de operaciones también pueden ser un negocio en el que todos ganan. Por un lado, los propietarios de la comunidad donde se encuentra ese edificio, que no deben aportar dinero y permiten que se haga esa obra de rehabilitación a cambio de recibir una vivienda y un edificio completamente rehabilitados y por otro lado la promotora, que se financia gracias a la venta de esas unidades adicionales que no solo le generan un margen que es el que permite realizar la rehabilitación, sino también amortizar los gastos de la obra y pagar los gastos generales, impuestos...", señala José Antonio Pérez, director de la cátedra inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial (IPE).

"Con la economía circular al final se distribuye el valor entre todos, desde la administración, con los impuestos que cobra por esa mayor edificabilidad, hasta los propietarios de las viviendas a quienes se les genera una riqueza con la rehabilitación de su vivienda, pasando por la constructora y promotora", añade Pérez.

Foto: Ferran Marsà, CEO de La Llave de Oro.

La tarea no es sencilla cuando hay varios propietarios. "Cuando en el edificio hay un único propietario, obviamente, es mucho más fácil que haya un acuerdo para agotar esa edificabilidad siguiendo la normativa. El problema llega cuando hay múltiples propietarios, porque es necesario llegar a un acuerdo con la comunidad de vecinos. Es algo que nosotros, desde CBRE, analizamos cuando asesoramos a los inversores en la compra de edificios. Y lo que hacemos en los planes de captación es, fundamentalmente, identificar aquellos edificios que sean de un único propietario, sin división horizontal y ver si la edificabilidad está agotada o no".

Uno de los ejemplos más llamativos en los que se consiguió poner de acuerdo a diferentes propietarios fue en Alcalá 136. La tarea, sin embargo, no fue sencilla. Se trataba de un edificio de cuatro plantas al que se le añadieron otras dos más. El edificio, en este caso, no pertenecía a ningún inversor sino a varios propietarios quienes, tras varios años de negociación consiguieron que la edificabilidad remanente del edificio se trasladara a dos plantas nuevas sobre la cornisa. A cambio, consiguieron una mejora del portal y en el edificio, un ascensor también más accesible, así como otra serie de mejoras internas.

Una operación de rehabilitación inmobiliaria que generó riqueza a los propietarios de esas viviendas y al promotor. Eso sí, la negociación arrancó en 2014 y concluyó en 2019, tal y como recuerda Daniel Sanz, arquitecto en Mar Real Estate.

placeholder Antes y después de Alcalá 136.
Antes y después de Alcalá 136.

"En Madrid, especialmente desde principios del siglo XX con la ley de urbanismo y con la Ley del suelo de 1956, cada vez que hacía falta dinero para financiar las arcas públicas, se autorizaba la construcción de áticos o de buhardillas que hacían incrementar la edificabilidad del edificio a cambio de pagar un 10% legal de aprovechamiento a los ayuntamientos. Y esa fue una manera de hacer crecer esos edificios y que dio como resultado un skyline con sobretechos o sobrealturas que no guardaban una alineación con los edificios colindantes y que posteriormente, en algunos casos, se han querido igualar con aquellos", explica José Antonio Pérez.

Sin embargo, agotar la edificabilidad no es exclusivo, ni mucho menos, de los edificios residenciales. Samuel Población apunta, por ejemplo, hacia barrios como el de Tetuán o Prosperidad, con edificios obsoletos, ya sean naves industriales u oficinas, con una edificabilidad asignada para un determinado uso que cambia o puede cambiar cuando se produce un cambio de uso que, a su vez, provoca un cambio muy llamativo en el paisaje urbanístico del barrio.

"Hablamos, por ejemplo, de la normal zonal 9.1, zona de actividades económicas donde se permiten obras de nueva planta y sustitución de edificios mediante la elaboración de un Plan Especial, previa firma de un convenio con el Ayuntamiento, y que se puede desarrollar mediante solicitud de licencia o declaración responsable. La norma zonal 9 en su grado 1 establece una edificabilidad del 2,4 m2/m2 para el uso industrial, si bien recoge la posibilidad de sustitución del uso para edificios de nueva planta a residencial, dotacional y terciario, en cuyo caso se deberán respetar todas las condiciones urbanísticas de la ordenanza salvo la edificabilidad que se reduce al 1,6 m2/m2 para vivienda en edificación en manzana cerrada", explica Población.

Agotar la edificabilidad no es exclusivo, ni mucho menos, de los edificios residenciales, también se da en hoteles y oficinas

"En el sector turístico sucede cada día más. Por ejemplo, cuando se rehabilita un hotel para conseguir más estrellas o mejorar su calidad también hay un incremento de edificabilidad", añade José Antonio Pérez.

A la complejidad de la obra se suma, asimismo, la complejidad burocrática y urbanística de este tipo de proyectos. Tal y como explica Daniel Sanz, el gran obstáculo a este tipo de proyectos —ya sea para aprovechar la edificabilidad remanente o la tramitación de un plan especial para un cambio de uso— "reside en la lentitud a la hora de tramitar las licencias necesarios, pero también en la inexistencia de una oficina de inversiones urbanísticas a la que pueda acudir, no solo el gran inversor, que tiene personal y medios para encargarse de ello, sino fundamentalmente la pequeña y mediana empresa. Una oficina para que no haga falta ser "amigo de" para hacer las cosas más rápidas".

Según Sanz, “las consultas urbanísticas son una herramienta fundamental —y punta de lanza— en la promoción inmobiliaria de la ciudad. Y, a pesar de que en la web del ayuntamiento de Madrid indican que el plazo máximo para resolver preguntas urbanísticas comunes es de 15 días y de 30 días en las consultas urbanísticas especiales, según este arquitecto, esos plazos no se cumplen. "Una simple consulta vinculante puede tardar hasta la mitad del tiempo que se emplea en construir un edificio", concluye.

Núñez de Balboa 86, Serrano 7, Princesa 59, Miguel Ángel 28, Zurbarán 26, Ayala 63, Monte Esquinza 5... La lista es bastante larga y basta con dar una vuelta por el centro de Madrid y mirar al firmamento para percatarse de que el número de edificios a los que les 'ha salido' alguna planta nueva en la azotea es cada vez más numeroso. Y es que, a diferencia de lo que sucedía en el pasado, la tendencia en los últimos años no consiste en mantener el estilo del edificio, sino mezclar lo clásico con lo moderno de la nueva construcción. Y ese contraste es evidente y llamativo a simple vista.

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