Los extranjeros regresan con fuerza al ladrillo, pero se decantan por segunda mano

El comprador extranjero ha regresado al mercado residencial español, y lo ha hecho con especial intensidad en la costa, que es donde se concentran la inmensa mayoría de las transacciones.

En 2021, compraron casi 61.000 viviendas en España, un 30% más que un año antes, y una cifra cercana a la de 2019. Además, exceptuando la cifra de 2018 —65.300 viviendas—, las compras por parte de extranjeros se sitúan cerca de los niveles previos al estallido de la burbuja inmobiliaria.

Han comprado 13.800 viviendas de obra nueva más, pero tienen menos peso sobre el total

Sin embargo, a diferencia de lo que sucedió entonces, y al igual que sucede en el conjunto del mercado residencial en España, algo más del 80% de esas transacciones corresponden a viviendas de segunda mano.

Y, es que, paradójicamente, a pesar de que los extranjeros compraron en 2021 más casas de obra nueva que un año antes, el peso de estas transacciones cayó en 2021 después de tres años de crecimiento sostenido, tal y como se puede apreciar en el gráfico inferior.

"Aunque el total de la venta de residencias de nueva construcción a clientes internacionales aumentó en más de 13.800 unidades respecto a 2020, el peso de esta tipología en el total ha bajado más de un 2% interanual, rompiendo la tendencia creciente que venía experimentándose desde 2018. Así, en 2021 un 17,78% de las compras extranjeras fueron de obra nueva, cuando en 2020 se llegó a un 19,87%", tal y como se desprende del estudio realizado por Sonneil Research, la unidad de estudios de la proptech Sonneil Homes, especializada en la comercialización de segunda residencia en la costa, tras analizar los datos del Colegio de Registradores de la Propiedad.

La falta de producto de obra nueva —apenas se superan los 100.000 visados anuales—, la enorme brecha de precios entre obra nueva y segunda mano o la posibilidad de entrar a vivir tras la compraventa, han jugado a favor de la segunda mano en los últimos cinco años.

De hecho, a nivel nacional, la venta de viviendas de segunda mano se encuentra en niveles de 2007 —unas 430.000 transacciones en 2021—, mientras que las transacciones de obra nueva aún se encuentran a años luz de las cifras de entonces, cuando se desató la locura compradora. Eso sí, prácticamente todo lo que se construye, se vende.

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Sin embargo, por volumen, la segunda mano sigue ganando por goleada a la obra nueva. Ocho de cada diez viviendas vendidas en España son de segunda mano.

"La inversión extranjera en nueva construcción en España no logra recuperar los niveles previos a 2014, cuando comenzó a caer el porcentaje de cliente internacional interesado en este tipo de viviendas después de unos años con la inversión extranjera en obra nueva situándose en torno al 50%", señala Alfredo Millá, CEO y fundador de Sonneil Homes.

"La brecha de precios entre ambas tipologías es muy grande y, además, el cliente no tiene que esperar a que la promoción esté terminada, con lo que puede disfrutar de la vivienda dos años o dos veranos antes. Esa inmediatez es muy importante para el comprador extranjero que quiere comprar en España y, además, tampoco tiene la incertidumbre sobre cómo será la futura vivienda", añade Millá, quien apunta a otro factor: la especulación. "No hay tanto especulador como durante la burbuja, cuando muchos inversores compraban sobre plano para vender para especular. Todo eso ha desaparecido gracias a los controles que se han puesto para frenar este tipo de operaciones".

Durante los años de la burbuja inmobiliaria, el especulador compraba sobre plano, abonaba a la promotora el dinero de la reserva y las mensualidades fijadas hasta la entrega de la vivienda, y cuando llegaba el momento de firmar la escritura varios meses después, cuando los precios de esa vivienda habían subido un 5, un 10 o un 20%, vendía dicho derecho de compra que incluía dicho aumento, pero bajo la forma de dinero negro.

Durante los años del 'boom', sobre todo en zonas de costa, podían llegar a realizarse hasta dos y tres 'pases' de una misma vivienda. También era normal que algunos particulares reservasen varios pisos sobre plano de la misma promoción, con la intención de sufragar el suyo con los beneficios obtenidos por los otros dos, de los que se desprendía antes de formalizar la escritura y subrogarse a la hipoteca.

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Sin embargo, desde hace años, esta práctica se ha frenado, por un lado, por las 'cláusulas antipase' que incorporan muchas promotoras en los contratos de compraventa, como por la Ley de Prevención de Blanqueo de Capitales.

Compran más obra nueva que el nacional

Y, sin embargo, el comprador extranjero compra, porcentualmente hablando, más obra nueva que el cliente nacional. "Casi un 18% de las ventas a extranjeros fueron de obra nueva en 2021, frente al 10,8% del nacional", destaca el CEO de Sonneil.

¿Por qué? Según a su mayor poder adquisitivo. "El alto nivel de renta de los compradores internacionales hace que se puedan permitir invertir más en casas nuevas, modernas y construidas con materiales de las mejores calidades".

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No obstante, va por nacionalidades. Así, por ejemplo, los belgas son los clientes extranjeros que más obra nueva compran en España (un 33,7% elige esta tipología de vivienda), seguidos de noruegos (31,82%), rusos (25,82%) y holandeses (24,19%).

No en vano, Bélgica, Noruega y Holanda ocupan el undécimo, tercer y séptimo puesto, respectivamente, en el 'ranking' de PIB per cápita de los países europeos, según Eurostat. Por su parte, aunque el PIB per cápita ruso no llegó a los 9.000 euros en 2020 (último dato anual disponible), España ha sido un destino tradicional para la inversión de las fortunas rusas desde hace años. En 2008, un 63,86% de los compradores rusos elegían vivienda de obra nueva en nuestro país.

Casa más caras y grandes

Por otro lado, como viene sucediendo desde la pandemia, también se están cerrando transacciones unitarias más caras. En 2021, el 8,96% de los extranjeros que compraron casa en España eligieron viviendas de precio igual o superior a 500.000 euros, alcanzando el máximo nivel desde que se recogen datos, según Sonneil. Con una inversión a partir de esa cifra, los ciudadanos no comunitarios reciben la Golden Visa, o lo que es lo mismo, permiso de residencia en España.

Como recoge el informe, este tipo de cliente extraeuropeo ha aumentado su peso dentro del total de compras extranjeras superiores a 500.000 euros, en concreto, un 18,3% respecto a 2020. No obstante, el Colegio de Registradores apunta que la Golden Visa no ha sido determinante para incentivar la compra de vivienda por parte de extranjeros no residentes, ya que en la serie histórica no se aprecia "una clara e intensa propensión a la utilización de esta medida con respecto a la demanda de vivienda".

Además, las comunidades donde los extranjeros compran viviendas de mayor precio son Baleares (28,94%), Madrid (14,12%), Andalucía (13,08%) y Cataluña (9,19%), todas con precios por metro cuadrado elevados.

"Los compradores extranjeros no tienen interés en obtener la Golden Visa en España", sostiene Alfredo Millá. "Los que la quieren van a Portugal, donde el trámite para obtenerla es más ágil y el importe es menor: solo necesitan invertir 350.000 euros, frente a los 500.000 que se piden en España", asegura este experto.

Por otro lado, la mayoría de los extranjeros que compra en España (un 38,62%) no solo elige viviendas más caras que los compradores nacionales, también viviendas con mayor superficie media (más de 100 metros cuadrados). Así, por ejemplo, las nacionalidades que compran casas más grandes son holandeses (53,96%), suizos (48,45%), noruegos (46,36%) y británicos (45,15%). De hecho, los holandeses son los compradores extranjeros que más han aumentado su inversión en vivienda en España en el último año.

"Del primer al cuarto trimestre de 2021, el número de compraventas a clientes holandeses creció más de un 122%. Respecto a 2020, el aumento fue del 25%. De nuevo, el alto nivel de renta de estos países se deja ver en el tipo de casas que compran", recalca el CEO de Sonneil. "El PIB per cápita de Países Bajos ha crecido casi un 9% en los últimos siete años".

Por último, aunque la mayoría de compradores extranjeros elige casas grandes, también tienen más peso que los nacionales en las compras de viviendas de menor superficie media (menos de 40 metros cuadrados).

"Los extranjeros suelen adquirir el inmueble como segunda residencia para pasar cortos períodos de tiempo y no necesitan, generalmente, una superficie tan amplia como si fueran a mudarse de manera permanente", comenta Millá.

En su opinión, esto "viene muy influenciado también por el volumen de británicos que compra reventas baratas, con viviendas de poco tamaño y bajo precio. El comprador británico de obra nueva no ha vuelto a recuperarse desde la crisis del 2007-2008".