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Los extranjeros ya compran tres de cada 10 casas en Baleares y calientan todo el mercado
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LAS COMPRAS HAN AUMENTADO UN 59%

Los extranjeros ya compran tres de cada 10 casas en Baleares y calientan todo el mercado

Los extranjeros han irrumpido en el archipiélago balear y, al contrario de lo que pueda parecer, su ímpetu comprador ha hecho saltar algunas alarmas

Foto: Imagen de una promoción de Taylor Wimpey en Mallorca.
Imagen de una promoción de Taylor Wimpey en Mallorca.
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El comprador extranjero ha regresado al mercado residencial español, y lo ha hecho con especial intensidad en la costa. Y, dentro de esta, en un mercado en el que tradicionalmente el comprador extranjero siempre ha sido relevante: las Islas Baleares, donde ya tres de cada 10 casas las compran extranjeros.

Los extranjeros han irrumpido en el archipiélago balear y, al contrario de lo que pueda parecer, su ímpetu comprador ha hecho saltar algunas alarmas por el impacto que la importante subida de precios experimentada en los últimos meses puede tener sobre el mercado local.

Y es que Baleares no es solo la comunidad con el metro cuadrado más caro de España, también es la comunidad donde se están registrando los mayores incrementos de precios. El precio del metro cuadrado se sitúa en 3.292 euros, más que el doble del promedio nacional, según datos del Consejo General del Notariado, mientras que, según esta misma fuente, la revalorización de los precios el pasado mes de enero fue del 22,6% interanual.

Las ventas y los precios se disparan y ya afectan al comprador local de las islas

Todas estas cifras, unidas a unos precios de los alquileres también muy elevados, han hecho saltar las alarmas en un mercado que parece disparado y cuyo comportamiento comienza a preocupar, puesto que tiene un damnificado colateral: el residente habitual de las islas, que no cuenta con el poder adquisitivo ni el presupuesto del comprador extranjero para poder comprar y cuyo bolsillo también comienza a resentirse por unos alquileres cada vez más elevados. En cinco años, estos se han incrementado casi un 20%, casi un 60% en la última década, según Fotocasa.

Baleares es un mercado en el que, tradicionalmente, el comprador extranjero —fundamentalmente alemán y británico— ha tenido una presencia muy destacable. No obstante, nunca hasta ahora había tenido tanto peso sobre el volumen total de las transacciones de las islas.

Las compras aumentan un 60%

Y es que, aunque apenas supusieron 5.000 transacciones durante 2021 —prácticamente las mismas que en 2017—, su peso sobre el volumen total de transacciones en las islas sí ha crecido con fuerza, hasta el punto de que el año pasado tres de cada 10 compras fueron realizadas por extranjeros, un porcentaje similar al de 2015 y uno de los más elevados de España junto a Alicante, con porcentajes muy similares a los de Baleares en 2021, según el último informe de costa elaborado por Sonneil, la 'proptech' española especializada en la venta de segundas residencias a clientes internacionales y nacionales.

"Las ventas a extranjeros crecieron un 29% el año pasado —60.971 transacciones frente a 47.106 en 2020—, mientras que el cuarto trimestre de 2021 ha sido el mejor trimestre desde 2017 debido a la disminución del impacto del covid en cuando a las restricciones. Y Baleares ha sido uno de los mercados más destacados, con un incremento de las ventas del 59% respecto a 2020", explica a El Confidencial su CEO, Alfredo Millá.

El crecimiento de las Islas Baleares, según explica Millá, "se debe fundamentalmente al incremento de los compradores alemanes que, con un 59%, es la nacionalidad que más crece de todas las compradoras en costa. Además, el 90% de las compras de alemanes en España se concentra en Baleares y Canarias, de ahí ese incremento tan notable".

Tal ha sido el auge de las islas, que ese incremento cercano al 60% de las transacciones de extranjeros casi duplica el crecimiento de Málaga (incremento del 38%) y casi cuadruplica el de Alicante (con apenas un 16%). No obstante, Alicante sigue liderando el volumen total de transacciones a clientes internacionales con 12.443 operaciones en 2021, por delante de Málaga —con 9.056 transacciones de extranjeros— y Baleares —5.053—. Además, tanto Alicante como Baleares son los dos mercados con mayor exposición al comprador extranjero, que ya acapara el 34% y el 33% de las transacciones, respectivamente.

El avance del comprador extranjero frente al local en un mercado claramente alcista ha hecho saltar algunas alarmas, ya que, aunque es el mercado vacacional el que está concentrando las transacciones de los extranjeros, el empuje alcista es generalizado, es decir, se está trasladando al mercado de primera y de segunda mano local, de quienes viven en las islas, que desde hace ya varios años —porque el calentón de precios de Baleares no es nuevo— está dificultando su acceso a esa primera vivienda, tanto en propiedad como en alquiler.

De ahí que tanto agentes de la propiedad inmobiliaria como promotores de las islas no solo descarten bajadas del precio del suelo en los próximos meses, sino que hayan comenzado a pedir medidas específicas para el acceso a la compra de vivienda de la clase media de la isla.

placeholder Imagen de una promoción de Taylor Wimpey en Mallorca.
Imagen de una promoción de Taylor Wimpey en Mallorca.

¿Limitar las compras de los extranjeros?

Algunos partidos políticos como Més per Mallorca han ido incluso más allá al pedir al Ejecutivo balear que estudie la limitación de la compra de inmuebles por parte de extranjeros, que, en la última década, han comprado más de 56.272 inmuebles en las islas, según datos del Consejo General del Notariado. Este partido político también ha puesto sobre la mesa la posibilidad de eliminar la 'golden visa', es decir, la posibilidad de conseguir el permiso de residencia por adquirir una vivienda en España de más de medio millón de euros, normativa aprobada en 2013 por el Partido Popular (PP) para incentivar el mercado inmobiliario español.

Ninguna de las dos opciones parece, la menos por el momento, legalmente viable, según los expertos consultados.

¿Y qué ha sucedido con los precios? El incremento ha sido cercano al 50% en la última década. Si en 2010 se pagaban 2.524 euros por metro cuadrado, la transacción media cuesta actualmente 3.607 euros de media, la cifra más alta de toda España.

"La presencia de extranjeros en el mercado balear siempre ha sido así desde los últimos 20 años. Pero es verdad que 2021 ha sido un año muy bueno en toda España, en general, y particularmente en las Islas Baleares. En Ibiza o Mallorca ha sido excepcional", explica a El Confidencial Marc Pritchard, 'sales & marketing director' de Taylor Wimpey en España, una promotora inmobiliaria multinacional que opera en Reino Unido y en nuestro país desde hace más de 60 años.

Pritchard explica que el fuerte aumento de las compraventas se explica, en parte, por una demanda retenida que no ha podido comprar durante la pandemia, pero también al cambio de mentalidad y de preferencias que ha provocado la misma. "Muchos extranjeros se han dado cuenta de que, por clima y calidad de vida, España es uno de los mejores países para comprar casa".

Costes de construcción disparados

El comprador alemán siempre ha sido predominante en las Islas Baleares. "En nuestro caso, el 60% de los compradores, en Mallorca, son alemanes. El resto es una mezcla: españoles, austriacos, suizos, holandeses...", destaca Pritchard, quien asegura que el comprador nacional está muy concentrado en Palma de Mallorca, mientras que el extranjero se centra en segunda residencia y costa, "principalmente apartamentos de 2-3 dormitorios, y una media de precios entre 400.000 y 450.000 euros".

Este experto reconoce el efecto contagio del incremento de precios al conjunto del mercado residencial balear y destaca el impacto negativo de los costes de construcción, "mucho más altos que en la Península. Ya que aunque la excusa de este incremento es el transporte de los materiales, no solo faltan materiales, sino que la mano de obra es bastante más cara que en el resto de España. Al igual que ha sucedido en el sector turístico, con unos alquileres tan elevados no es nada fácil traer mano de obra cualificada. Es el gran problema actual de hoteleros, promotores y constructores en la isla. Además, después con la pandemia, muchos volvieron a la Península, han encontrado otros trabajos y no quieren volver", añade el directivo de Taylor Wimpey.

Y, sin embargo, el fuerte incremento de precios no está, ni mucho menos, desincentivando la demanda. "Actualmente, se vende todo sobre plano. Apenas tenemos cuatro o cinco unidades ya terminadas sin vender. El resto, entregas previstas para finales de este año y finales del que viene, está todo vendido".

El comprador extranjero ha regresado al mercado residencial español, y lo ha hecho con especial intensidad en la costa. Y, dentro de esta, en un mercado en el que tradicionalmente el comprador extranjero siempre ha sido relevante: las Islas Baleares, donde ya tres de cada 10 casas las compran extranjeros.

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