Alquileres suntuarios de infarto al margen de la LAU: 50.000 euros solo para entrar a vivir

Tienen más de 300 metros cuadrados y su alquiler supera 5,5 veces el salario mínimo interprofesional. Es decir, alquileres de más de 6.500 euros al mes o 77.000 euros al año. Alquileres que, como mínimo, suponen un desembolso inicial, solo para entrar a vivir, de 20.000 euros. Una auténtica locura. Y eso en el mejor de los casos: un mes de fianza (6.500), un mes de alquiler por adelantado (6.500) y una mensualidad para la agencia (otros 6.500 euros).

Pero el desembolso inicial solo para entrar a vivir puede perfectamente subir hasta los 50.000 euros, una cantidad que permitiría al común de los mortales dar la entrada para comprar un piso de segunda mano en la capital.

TE PUEDE INTERESAR

El INE confirma el 'boom' del alquiler entre 2015-2020: así ha subido por barrios y municipios

E. Sanz Datos: Unidad de Datos

Son los llamados alquileres o viviendas suntuarias, una palabra que según la RAE tiene que ver con el lujo, y que ocupan un lugar 'especial' en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), ya que, a diferencia del resto de contratos de alquiler, "el régimen aplicable será el determinado por la voluntad de las partes", según recoge su artículo 4.

Esta excepción a la ley que regula los alquileres en España permite, por ejemplo, exigir al futuro inquilino mayores fianzas, establecer una duración inferior a cinco años del alquiler o fijar importantes penalizaciones en casos de rescisión del contrato antes de tiempo.

Un mes por adelantado a la agencia, un mes para el propietario y cuatro o cinco meses de garantía

"El arrendamiento de este tipo de viviendas no está sujeto a regulación legal, se rige libremente por la voluntad de las partes. Uno de los objetos de la ley es proteger a quien necesita una vivienda y en este tipo de viviendas, los futuros inquilinos, pueden permitirse acceder a casas de este tipo, que son propiedades de lujo", explica a El Confidencial Óscar Larrea, executive director de John Taylor, firma de lujo que ha visto cómo se ha incrementado su cartera de este tipo de alquileres en los últimos meses.

"La ventaja principal es que ambas partes, arrendador y arrendatario, pactan las condiciones del contrato de arrendamiento en tiempo y forma, es decir, duración del contrato, cuantía de las fianzas y garantías, penalizaciones por incumplimiento, etc.", apunta Larrea. "El único inconveniente, por llamarlo inconveniente, es que las condiciones pueden ser muy agresivas, pero el perfil del inquilino de estas propiedades suele aceptarlas, ya que en muchas ocasiones son empresas. En muchas ocasiones, son expatriados, altos ejecutivos de empresas del Ibex o multinacionales y en su gran mayoría el encargado de firmar estos contratos son sus empresas, ya que está dentro de su remuneración o condiciones en su contrato de trabajo", añade este experto.

Sindo Dobarro, asesor independiente de John Taylor, conoce de primera mano este mercado. "Actualmente tenemos una docena de pisos suntuarios alquilados. El 90% a extranjeros, directivos del Ibex o altos cargos de entidades financieras, la mayoría extranjeros a quienes destinan a España y que cuentan con un bonus como expatriados. En un porcentaje menor tenemos grandes directivos nacionales con un poder adquisitivo muy alto que quieren comprar en Madrid pero prefieren vivir primero uno o dos años en alquiler para ver cómo está el mercado, conocer la zona y posteriormente comprar, pero son los menos".

TE PUEDE INTERESAR

O'Donnell 5, la gran operación de lujo del año frente al Retiro: "25 millones, una locura"

E. Sanz Edición gráfica: Raquel Cano

Este mercado, al igual que sucede con la compraventa en el segmento de lujo, es un mundo al margen de la inmensa mayoría de los mortales. "Un mes por adelantado a la agencia, un mes por adelantado para el propietario y cuatro o cinco meses de garantía. Para un alquiler de 6.500 euros supondría tender que pagar por adelantado casi 50.000 euros para poder entrar a vivir". Y eso en el mejor de los casos, ya que algunas propiedades fuera de mercado de John Taylor pueden alcanzar los 20.000 o 25.000 euros al mes.

Suelen incluir mayores penalizaciones

Una de las grandes diferencias de los alquileres suntuarios respecto a los alquileres que se rigen por la LAU son las penalizaciones en caso de incumplir la permanencia. No en vano, el propietario tiene mucho que perder.

"Dejar un piso en febrero, por ejemplo, cuando hay mucha menos demanda, supone un coste económico importante para el propietario, de ahí que además de las fianzas, se pueda pedir varios meses de penalización por rescisión anticipada del contrato o incluso el importe del alquiler restante".

Los alquileres suntuarios no son, ni mucho menos, mayoritarios en el mercado. De hecho, lo utilizan principalmente las grandes corporaciones patrimonialistas, family office y fondos de inversión, aunque su uso ha comenzado a extenderse entre particulares con un elevado poder adquisitivo y propiedades que cumplen los parámetros para ser considerados como una excepción dentro de la LAU.

"El 99% de los propietarios de viviendas de lujo desconoce que existen los alquileres suntuarios con los que se pueden pedir condiciones más duras y mayores garantías que las que exige la LAU. Garantías de apenas un mes de fianza como exige actualmente la ley no serían suficiente, por ejemplo, en caso de que un inquilino destrozara el suelo o el salón de una de estas viviendas", señala Sindo Dobarro. "De hecho", prosigue, "muchos particulares han subido las rentas de los pisos, precisamente, para que sean suntuarios y poder establecer mayores penalizaciones en el caso de que no se cumplan las condiciones del contrato".

Quienes alquilan este tipo de viviendas no buscan alquileres por meses, aunque tampoco de larga duración, de cinco años, como dice la LAU. Y no porque puedan vender el inmueble en caso de necesidad, sino porque si cambia el mercado y suben los alquileres, no quieren tener que esperar cinco años para poder subir las rentas, ya que, al igual que el resto del contrato, la subida se pacta libremente entre las partes y no tiene por qué estar sujeta a la evolución del IPC.

"Las empresas que alquilan este tipo de viviendas son patrimonialistas, es decir, lo quieren en alquiler, no vender", señala Dobarro, quien ha visto cómo tras la pandemia, el mercado se ha recuperado con fuerza.

Tengo clientes en lista de espera con presupuesto de hasta 10.000 euros al mes y no hay producto

"Cuando los extranjeros pudieron venir a España se produjo un gran crecimiento de la demanda. De hecho, en los últimos cuatro meses se ha alquilado todo y si tuviéramos más pisos, los tendríamos todos alquilados", asegura este experto, quien afirma que la demanda por este tipo de viviendas es mucho más elevada que la oferta. "Tengo clientes en lista de espera con presupuesto de hasta 10.000 euros al mes y no hay producto. Y va a más. Tras la pandemia se ha disparado la demanda de pisos de lujo en alquiler y no hay oferta".

No obstante, según Óscar Larrea, la situación podría cambiar en el futuro. "Dependiendo de la evolución de la legislación actual sobre arrendamientos, si esta se endurece más, es posible que veamos un aumento de contratos de alquiler de este tipo siempre que cumplan los condicionantes que se lo permitan". Sin embargo, bien por precio o bien por superficie del inmueble o por desconocimiento de los propietarios, son muchos los pisos con alquileres, tanto de larga como de corta estancia, que aunque no entran dentro del paraguas de alquileres suntuarios, no son aptos para todos los bolsillos.

Los alquileres de lujo, en pleno auge

Una de las empresas pioneras en España en el alquiler de lujo, principalmente corporativo, es Home Select, fundada hace ya veinte años por Daniel Hemoso y Sandra Cabello. Actualmente, la compañía gestiona más de medio millar de viviendas de lujo en alquiler, la mayoría de corta estancia.

"Tenemos 561 pisos en alquiler en Madrid, la inmensa mayoría, 526, se alquilan por meses, un mes mínimo". Algunas de esas unidades, también se engloban dentro de los alquileres suntuarios, un tipo de contrato que, como explica Daniel Hermoso a El Confidencial, "los utilizamos para los alquileres de mayor cuantía desde que se aprobó la ley en 2019".

Al igual que John Taylor, desde Home Select experimentaron un 'boom' de la demanda tras el verano de 2021. "En septiembre del año pasado teníamos todas las viviendas alquiladas. Nos llamaban muchos clientes para alquilar pero todo el producto estaba ocupado. Ahora la ocupación sigue por encima del 90%", explica Hermoso, quien reconoce el impacto de la pandemia, con una importante fuga de los alquileres turísticos hacia el mercado tradicional. Una tendencia que ha vuelto a invertirse con el regreso, poco a poco, de la normalidad y de los extranjeros.

Los alquileres de lujo se encuentran entre un 5% y un 10% por encima de los niveles prepandemia

"Lógicamente, la pandemia nos afectó, pero a partir del verano pasado comenzamos a notar una fuerte recuperación de la demanda. Tal es así que respecto a los precios de los alquileres, estos se encuentran entre un 5% y un 10% por encima de los niveles prepandemia, debido, como explica Daniel Hermoso, "a una pujante demanda y a una oferta aún muy reducida. Los precios bajaron un 40% en 2021 frente a 2020 y han subido un 51% en 2021 frente a 2020 lo que implica subida neta del 9% en 2021 frente a 2019".

El buen momento que vive el sector también se deja sentir en el número de propiedades bajo gestión. "En 2021 aumentamos un 60% nuestras reservas frente a las cifras de 2020 y un 5% frente a 2019, mientras que nuestra cartera de viviendas en alquiler no deja de aumentar. Estamos en torno a las 10 captaciones al mes, unas cien unidades nuevas al año".

En su cartera figura, por ejemplo, uno de los alquileres más caros actualmente en Madrid: 15.000 euros al mes en El Viso, una de las zonas de la capital más demandada actualmente por el nacional. Los alquileres de esta exclusiva promoción de apenas tres viviendas se mueven entre 9.000 y 15.000 euros al mes.

Home Select también se encarga del alquiler de algunas unidades de los grandes proyectos de lujo de la capital: Lagasca 99, Canalejas, Claudio Coello 11 o Recoletos 8. "De cada promoción de obra nueva que sale al mercado en Madrid, nos entran algunas viviendas en alquiler", asegura su CEO quien explica que en los grandes proyectos de lujo, los precios se mueven entre los 12.000 y los 14.000 euros al mes y suele tratarse de alquileres de larga duración, no por meses. "Cuanto más grande es el piso, generalmente, más larga es la estancia". No obstante, la estancia media de los alquileres de esta compañía se encuentra en 4,5 meses.

TE PUEDE INTERESAR

Los dueños de Gilmar buscan salida a Narváez 9: se alquila, se vende o lo que sea

E. Sanz

También cuenta en su cartera con viviendas de Torre de Madrid, "que en su día compraron inversores nacionales y que ahora se alquilan en torno a 3.500 euros al mes. O Park & Palace, un proyecto de Princeton junto al Palacio Real, entre 2.250 y 2.400 euros al mes, orientadas a un inquilino fundamentalmente nacional", según Hermoso.

Respecto al perfil del inquilino de lujo, al igual que John Taylor, desde Home Select destacan la fuerte presencia extranjera. "Tenemos muchos inquilinos foráneos que han elegido Madrid para teletrabajar porque les gusta la ciudad. Podrían trabajar desde cualquier otro sitio o ciudad pero les gusta Madrid. Especialmente los latinoamericanos, y entre estos venezolanos, mexicanos, colombianos... Miami se ha encarecido muchísimo, lo que ha provocado que latinoamericanos, pero también estadounidenses, hayan decidido venir a Madrid a trabajar".

Sus datos así lo constatan. El 23% de los clientes de Home Select son españoles, un 12% proceden de Estados Unidos, un 11% de México; 21% del resto de Sudamérica, y un 14% de Europa.