La hipoteca media roza el nivel de la burbuja y los fondos giran en bloque hacia el alquiler

¿Estamos a las puertas de una nueva burbuja inmobiliaria? Es la pregunta del millón y su respuesta nunca es sencilla. Por el momento, en Europa, el Banco Central Europeo (BCE) ya ha advertido de que empieza a ver síntomas de riesgo y que va a seguir atento la evolución del mercado para evitar que la historia se repita.

En España, los expertos de Atlas Real Estate Analytics han hecho un amplio análisis sobre todos los elementos que podrían estar anticipando la existencia de una burbuja y, aunque su conclusión es que el riesgo actual es entre neutro y moderado, sí hay un dato que llama la atención: el importe medio de las hipotecas.

A la espera de los datos oficiales, el estudio revela que el mercado español habría cerrado 2021 con una hipoteca media de 138.111 euros, nivel no visto desde el año 2008, justo cuando estalló la burbuja, y que se suma a otros indicadores como las 640.000 operaciones que se cerraron el año pasado, la mayor cifra en una década.

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"El valor medio de los préstamos hipotecarios ha aumentado significativamente en los últimos siete años, tras el mínimo alcanzado en 2013. La tendencia positiva no solo no se ha visto frenada por la pandemia, sino que el crecimiento del valor de las hipotecas ha aumentado a mayor velocidad en el último año, hasta situarse cerca de los 140.000 euros", explican los expertos de Atlas.

Este dato, sin embargo, debe cruzarse con otros muchos para testar realmente la temperatura del mercado. Así, por ejemplo, aunque el endeudamiento de los compradores esté llegando a los niveles de la burbuja, la salud financiera de las empresas es mucho más robusta que la vista durante la pasada década: en 2019 y 2020 se mantuvo estable en el 30%, cuando la ratio media del sector transporte subió al 36% y el hostelero llegó al 56%.

Otro indicador que alejaría los fantasmas de burbuja es la rentabilidad bruta, que tanto en Madrid como en Barcelona, Valencia y Sevilla, en vez de comprimirse, se ha ampliado. "Al no existir una desconexión entre el valor de su activo y la rentabilidad esperada, se concluye que el riesgo de burbuja en este factor es bajo", recoge el informe de Atlas.

No obstante, también es cierto que ya antes del estallido de la pandemia el mercado promotor estaba empezando a dar síntomas de agotamiento y los grandes jugadores de la industria, conscientes de ello, habían empezado a girar el rumbo hacia el mercado de promover para alquilar, lo que se conoce en la jerga inmobiliaria como BTR ('build to rent').

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Frente a la fiebre promotora vivida hace una década, cuando estos vehículos se hicieron con enormes bolsas de suelo sobre las que construyeron las grandes empresas promotoras del momento, ahora han multiplicado su apuesta por el alquiler, que implica un mayor compromiso a largo plazo, al quedarse con la propiedad del inmueble, lo que explica que detectar los riesgos de burbuja sea crítico para los grandes fondos e inversores institucionales.

El apetito es tal que, actualmente, fondos y promotoras tienen en marcha proyectos que permitirán sacar al mercado 53.060 viviendas en régimen de alquiler de aquí a 2025, a las que se suman otros 49.500 hogares de objetivo público, como el madrileño Plan Vive o el barcelonés Habitatge Metrópoli Barcelona (HMB).

La iniciativa privada tiene en marcha proyectos para sacar 53.000 pisos en alquiler hasta 2025, que se sumarán a 49.000 de objetivo público

El bocado más importante de los BTR proyectados hasta 2025 se concentrará en Madrid y su área metropolitana, donde están proyectados 20.875 pisos. Dentro de estos, destacan los 5.500 hogares que corresponden al Vive, el plan de colaboración público-privada diseñado por el Ejecutivo de Isabel Díaz Ayuso y cuyas primeras viviendas levantarán Ares y Culmia. En Barcelona y su área metropolitana están proyectadas 8.287 viviendas en renta, dentro de las cuales se enmarcarían los 4.500 hogares de Habitatge Metrópoli Barcelona (HMB), plan adjudicado a Neinor y Cevasa.

"Toda esta actividad supone que se haya pasado de un 'pipeline' a futuro de 90.180 viviendas, según estimamos a principios de 2021, a un total de 102.560 viviendas un año más tarde, durante la redacción del presente informe, si se suman los proyectos públicos y privados", apuntan los expertos de Atlas, dato definitivo del candente momento que vive el mercado.

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El aumento de actividad también se ha hecho notar en el número de transacciones de carteras ejecutadas durante el año: un total de 15 operaciones entre enero de 2021 y enero de 2022, que suman 6.008 viviendas y que han dejado cifras de inversión superiores a los 1.564 millones de euros. Todos estos 'portfolios' se encuentran en solo cuatro comunidades —Madrid, Cataluña, Comunidad Valenciana y Andalucía—, frente al creciente interés por ampliar el foco a otras geografías.

Tanto en Madrid como en Cataluña, el porcentaje de la población que vive en régimen de alquiler es superior a la media nacional, con un 22% y un 27%, aunque también hay regiones cuyo porcentaje de hogares en alquiler ha aumentado significativamente, como es el caso de Cantabria (15%), La Rioja (19%) o País Vasco (15%). "El desempeño de estas regiones parece indicar que los mercados de segundo orden en España están alcanzando la madurez y pueden presentar localizaciones interesantes a la hora de diversificar los 'portfolios' de 'build to rent' fuera de las áreas metropolitanas de las principales ciudades españolas", apunta Atlas.