Los vendedores se vienen arriba: los pisos están sobrevalorados hasta un 17%

El precio de venta las viviendas en las grandes ciudades está muy por encima de lo que realmente valen. Es decir, las expectativas de los propietarios de esas viviendas están sensiblemente infladas respecto al valor de mercado real de las mismas y respecto a lo que el comprador está dispuesto a pagar. Pero ¿cómo de infladas están dichas expectativas?

Según el último informe sobre el mercado de la vivienda en España elaborado del Grupo Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra (UPF), realizado tras analizar más de 14.000 transacciones, las viviendas ofertadas en venta en Madrid y Barcelona cuestan un 17% más que su valor de mercado real, una brecha abierta por la diferencia entre las expectativas de los propietarios y la valoración profesional del inmueble.

Las viviendas en venta en Madrid y Barcelona cuestan un 17% más que su valor real

La situación no es exclusiva de estos grandes mercados, sino que se repite en otras grandes ciudades como Zaragoza, Valencia o Sevilla, donde el porcentaje se sitúa en el 16%, 13% y 17%, respectivamente, pero también en Málaga, uno de los mercados de moda en el último año. Los malagueños piensan que sus viviendas valen un 18% más de lo que realmente valen.

"Las diferencias entre las expectativas del propietario de la vivienda y el comprador son generalizadas. Siempre pensamos que lo nuestro es más valioso de lo que realmente es. Y siempre es así. La cuestión está en determinar cuánto más vale de lo que pensamos, explica José García-Montalvo, catedrático de Economía de la UPF.

Estas expectativas tan infladas no son nuevas, sino que tanto Tecnocasa o Bankinter a nivel nacional o 'The Economist' a nivel internacional llevan varios años alertando de esta situación de sobrevaloración en el mercado residencial español.

¿Por qué se inflan las expectativas de los vendedores? En un contexto como el actual, explica García-Montalvo, "esto se debe a las expectativas sobre el futuro del vendedor. La tendencia del mercado residencial actual es creciente. Existe una clara presión de la demanda sobre los precios de la vivienda que cada vez es más fuerte. Y el vendedor descuenta ese futuro. Eso sí", advierte este catedrático, "una cosa son las elevadas expectativas del vendedor y otra el precio al que finalmente se cierra la operación porque el comprador sigue dispuesto a negociar".

Según este informe, en 2021 los compradores lograron una rebaja media del 8,1% respecto al precio de salida, ligeramente por debajo del 9% de los dos ejercicios precedentes, pero por encima de los niveles de 2016, 2017 y 2018.

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Y es que, según Lázaro Cubero, director de análisis del Grupo Tecnocasa, "el mercado inmobiliario español se encuentra actualmente y en términos generales en ‘fase de crecimiento’, una fase que se caracteriza por un ‘alto volumen de ventas y unos precios relativamente bajos’ al analizar la serie histórica de los últimos años".

Una situación que estaría contribuyendo a esas fuertes expectativas por parte del vendedor. Una sobrevaloración que, según Cubero, provoca que el inmueble "se queme" y se alargue el proceso de venta. En concreto, 101 días en 2021.

El inversor, detrás de dos de cada 10 compras

El periodo de venta, sin embargo, se reduce significativamente cuando el comprador es un inversor. Un perfil de comprador que ha vuelto con fuerza tras la pandemia. "Gran parte de las compraventas hechas como inversores son ‘compras rápidas’, operaciones en las que todo el proceso de compraventa no se alarga más de 60 días, y que la mayoría de ellas (un 70,2%) se paga al contado", destaca Cubero.

La razón. Suelen ser pisos pequeños, de entre 40 y 60 metros cuadrados; normalmente vacíos y con necesidad de una reforma; y con una antigüedad de al menos 60 años. No suelen disponer de ascensor y son más baratos que las viviendas con características similares. "El cliente inversor es una persona que normalmente vive en el mismo barrio y compra una vivienda porque considera que le va a dar más rentabilidad que tener el dinero en el banco", añade el director de análisis de Tecnocasa.

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El inversor ha regresado con mucha fuerza al mercado residencial. Según datos de Tecnocasa, durante el año 2021, el 23% de las compraventas de vivienda de segunda mano tuvieron detrás a un inversor. La cifra supone un avance de cuatro puntos respecto a los datos de 2020, cuando las transacciones se hundieron debido a la crisis sanitaria y económica, y vuelve de nuevo a las cifras previas a la pandemia.

El regreso de los inversores se ha producido a medida que se recuperaba la normalidad de tal manera que, si se analiza 2021 por trimestres, "el porcentaje de inversores aumenta trimestre tras trimestre, llegando a ser del 24% en el último periodo del año", según Lázaro Cubero.

¿Espantará la futura ley de vivienda a los inversores con el control de los alquileres? En opinión de José García-Montalvo, no. En su opinión, "se ha hablado mucho de la posible limitación de precios de los alquileres que recoge la ley, "quizá por ser una de las medidas más polémicas", pero no cree que vaya a tener efectos sobre la inversión, ya que, en su opinión, los efectos de la normativa serán mínimos debido a que su aplicación dependerá de las propias comunidades autónomas y porque la regulación de las rentas tardará en llegar varios meses debido a la 'vacatio legis' de hasta 18 meses de la que dispone el Ministerio de Transportes para desarrollar un índice de precios que permita declarar zonas tensionadas y regular las rentas.

La vivienda se anima

Respecto a la evolución del precio de la vivienda. García-Montalvo ha destacado el impulso que han cogido los precios en los últimos meses, si bien "con menor intensidad que en otros países europeos". Según los datos de Tecnocasa y la Pompeu Fabra, el precio de la vivienda usada en España se situó en la segunda mitad de 2021 en los 2.327 euros por metro cuadrado, un avance anual del 3,37%. El segundo semestre del año es, además, el primero que registra subidas tras cuatro semestres consecutivos a la baja.

Móstoles (6,52%) es la población que experimenta una mayor tasa de crecimiento del precio de la vivienda en el segundo semestre de 2021, mientras que el menor crecimiento está en Málaga (1,33%). Todas las ciudades presentan una tasa de crecimiento positiva, con la única excepción de Alcorcón (-4,85%).

El mercado inmobiliario, por ello, muestra signos de estar "en fase de crecimiento" a pesar de que haya ciudades que hayan llegado al punto de inflexión, según ha detallado Cubero. La fase actual, ha añadido, se caracteriza por un alto volumen de ventas y unos precios "relativamente bajos" en comparación con la serie histórica. Sevilla y Zaragoza se encontrarían en esta situación, mientras que Madrid, Barcelona, Málaga y Valencia estarían ya "en fase de madurez, con un alto volumen de compraventas y unos precios más altos".