Málaga 'on fire', ya se venden más casas de obra nueva que en toda la ciudad de Barcelona

Málaga está que arde, inmobiliariamente hablando. Y no solo la capital, también toda la provincia, en especial, Marbella. Los datos hablan por sí solos. Durante el primer semestre del año se vendieron más viviendas de obra nueva que en Barcelona, situándose solamente por detrás de Madrid, que sigue siendo la provincia que mayor interés despierta entre los compradores, con un 21,1% de las transacciones (6.988 unidades de obra nueva vendidas).

Málaga acaparó durante los seis primeros meses del año el 8,9% de las ventas —2.954 unidades— mientras que la Ciudad Condal tuvo una cuota de mercado del 8,3% —2.738—, perdiendo el segundo puesto. En el caso de la segunda mano, sin embargo, la ciudad malagueña se sitúa en el quinto puesto con el 4,8% del total de transacciones, por detrás de Madrid (12,9%), Barcelona (10,7%), Alicante (6,4%) y Valencia (6,3%).

La actividad inmobiliaria en Málaga durante la primera mitad del año ha sido muy potente. Según el último informe residencial de Colliers, entre enero y junio se vendieron 16.766 viviendas, una cifra que supone un fuerte crecimiento respecto al mismo periodo del año anterior (64,6%), pero también respecto al semestre anterior (13%). Las transacciones de segunda mano se han disparado un 73% y las de obra nueva, un 39%. Todas estas cifras y porcentajes demuestran la fortaleza del mercado residencial en Málaga.

"Multitud de ojos se han fijado en Málaga como ciudad tecnológica y destino de empresas y trabajadores cualificados"

Además, la proporción de transacciones en la capital está aumentando frente al total de la provincia. Así, por ejemplo, si en 2014 su cuota se situaba en torno al 15%, en 2020 alcanzaba el 24,3% en 2020 y durante este primer semestre ha repuntado ligeramente hasta el 25%.

"El volumen total de transacciones acumulado de los últimos 12 meses en Málaga capital registró su mínimo en 2014, al igual que sucedió en el conjunto de la provincia. Es en 2015 cuando se registran en la capital los mayores crecimientos en el número de transacciones, por encima del 30%. Todo esto nos da una idea del fuerte interés que despertó el mercado residencial en Málaga", explica Íñigo Molina, director de Andalucía de Colliers.

Este experto destaca cómo "desde 2019 se produce un cambio de tendencia y se inicia un descenso en el número de operaciones que sorprendentemente se estabilizó en 2020. Sin embargo, los dos primeros trimestres de 2021 han tenido un comportamiento muy positivo, especialmente el segundo trimestre que mejoró las cifras un 138% respecto al mismo periodo del año 2020 y un 28,7% respecto al trimestre anterior".

El 'boom' tecnológico del último año y medio y el aterrizaje de grandes multinacionales digitales como Google, TDK o Vodafone y las lanzaderas, aceleradoras e incubadoras de 'startups' que han elegido la ciudad como centro de operaciones, explican, en gran medida, el interés por Málaga.

"La ciudad se encuentra en un momento crucial para su futuro. Multitud de ojos se han fijado en Málaga como ciudad tecnológica y destino de empresas y trabajadores cualificados y ello requiere un refuerzo de la ciudad en oficinas, pero también en un mercado residencial de calidad ajustado a diferentes niveles adquisitivos y en diferentes zonas", añade Molina.

En opinión de este experto, "empresas y ciudadanos han descubierto el atractivo de Málaga, la Costa del Sol y pueblos del interior, lugares todos ellos donde pasar largas temporadas, retirarse o teletrabajar dadas las fáciles comunicaciones, múltiples infraestructuras, calidad de vida y multiculturalidad. Además, la llegada de empresas para instalarse y de personas que descubren en Málaga un destino de vida provoca que los inversores miren a Málaga y la sitúen entre sus preferencias. Con todo lo anterior", prosigue el directivo de Colliers, "vemos una demanda residencial que, aunque estuvo ligeramente retraída por las dificultades en el año 2020, creemos que tiene buena salud y un gran potencial de crecimiento en tanto en cuanto la situación mejore definitivamente y los viajes internacionales y restricciones o limitaciones de movimiento se suavicen".

De hecho, esta consultora prevé que para el conjunto de 2021 se cierren más operaciones que en el año 2018, que fue el mejor año de la última década.

Los extranjeros vuelven con fuerza

El regreso de los compradores extranjeros durante 2021 explica, en buena medida, el auge de Málaga, cuyas compras se sitúan muy cerca de los niveles precovid.

Y es que, aunque Alicante sigue siendo la provincia preferida por los extranjeros, ya que el 17,6% de las compras se registró allí, Málaga, con una cuota del 11,4%, fue la segunda provincia preferida por los compradores foráneos, por delante de Barcelona (8,7%), Madrid (7,7%), las islas Canarias con sus dos provincias (7,6%), Valencia (6,3%) y Baleares (6,2%). Según los datos recopilados por Colliers, en total se materializaron más de 5.000 operaciones y las previsiones para el cierre de 2021 son muy positivas.

TE PUEDE INTERESAR

Startuperos y 'techies' revolucionan la vivienda (de lujo) en Málaga que bate récords

E. Sanz

Por otro lado, el enorme apetito comprador está provocando que prácticamente todo lo que se construye se venda. Así lo reflejan los datos de absorción, un parámetro que mide la relación entre el número de transacciones de obra nueva y viviendas terminadas, y que es fundamental para conocer si el mercado goza de buena salud. Así, por ejemplo, valores próximos al 100% indican que hay equilibrio entre la oferta y la demanda. Valores por encima del 100% ponen de manifiesto que la capacidad de compra está por encima de la producción, en estas condiciones se reduce el 'stock' existente de vivienda de obra nueva, y, si este no es elevado, es un indicativo de la necesidad de incrementar la producción. Por el contrario, valores por debajo del 100% indican que la demanda no llega a cubrir la oferta y el 'stock' se incrementa.

Durante el primer semestre del año, los principales mercados han tenido un comportamiento dispar respecto a la absorción. Mientras que en Madrid (89,9%), Málaga (88,5%), Valencia (105,5%) y Murcia (93,3%) la demanda y la oferta de vivienda nueva han estado muy equilibradas con absorciones superiores al 88%, en provincias como Vizcaya (51,4%), Alicante (78,2%), Barcelona (68,8%) y Sevilla (72,7%) la absorción no ha logrado superar el 80%. En el caso de estas dos últimas ciudades, según Colliers, estos porcentajes más bajos se deben más a un exceso de producción que a la falta de demanda, ya que en ambas ciudades la demanda creció, pero no lo suficiente para poder absorber todas las viviendas entregadas.

En el caso concreto de Málaga, tal y como explica Íñigo Molina, "la mayor parte de la nueva oferta que se produce se está cubriendo con la demanda". Y recuerda cómo durante los años 2017 y 2018 "el mercado gozaba de una excelente salud y tenía tasas de absorción del 93% y 133% respectivamente. Sin embargo, en 2019, la producción de vivienda comenzó a superar la demanda y cerró el año con una absorción del 85%, produciendo 641 unidades más de las que se habían transaccionado".

2020 cerró con una situación similar al 2019, con una absorción del 85% y produciendo 944 unidades más de las que se habían vendido, mientras que, en el primer semestre de 2021, la situación ha mejorado.

La mayor parte de vivienda de obra nueva que se construye en Málaga se vende

¿Dónde se concentra la oferta? "Entre las zonas de mayor volumen de oferta, vemos cómo en Teatinos se ha entregado gran parte de la obra en curso y se deberían lanzar nuevas promociones, Pacífico sigue con las Torres y nuevos proyectos que se pondrán en marcha a lo largo de 2022. Guindos ha tomado impulso con varios proyectos en la zona y Limonar afronta la recta final de los proyectos multifamiliares", señala Molina, quien destaca cómo en un futuro próximo "parece que veremos el lanzamiento definitivo de Repsol que junto con el desarrollo del PERI Princesa serán referente de la oferta de vivienda en venta y alquiler de la ciudad".

Por lo que se refiere a las zonas costeras, en opinión de este experto, "se ha ido depurando la oferta existente previa a la crisis provocada por el covid y, al mismo tiempo, se ha ido reponiendo con proyectos redefinidos y orientados hacia una demanda en busca de productos pospandemia que da mayor importancia al jardín y a las terrazas, a las zonas comunes… En ambos casos, tanto en Málaga como en la Costa —que concentran el 80% de las operaciones de la provincia—, el mayor problema que observamos es la accesibilidad a suelo de calidad en precios razonables para desarrollo de promociones".

Subidas de precios del 11% en 2021

Y es que, en Málaga, al igual que sucede en Madrid o Barcelona, escasea el suelo finalista, lo que, unido a los elevados costes de construcción, la fuerte demanda —los expertos han constatado la llegada de un comprador dispuesto a pagar unos precios nunca antes vistos en la ciudad— y la escasez de producto, está calentando al alza los precios.

"Aún habiendo operaciones de suelo, la tensión de precios es clara y, unido a unos costes de construcción en escalada, vemos la dificultad en concretar compra de suelo, cierre de precios de obra, preventas y financiación de proyectos. Si metemos en la coctelera el atractivo de la ciudad y su costa, una demanda con buena salud, una oferta variada pero con alguna limitación por zonas y tipologías y una creciente presión sobre suelos y costes de construcción, contemplamos el reflejo en unos precios de venta de vivienda de obra nueva un 11,3% por encima de los del año pasado".

Los mayores incrementos se están registrando en obra nueva. Los precios medios unitarios se sitúan en 2.558 euros el metro cuadrado en la capital y en 2.637 euros en la provincia. Estos valores son un 44,5% y 24% superiores a los de 2020, y un 18,4% y un 19,6% respecto a los de 2019. Tanto a nivel municipal como provincial, los precios medios de cierre se encuentran en niveles máximos de los últimos 14 años, según destaca Colliers.

"Durante el año 2020, el importe medio de compraventa de viviendas en el mercado de obra nueva sufrió un ligero retroceso respecto al año 2019 debido fundamentalmente a la incertidumbre que generó la crisis sanitaria. Estas contracciones fueron más acusadas en la provincia que en la capital. Sin embargo, en 2021, con la reactivación económica y las mejores previsiones sobre el empleo, los compradores se han animado no solo a comprar, sino a hacerlo con tiques medios más elevados, incluso por encima de los valores medios del año 2019", destaca Íñigo Molina.

Así, por ejemplo, en 2019, el tique medio en obra nueva en la capital alcanzó los 245.000 euros, en 2020 los 255.000 y en 2021 los 298.000 euros. "Los importes medios en la provincia son superiores a los de la ciudad, debido fundamentalmente al empuje del Triángulo de Oro de la Costa del Sol y el mercado 'high end' que tiene la costa y del que carece todavía la capital", añade este experto.

¿Y qué sucede en el alquiler?

Otro de los mercados que se está viendo afectado por el 'boom' tecnológico de Málaga es el mercado del alquiler, si bien el comportamiento de los precios durante 2021 ha sido muy diferente a los de la compraventa. Así, por ejemplo, mientras que a junio de 2021 los precios de oferta en venta presentaban crecimientos positivos interanuales, los precios medios de oferta en renta retrocedían un 4,0% en la provincia y un 8,7% en la capital, "con un claro efecto de compresión de las 'yields", según Colliers.

La renta media de alquiler en Málaga capital llegó a sus mínimos a finales de 2014, tras lo cual inició una tendencia alcista con un incremento muy pronunciado hasta 2018, alcanzando unos niveles máximos de 10,3 euros por metro cuadrado al mes. Ahora, en 2021, los precios se encuentran en 9,4 euros.

"En los próximos meses veremos cerca de 1.000 viviendas de gestoras especializadas"

"Entramos en un periodo de cambio en la ciudad de Málaga. El mercado de la vivienda de alquiler va a sufrir una transformación y se va a mover hacia una progresiva profesionalización. El atractivo de la ciudad para compradores que ven en Málaga una ciudad ideal para vivir, invertir, retirarse o teletrabajar y para empresas que demandan profesionales especializados. Pero ha activado otro interés, el de fondos y promotoras dispuestas a desarrollar proyectos de viviendas en alquiler ('built to rent')", apunta Íñigo Molina.

"Así, ya vemos proyectos en la zona del entorno de Repsol, Martiricos o Guindos, Campanillas. El objetivo es ofrecer a una demanda creciente, alternativas de viviendas bien gestionadas por profesionales y adaptadas a sus necesidades tanto en tamaño como en servicios en ubicaciones atractivas".

El informe de Colliers calcula que en los próximos meses veremos cerca de 1.000 viviendas bajo el paraguas de gestoras especializadas en viviendas en alquiler.

TE PUEDE INTERESAR

Entre 3 y 6 millones: los extranjeros vuelven poco a poco al mercado de lujo de Marbella

E. Sanz

Esta consultora prevé que los precios de alquiler trasladen a la renta el esfuerzo de compra por parte de los inversores. "Lógicamente, en los distritos donde la compra de vivienda tiene precios mayores, el alquiler es mayor, si bien la rentabilidad alcanzada es inferior. Es decir, en zonas como el distrito Este o Centro, donde el precio de compra de vivienda tanto nueva como de segunda mano es elevado, las rentas se sitúan en el rango más alto, pero la rentabilidad es inferior a otras zonas donde el esfuerzo de compra es menor, pero se pueden pedir rentas atractivas que hacen que la rentabilidad de la compra sea más atractiva", apunta Molina.

Según los datos de Colliers, los distritos Centro y Este son los que tienen una rentabilidad más ajustada (por debajo del 4,5%) manteniendo la renta más alta por metro cuadrado alquilado. Teatinos, Carretera de Cádiz Churriana y Cruz de Humilladero tienen rentabilidades por debajo del 6%, mientras que el resto de distritos de la ciudad mantiene rentabilidades por encima del 6%, no llegando ninguna de las zonas a rentabilidades superiores al 7%.