El Gobierno concede una moratoria de 18 meses para bajar alquileres a grandes fondos

El acuerdo alcanzado este martes en el Gobierno para aprobar la futura Ley de Vivienda estatal tiene letra pequeña. Una de las 'cláusulas' de la normativa en ciernes afecta a los grandes tenedores personas jurídicas, que son, en realidad, los fondos de inversión o entidades financieras. El Ejecutivo ha acordado en este sentido contemplar una moratoria de 18 meses para la aplicación de la norma a estos grandes tenedores, según explican a El Confidencial fuentes del Ministerio de Transportes, el responsable en la materia.

La normativa sobre vivienda incluye una 'vacatio legis' de año y medio a partir de la entrada en vigor de la ley que afecta, en efecto, a esa regulación y bajada de precios a grandes tenedores personas jurídicas, a partir de 10 viviendas. La finalidad de este periodo de transición entre la publicación de este apartado de la norma hasta su entrada en vigor, según las mismas fuentes, es "conformar un sistema de limitación de precios válido". Es decir, el Gobierno se da a sí mismo, y ofrece a los grandes fondos, un periodo hasta mediados de 2023, siempre y cuando el proyecto de ley sea aprobado en las Cortes Generales en los próximos meses, para configurar un sistema de precios más preciso.

El Ejecutivo entiende que el nuevo sistema de limitación de precios actualizaría el actual índice de precios de referencia del Ministerio de Transportes. El problema es que ese índice, que bebe de la información sobre precios que le facilita la Agencia Tributaria, se encuentra desactualizado. Los datos hacen referencia a la situación de 2015 a 2018, mucho antes de la pandemia, y no recogen la situación real del mercado en este momento.

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Para los grandes tenedores, lo que ha hecho el Gobierno al acordar con Unidas Podemos diferenciar entre grandes y pequeños propietarios supone superar una línea roja que, en privado, el PSOE les había trasmitido una y otra vez que no pensaba traspasar, y que, para colmo, es la segunda vez que lo hace. En marzo de 2019, cuando se modificó la Ley de Arrendamientos Urbanos y se amplió de tres a cinco años el plazo de duración de los contratos de alquiler, a los grandes tenedores se les obligó a firmar por siete años, lo que hizo saltar por los aires los cálculos de rentabilidad que habían hecho muchos grandes fondos.

Los vehículos más oportunistas, que entraron en el mercado aprovechando las rebajas de la última crisis inmobiliaria, habían diseñado sus planes de negocio sobre un modelo que les permitía firmar dos rentas por tres años cada una, antes de desinvertir, aproximadamente, en el año séptimo de su inversión. De este modo, se llevaban dos renovaciones al alza del contrato, aprovechando tanto su trabajo de mejora del activo como el impacto al alza del ciclo tras la crisis. Cálculos que la modificación de la LAU se llevó por los aires al obligarles a estar siete años sin modificar la renta y ligándola solo al IPC.

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Blackstone, el mayor inversor en inmobiliario español, reaccionó rápidamente modificando el plan de negocio que había contemplado hasta entonces y limitando a las áreas metropolitanas de las cinco grandes capitales del país su oferta de vivienda en alquiler. En el resto del país, ha puesto a la venta todos los hogares que tiene.

Ya sea para evitar un nueva espantada, o consciente de que la pandemia ha distorsionado el mercado, el Gobierno ha dado un balón de oxígeno a los fondos con la prórroga de 18 meses, un periodo de gracia que además de darles margen para rediseñar estrategias, también ayudará a diluir el efecto del covid en la fijación de los precios de referencia. En los últimos dos años, el negocio del alquiler se ha visto afectado por diferentes elementos que distorsionan la actividad normal, como la prohibición de desahuciar, la obligación de renovar, la crisis económica derivada de la pandemia y los mensajes cruzados respecto a la futura Ley de Vivienda, que crean incertidumbre.

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Con estos dos cambios hacia los grandes tenedores, y si no aparece nueva letra pequeña, los grandes fondos se van a encontrar a partir de 2023 con el escenario de tener congelados los alquileres por hasta 10 años, ya que a los siete que ya les obliga la ley, se sumarán tres en las zonas tensionadas.

Bonificaciones fiscales de hasta el 70%

El acuerdo sobre la Ley de Vivienda alcanzado en el seno del Gobierno también contempla abrir la posibilidad a las comunidades autónomas, responsables en la materia, de que los pequeños propietarios, personas físicas, puedan congelar los precios en dichas zonas de mercado tensionado y aplicar incentivos fiscales para bajar el precio de los alquileres. Es decir, los pequeños propietarios tendrán algunas ventajas en el IRPF si deciden bajar sus alquileres de forma voluntaria.

Según fuentes gubernamentales, si un propietario particular acepta rebajar el precio del alquiler un 5% o más, se le podrá aplicar una bonificación del 90% del IRPF en el rendimiento neto. Aquellos que alquilen la vivienda a jóvenes tendrán, por su parte, un incentivo en el IRPF del 70%. Todas estas medidas tendrán que ser pactadas por las comunidades autónomas con el Ministerio de Hacienda, añaden. El Gobierno aún no ha concretado qué tope de precio será el que se podrá beneficiar de estos incentivos, pero las fuentes consultadas apuntan que en ningún caso podrán acogerse viviendas de rentas elevadas.