Soy propietario: cómo me beneficiaría de las nuevas bonificaciones fiscales al alquiler

La propuesta que ha llevado el PSOE a la mesa de negociación con Unidas Podemos para controlar los precios del alquiler va dirigida a intentar abaratar las rentas con bonificaciones fiscales para los propietarios, de manera que sean estos los primeros interesados en bajar los precios porque, gracias a la fiscalidad, el neto que ganarán cada año será superior.

Aunque el borrador con el que trabajan los socialistas contempla numerosas casuísticas (alquilar a jóvenes, a familias de ingresos reducidos, de viviendas protegidas, rehabilitadas...), el foco está en jugar con la actual reducción del 60% en el rendimiento neto del alquiler de vivienda para estimular precios más asequibles. Y, para conseguirlo, hay dos grandes palancas.

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La primera consiste en que todos los nuevos contratos verán mermada esta reducción al 50% (en los vigentes se respeta), lo que supone una penalización fiscal de 10 puntos, que se puede corregir e ir modulando al alza en función de toda la casuística que ha puesto sobre la mesa el PSOE.

Cuando se saque a alquiler viviendas protegidas, cuyas rentas ya están limitadas, se mantendrá el 60% porque se le sumará otro 10%. Lo mismo ocurrirá en los pisos que sean rehabilitados. Más relevante serán los casos en los que se alquile la vivienda a jóvenes entre 18 y 35 años, pero con el añadido de una renta mensual limitada, donde la reducción llegará al 70%.

Un ejemplo práctico del impacto de esta medida sería una vivienda con una renta mensual de 700 euros, lo que supone para el casero un ingreso anual de 8.400 euros. Con la reducción del 60% actual, deberá tributar sobre 3.360 euros, pero si hace un nuevo contrato ya deberá saldar una cuenta mayor con Hacienda, ya que será sobre 4.200 euros, y si alquila a jóvenes, sería solo sobre 2.520 euros.

Pero el plato fuerte llega con las consideradas zonas tensionadas, es decir, aquellas donde se ha producido un incremento sostenido en los alquileres y las familias tienen que hacer un sobresfuerzo financiero para poder pagarlo. En estos casos, para favorecer que salgan al mercado nuevas viviendas, todos los pisos que se incorporen al alquiler habitual tendrán una reducción del 70%; mientras que aquellos que ya forman parte del parque de alquiler, si bajan un 10% la renta, su reducción será del 90%.

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Agencias

Para hacerse una idea del impacto, en ese mismo ejemplo de los 700 euros, como el nuevo precio del alquiler sería de 630 euros, el inquilino pasaría a saldar cuentas con Hacienda solo por 756 euros, frente a los 3.360 euros que está tributando ahora con el 60% o los 4.200 euros que deberá afrontar en cuanto firme un nuevo contrato ya sometido al nuevo marco del 50%.

En términos netos, desde el Ministerio de Transportes estiman que el beneficio fiscal en el IRPF que tendría el propietario de la vivienda de este ejemplo si bajara un 10% el precio sería de 950 euros al año; mientras que para el inquilino serían 840 euros los que se ahorra en el pago de la renta. No obstante, sigue habiendo importantes interrogantes.

Tope máximo

La principal duda es hasta qué importe se aplicarán estas bonificaciones, especialmente, en la propuesta estrella del 90%. El PSOE todavía no ha decidido qué tope de precio será el que se podrá beneficiar de estos incentivos, pero las fuentes consultadas aseguran que en ningún caso podrán acogerse viviendas de rentas elevadas.

Esta renta máxima que se podrá beneficiar de las bonificaciones fiscales, además, será diferente en función del ámbito, ya que es distinto el alquiler que se paga en Madrid y Barcelona, por ejemplo, que en sus ciudades dormitorio, aunque en todos los casos pueda detectarse que se trata de zonas tensionadas.

Cuando las administraciones detecten que una zona debe ser declarada tensionada, se mantendrá esta consideración obligatoriamente por tres años, pudiéndose prorrogar después anualmente, y se deberá diseñar un plan de acción específico con medidas dirigidas a corregir la situación y adicionales a la fiscal del 90% de bonificación.

Los socialistas proponen una definición clara de vivienda vacía para aplicarle un recargo en el IBI

En estos casos, Transportes defiende que se emplazará a los grandes tenedores a colaborar y a ofrecer información sobre el uso de sus inmuebles, pero sin detallar cómo. Además, pasa a considerar gran tenedor a quien tenga el 1% del mercado de alquiler en la zona tensionada, un cálculo que también genera dudas.

A estas medidas se une la propuesta de incluir en la legislación que regula el IBI —impuesto de bienes inmuebles— la definición clara de vivienda vacía, para poder aplicar un recargo de este impuesto que les incentive sacarlo a alquiler.

No obstante, la norma contemplaría ya algunas excepciones como un traslado temporal por razones laborales o de formación, cambio de domicilio por motivos de dependencia, salud o emergencia social, segundas residencias con un máximo de cuatro años de desocupación continuada, inmuebles que necesiten ser rehabilitados, que están pendientes de una resolución judicial, que lleven un año ofrecidos para la venta sin venderse o seis meses para el alquiler, sin alquilarse.