Guía para no perderse con la ley de vivienda, ¿se limitan ya los alquileres? Aún no

Sí. El Consejo de Ministros acaba de aprobar este martes la futura Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda. No. Aún no entrará en vigor, por lo que aún no se podrán limitar los precios de los alquileres. Por delante queda un largo proceso de negociación parlamentaria para conseguir los apoyos suficientes para que la ley vea, definitivamente la luz. Un proceso que se prevé arduo.

El texto definitivo no recoge grandes cambios respecto a lo inicialmente previsto, especialmente en lo referente al control de los alquileres, el aspecto más controvertido de la futura ley y el que más preocupa al sector inmobiliario, que teme que ahuyente las inversiones y provoque una contracción de la oferta con el consiguiente incremento de precios. Es decir, justo el efecto contrario al que persigue.

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Según el proyecto de ley, las comunidades autónomas serán quienes tendrán la potestad de declarar zonas tensionadas para limitar el precio de los alquileres y, hasta la fecha, todas las comunidades gobernadas por el Partido Popular ya han anunciado que no lo harán.

El límite de los alquileres, por lo tanto, no es inmediato, pero tampoco afecta a todos los mercados ni a todos los propietarios de viviendas en alquiler por igual.

¿A qué caseros afecta el límite de precios?

En primer lugar, la futura ley de vivienda diferencia entre pequeños y grandes caseros. Es decir, no afecta igual a un particular que a una empresa.

Así, la norma establece que el gran tenedor de vivienda es la persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados.

Sin embargo, los grandes tenedores que sean personas físicas no estarán sujetos a este control de precios.

En el caso de los pequeños caseros, y siempre y cuando una zona haya sido calificada como tensionada, las rentas se podrán congelar durante un máximo de tres años.

¿Dónde se limitarán los alquileres?

El límite de los alquileres no afecta a todos los mercados ni a todas las ciudades por igual. En primer lugar, es necesario que dicha zona haya sido declarada como tensionada. Y eso, de nuevo, lo tendrán que hacer las comunidades autónomas.

En el caso de los grandes propietarios, las comunidades podrán limitar los precios en las zonas tensionadas, mientras que en el caso de los pequeños caseros, tendrá que ser el inquilino quien solicite la congelación del alquiler, tanto si renueva su contrato como si se trata de un contrato nuevo.

¿Qué se entiende por área tensionada?

Establecer si una zona está o no tensionada se hará con base en una estadística oficial que, según ha reconocido el Gobierno, aún tiene que estructurarse y que tendrá que estar lista en un plazo máximo de 18 meses, según recoge el texto legislativo. La limitación de los precios, por tanto, podría no llegará hasta finales de la legislatura o incluso ya en la próxima.

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Además, la ley establece que tienen que cumplirse dos requisitos para que un mercado pueda declararse como tensionado:

1.- El precio medio de las hipotecas o de los alquileres de la zona, más los gastos y suministros básicos (luz, agua, gas, telecomunicaciones, impuestos vinculados al inmueble y gastos de comunidad), debe superar el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.

2.- Los precios de compra o alquiler deben haber subido en cinco años más de cinco puntos por encima del IPC autonómico.

La zona de mercado tensionado se declarará por un periodo de tres años, prorrogables anualmente si la situación no ha podido revertirse.

¿Qué pasa con los pequeños caseros?

Los pequeños propietarios y los grandes tenedores con personalidad física que tengan viviendas en las zonas tensionadas no estarán sujetos a esta limitación de precios, pero sí a una congelación de las rentas que afectará tanto a los nuevos contratos como a los ya firmados.

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Así, por ejemplo, el inquilino de una zona tensionada que esté a punto de ver finalizado su contrato podrá pedir una prórroga extraordinaria de tres años en los mismos términos, es decir, abonando la misma cantidad.

A su vez, en los nuevos contratos, la renta estará limitada al precio establecido en el contrato anterior. En ambos casos, no obstante, los precios podrán adecuarse al IPC.

¿Cuándo se podrá subir el alquiler?

La ley recoge una serie de excepciones que sí permitirán subir los alquileres tanto en el caso de los grandes como de los pequeños caseros. La subida, eso sí, no podrá superar en ningún caso el 10%.

1.- Podrá subir la renta si firma un contrato con una duración mínima de 10 años.

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2.- Si demuestra haber realizado obras de mejora en la vivienda para rehabilitarla, mejorar la accesibilidad o lograr un ahorro del 30% en el consumo de energía.

Bonificaciones fiscales para el casero

Por otra parte, el Ejecutivo insiste en que se ha creado un sistema de incentivación para los pequeños propietarios vía bonificación en la declaración de la renta para evitar que se reduzca la oferta de viviendas en alquiler en aquellas zonas donde se limiten los alquileres.

Así, por ejemplo, la deducción en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), que actualmente se sitúa en un 60% de los rendimientos del alquiler, se reduce al 50%. Esta cantidad, sin embargo, será modulable hasta una bonificación máxima del 90% en función de una serie de requisitos.

La ley, por ejemplo, recoge bonificaciones del 60% si la vivienda se ha rehabilitado dos años antes, del 70% si se alquila a menores de 35 años en una zona tensionada y del 90% si se ha rebajado el precio del alquiler un 5%, de nuevo en un área tensionada.