Los fondos encuentran una vía para esquivar la ley de vivienda y evitar los límites al alquiler

Hecha la ley, hecha la trampa. Mientras el Gobierno de coalición sigue dando forma a la tan cacareada nueva ley de vivienda que limitará el precio de los alquileres, los grandes fondos internacionales ya han encontrado un camino alternativo que les permitirá seguir operando en el mercado sin tener que someterse a unas reglas que han criticado con dureza.

La clave, según han confirmado inversores que ya están cerrando operaciones en este sentido, y que piden salvaguardar el anonimato, radica en adquirir suelo terciario, no residencial, para promover complejos de viviendas bajo la fórmula de apartahoteles.

Desde el punto de vista legal, como este tipo de inmuebles se someten a las reglas de establecimientos hoteleros, quedan fuera de la futura normativa de vivienda, pero, desde el punto de vista comercial, permiten ofrecer a los inquilinos todo lo necesario para entrar a vivir.

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Especialmente, cuando se trata de público joven, hacia quien va más dirigido este producto y cuyo favor quieren ganarse PSOE y Podemos con diferentes promesas todavía pendientes de convertirse en realidad, como los incentivos fiscales que la futura ley de vivienda reconoce a los caseros que alquilen a menores de 35 años, o el seguro de impago que el Gobierno ha anunciado esta misma semana.

Desde la perspectiva de los fondos, el hecho de promover sobre suelo terciario que tenga reconocido el uso de hospedaje, o que pueda conseguirlo con un sencillo plan especial, les permite adquirir esta materia prima a un precio mucho más competitivo del que tiene el suelo finalista residencial, un auténtico bien escaso en las grandes capitales del país, lo que les está permitiendo hacer números de estos proyectos con rentabilidades del 15% y 20%.

Un claro ejemplo del diferente apetito que existe por suelos terciarios o residenciales, y del precio que se está pagando por ellos, acaba de vivirse en Valdebebas, uno de los barrios del norte de Madrid. El pasado septiembre, el ayuntamiento recibió 15 ofertas por un terreno de algo más de 2.000 metros cuadrados —unos 8.000 edificables—, que sacó a subasta con un precio de partida de 13,9 millones de euros.

En cambio, el consistorio dirigido por José Luis Martínez-Almeida no recibió ni una propuesta de compra hace un año, cuando puso en venta dos parcelas de uso terciario, que sumaban 40.000 metros cuadrados edificables —17.776 metros una, y 21.556 metros cuadrados la otra— y que salieron al mercado a un precio de licitación de 37 millones —algo menos de 17 millones la primera y poco más de 20 millones la segunda—.

Vuelven los minipisos

Los futuros apartamentos que están ya diseñando los fondos contemplan la promoción de grandes complejos de alojamiento dotados de todo tipo de servicios, desde espacios de 'coworking' y salas sociales hasta cantina o lavandería, además de las clásicas zonas verdes, gimnasio, piscinas, garaje, etc. Esta amplia oferta permite reducir los metros cuadrados de cada apartamento hasta dimensiones que traen a la memoria los minipisos de la exministra María Antonia Trujillo.

Con unos 30 metros cuadrados por vivienda de una habitación, los fondos están trabajando con la idea de alquileres de unos 500 euros al mes para los apartamentos más pequeños, importe en el que estarían incluidos los suministros de luz, calefacción o internet, ya que se trata, en realidad, de apartahoteles.

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No obstante, esta cifra es, en cierto modo, un brindis al sol, ya que los importes serán menores cuanto mayor sea el plazo del contrato (puede ir de días al año) y más elevados cuantos más metros tengan, de manera que uno de dos habitaciones se alquilaría por unos 900 euros.

A esto se une que, al quedar fuera de la nueva ley de vivienda, estos importes tampoco estarían condicionados por ninguna limitación de rentas y, por tanto, podrían elevarse en función de la demanda del mercado o a criterio de los propietarios.