El suelo municipal de Valdebebas que desata la locura y puede batir récords en Madrid

Máxima expectación en torno a un solar propiedad del Ayuntamiento de Madrid en Valdebebas, cuya subasta pública convocó el consistorio el pasado mes de mayo y por el que ha recibido 15 ofertas. El terreno cuenta con una superficie de algo más de 2.000 metros cuadrados —unos 8.000 edificables, por lo que se podrán construir unas 80 viviendas— y su precio de licitación fue fijado en 13,9 millones de euros.

Por él, sin embargo, podrían llegar a pagarse más de 20 millones, lo que supondría pulverizar el precio del metro cuadrado, según diferentes fuentes consultadas por El Confidencial.

Fuentes cercanas al Ayuntamiento de Madrid reconocen el gran interés que ha despertado esta parcela, por la que, efectivamente, se habrían recibido hasta 15 ofertas, fundamentalmente de cooperativas de viviendas. Fuentes del sector, por su parte, aseguran que entre los interesados figurarían Ibosa —muy activa en el mercado desde 2014, con varios solares adjudicados mediante subasta pública—, Libra Gestión —una de las adjudicatarias de los suelos de Adif en Méndez Álvaro—, Serpocol —una gestora de cooperativas del sector de la enfermería— y Prygesa (del Grupo Pryconsa), por lo que respecta al sector de las cooperativas, así como Nozar, promotora de la familia Nozaleda y Amenabar, por parte del sector promotor.

El ayuntamiento ha recibido 15 ofertas, casi todas ellas de cooperativas de viviendas

Un sector que, como ya ha sucedido en el pasado, reconoce no poder competir en precio con las cooperativas y sus escasas posibilidades en un proceso "pensado para las cooperativas".

De hecho, el propio Ayuntamiento de Madrid reconocía en el propio pliego del concurso que las cooperativas son las mejor posicionadas para hacerse con este suelo, ya que dará mayor puntuación a aquellas entidades que puedan construir viviendas por debajo del precio del mercado.

Todo el sector inmobiliario tiene marcado en rojo en sus agendas el 27 de septiembre. Y es que diversas fuentes del mercado consultadas aseguran a este diario que no solo se superarán los 2.000 euros por metro cuadrado, sino que la cifra podría superar ampliamente los 2.500 euros e incluso llegar a los 2.800 euros, muy por encima de los 1.735 euros el metro cuadrado fijados por el ayuntamiento en el precio de licitación.

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Estos precios supondrían más que duplicar el precio del suelo en el ámbito en los últimos cuatro años, puesto que en 2013-2014 se cerraron transacciones a 1.000 euros el metro cuadrado. El interés por el ámbito ha provocado una subida constante del precio del suelo y de las viviendas. Una subida que se ha intensificado en los cuatro últimos años.

Según la consultora Colliers, especialista en operaciones de suelo en el ámbito, en 2017, una promotora vendió suelo a 1.240 euros el metro cuadrado, mientras que en julio de 2019, una cooperativa lo hizo a 1.600 euros.

Apenas dos meses más tarde, El Confidencial adelantó la venta de un suelo propiedad de Ferrovial a Amenabar por 2.000 euros el metro cuadrado, una cifra impensable hace apenas cinco años, cuando Valdebebas comenzó a entrar con fuerza en el radar promotor. El precio fue muy similar al pagado por Acciona solo unos meses antes a la sociedad Celteo Business, por otra parcela de características y ubicación muy similares.

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Ahora, dos años después de estas transacciones y tras año y medio de pandemia, los precios podrían experimentar una nueva revalorización en un ámbito, el de Valdebebas, que desde 2019 se ha convertido en el gran polo de atracción de capital en la ciudad de Madrid, según el portal Addmeet. Además, se da la circunstancia de que dentro del Plan Vive, que la Comunidad de Madrid acaba de adjudicar a Ares y a Culmia para construir 5.400 viviendas en alquiler a precios asequibles, existen varias parcelas en Valdebebas, donde se construirán parte de esas viviendas. Y en estas parcelas residía, precisamente, el gran atractivo para quienes finalmente acudieron al proceso.

Sube el precio del suelo, sube la vivienda

"Valdebebas es uno de los pocos ámbitos de Madrid donde aún queda suelo disponible. El apetito de los promotores por construir vivienda nueva en Madrid es prácticamente infinito y hay una escasez de suelo acuciante, ya que no hay ningún ámbito disponible para desarrollar vivienda a excepción del Ensanche de Vallecas, El Cañaveral, donde está habiendo una reticencia de los propietarios tradicionales a vender, ya que esperan conseguir mejores precios en el futuro; Arroyo del Fresno, donde todas las parcelas ya están en manos de promotores finales, y Valdebebas. Por eso, cuando se pone en venta una parcela en un ámbito tan consolidado como Valdebebas, el último de los PAU del norte que quedaba por terminar, el apetito es inmenso", explica a El Confidencial Antonio de la Fuente, 'managing director' de Corporate Finance de Colliers.

¿Dónde está el techo del suelo? Según De la Fuente, "saber si queda o no queda recorrido al alza en el precio del suelo dependerá de cuál es la evolución del precio de la vivienda en Valdebebas y en el resto de Madrid. Hay que tener en cuenta que este es un factor que depende de la evolución de la situación económica, de las perspectivas que tienen los compradores futuros, de los tipos de interés o la situación de endeudamiento de las familias. Factores todos ellos que a pesar de la crisis no han cambiado. En general, todos los promotores están vendiendo muy bien, con lo cual es previsible que los precios de esta subasta marquen un nuevo máximo para Valdebebas y la futura promoción que se lance al mercado, si el suelo finalmente lo compra un promotor y no una cooperativa, probablemente bata los precios de venta de producto de vivienda libre en el ámbito".

En 2015, el precio del metro cuadrado de la vivienda se situaba en 2.600 euros, y en 2021 alcanzó los 4.300 euros

El calentón de los precios del suelo en los últimos años ha tenido, de hecho, un impacto directo en el precio de las viviendas. Según Colliers, si en 2015 el precio del metro cuadrado de la vivienda se situaba en 2.600 euros, en 2019 se alcanzaron los 4.100, para llegar este 2021 hasta los 4.300 euros el metro cuadrado. Y subiendo.

El próximo lunes, y de manera telemática, se abrirán los sobres con las ofertas económicas para esta y otras nueve parcelas más, si bien para el resto de solares apenas se han recibido una o dos ofertas e incluso habrá suelos sin una sola oferta.

Se trata de parcelas situadas en los distritos de Arganzuela (dos lotes), Hortaleza (un lote), Moncloa-Aravaca (un lote), Carabanchel (tres lotes), Puente de Vallecas (un lote) y Villaverde (un lote), con precios que se mueven entre los 1,4 millones de Carabanchel y los 13,9 millones de Valdebebas. Por todos ellos, el Ayuntamiento de Madrid espera recaudar, al menos, 30 millones de euros.

El previsible éxito de esta subasta por parte del consistorio madrileño contrasta, sin embargo, con el fracaso de la subasta de dos solares para uso terciario a finales de 2020. Un fracaso que los expertos consultados atribuyeron al contexto de incertidumbre que se vivía entonces en el mercado por culpa de la crisis del coronavirus, puesto que en aquel caso, el precio de licitación, en torno a 948 euros el metro cuadrado, se encontraba en línea con las tasaciones de varios solares realizadas antes del estallido de la pandemia.