Nueva ley de vivienda: sin seguridad jurídica, no habrá solución a largo plazo

Si el sector inmobiliario se ha cansado en los últimos años de clamar por un entorno legal estable y mayor seguridad jurídica, el anuncio de una nueva ley de vivienda lanzado hoy por el Gobierno difícilmente puede haberle satisfecho. La cantidad de preguntas sin respuesta que han dejado los mensajes lanzados desde ambas partes del Ejecutivo de coalición viene a agudizar la percepción de estar navegando en un entorno gaseoso, expuesto continuamente al arbitrio de las distintas administraciones. Todo lo contrario a lo que sería aconsejable en un ámbito en el que se precisan cuantiosas inversiones.

El problema del acceso a la vivienda —también vigente en otros países del entorno— conlleva una serie de consecuencias de impacto netamente negativo para el país. Estamos ante uno de los principales desafíos sociales de España, especialmente en las grandes ciudades.

Desde ese punto de vista, puede entenderse que el Ejecutivo que dirige Pedro Sánchez haya planteado —azuzado por las exigencias de Unidas Podemos— un plan con múltiples aristas, que tiene como finalidad favorecer el acceso a la vivienda a precios razonables.

Restringir precios a los grandes propietarios difícilmente dará frutos a medio plazo

Entre las soluciones planteadas, resalta la posibilidad de forzar rebajas de los alquileres a los grandes propietarios (entendidos como aquellos que concentren carteras de más de 10 viviendas) en las áreas que se entiendan como zonas tensionadas. Una medida que deja fuera a una parte muy mayoritaria del ‘stock’ de vivienda, pero que, cuando menos, puede poner límites al creciente poder de mercado de los principales fondos de inversión en las grandes ciudades, estableciendo cierta represión a la subida de los precios que podría ser efectiva a corto plazo.

Sin embargo, como ha sido norma habitual en este terreno, el foco de acción parece inclinarse hacia el lado de los precios, olvidando que este es un problema que nace en gran medida desde el lado de la oferta. Porque si existe un amplio consenso en que ciudades como Madrid o Barcelona presentan en muchos casos precios de la vivienda desmesurados (medidos en relación con los ingresos medios), la evidencia muestra que es la lucha entre demandantes por acceder a una vivienda que escasea la que sostiene e impulsa estos precios. Por mucho que se establezca un tope a una parte limitada del parque de viviendas, si la presión de la demanda sigue excediendo la oferta en el resto del mercado, la única dirección posible para los precios, a medio plazo, es la de las alzas.

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En este sentido, puede apreciarse un nuevo intento del Ejecutivo de propiciar la salida al mercado del ‘stock’ de vivienda vacía mediante el castigo al propietario, a través de un recargo del IBI que podría llegar al 150%. Pero si distintos estudios señalan que por su tamaño y su distribución este tipo de viviendas difícilmente puede representar un remedio efectivo para el problema de la escasez de oferta en las grandes ciudades, la posibilidad de estimular su oferta por el lado de las penalizaciones deja ciertas dudas.

“A la vivienda vacía no se le va a dar solución por el lado del IBI, sino por el lado de la seguridad jurídica. Mientras no se dé a los propietarios mayor seguridad de que podrán recuperar su casa de forma rápida si el inquilino no les paga la renta, seguirá habiendo reticencias a poner esas casas en el mercado”, indica Antonia Díaz Rodríguez, profesora titular de la Universidad Carlos III, especializada en el estudio del mercado de la vivienda.

Díaz considera que “el alcance de todas las medidas que van vía precios será limitado”, por lo que pone el énfasis en el incremento de la oferta de vivienda pública para alquiler como la política más acertada.

Las promesas del Gobierno de 20.000 viviendas públicas siguen sin concretarse

Por este lado, desde el Gobierno han sido recurrentes los anuncios, con la cifra de 20.000 viviendas repetida de forma insistente por el anterior ministro de Transportes, Movilidad y Vivienda Urbana, José Luis Ábalos, y su sustituta en el cargo, Raquel Sánchez. Sin embargo, hasta la fecha, los únicos movimientos en este sentido han sido los impulsados desde el ámbito local y regional por el Ayuntamiento de Barcelona y la Comunidad de Madrid.

En este sentido, la nueva ley de vivienda sí contiene un plan que puede ser esperanzador, al concebir la posibilidad de que se exija en las nuevas promociones que se reserve un 30% para vivienda protegida (del que la mitad iría destinado a alquiler social). Según observa Díaz, esta medida, equiparable a la que viene aplicando la ciudad de Viena desde hace años, podría ser la que mejores resultados ofreciera a medio y largo plazo, garantizando una provisión suficiente de vivienda a precios controlados, que anclaría el resto del mercado.

Mientras tanto, las medidas más drásticas de restricciones de precios pueden atenuar el problema a corto plazo. Pero, al restringir los rendimientos y agudizar la sensación de inseguridad jurídica, también conllevan un alto riesgo de limitar la oferta y alejar a inversores y firmas del sector, que resultarán necesarios para sacar adelante esa otra parte del plan a la velocidad requerida.